[운조 독서후기] #26-5 부동산 트렌드2026 - 김경민 외4인

1.책의개요

제목 : 부동산 트렌드2026

저자 : 김경민 외 4인

키워드 : #부동산 #트렌드 #상승 

점수 : 9점

2.요약

이전 강남, 상급지에서 상승이 이제는 하급지로 퍼져 나간다.

도미노가 하급지로 넘어지려고 한다.

지는 2025년 의 시장들 복기해보면

‘슈퍼사이클’에서 ‘상승 도미노’로 넘어가는 변곡점으로 이야기한다.

공급이 없는 이시점에 강북으로 상승이 넘어감과 동식에

빌라 시장또한 공급이 없다는 것을 이야기 한다.

강남3구와 노도강은 가격의 움직이는 흐름이 다르다.

이전 강남 3구가 올랐다면 이제는 노도강차례다.

6.27 대출규제가 있지만 노도강에는 대츌구제와 무관한 가격대의 단지들이 있다.

이런 단지들은 크게 영향 받지 않는다. 

결국 본질적인 공급이 해결되지 않으면

이 문제들은 해결되지 않을 것이라고 이야기 한다.

3.내용,깨달은것, BM할것

Part1. 2025 시장 복기

• 2025를 ‘슈퍼사이클’에서 ‘상승 도미노’로 넘어가는 변곡

• 강북 상승 도미노의 시작, 그리고 빌라(다세대) 시장 분석 중요성

   

Part2. 빅데이터로 본 서울 & 전국 아파트

• ‘전국’ 평균보다 서울과 지역 간 온도 차, 면적대(소형 59㎡ 이하) 강세, 신도시별 회복 패턴의 차이 정리
• 서울은 강남3구 vs 노도성처럼 구간별로 움직임이 다르다

• 학군/교육지역(예: 목동 vs 여의도)도 선택 기준을 구조화

   

Part3. 서울 빌라 시장 정밀 분석

• 왜 빌라를 봐야 하는지: 매매 급감, 반전세 전환, 전세 시장 분화 같은 신호를 통해 ‘서민 주거의 받침판’이 흔들리는 흐름

• 동일 지역에서 아파트 vs 빌라 비교(역삼2동·대치4동 사례)

   

Part4. 2026 빅이슈 TOP 6 (가장 실전 파트)

1. 글로벌 충격(관세·인플레) + 금리 인하의 공존이 부동산에 미치는 영향
2. 양극화 심화 & ‘슈퍼스타 단지’의 필연성
3. 강남 신고가 뒤에 숨은 수요의 크기
4. 결국 공급이 문제(입주물량·서울 공급 공백·빌라까지 부족)
5. 전세의 인플레이션 방어력(지역별 차이 포함)
6. 서울 상승 도미노(속도·강도·시차) 분석

Part5. 서울 16개 ‘대장 단지’ 리포트

• 권역별 포트폴리오 관점으로 상승 도미노를 ‘단지 레벨’에서 추적하는 구성.

Part6. 2026 가격 ‘시나리오’

• 서울 아파트를 중심으로 가격 시나리오를 제시하고,
• 장기적으로 필요한 주택정책 목표/방향까지 논함.

Part7. ‘핫플’/상권 트렌드

• 관광·K-문화가 서울 상권을 어떻게 바꾸는지(호텔~골목 상권) 흐름을 정리.

이책에서 가장 주요한 메시지는 25년 슈퍼사이클에서 이제 상승 도미노로 넘어간다는 것이다.

말인즉 이제는 강남 3구가 올랐던 온기가 퍼져서 노도강,금관구 처럼 하급지의 갭매우기 현상이

주요하게 일어난다는 것인데 너나위님이 이야기 해주셨던 것과 일맥 상통하다.

그리고 실제로 이책은 25년 중반에 쓰여졌고 25년 하반기와 26년 초반으로 넘어오면서

그 현상들이 절실히 보여지고 있다. 

또한 저자는 지금 부동산 시장에서 일어나는 규제나 정책들 그리고 심지어 금리보다

지금 근본적인 공급문제가 해결되지 않으면 전세는 잡히기 어려울 것이라고 이야기 한다.

근본적인 문제 해결없이 는 전세난, 과 지금의 상승이 해결되지 않을 것같다.

추가적으로 이 책에서 빌라이야기가 나오는 부분, 빌라의 공급부분도 재밌게 읽었다.

아파트 뿐만 아니라 빌라까지 공급이 없어 빌라, 아파트 시장 서로 영향을 끼칠 수 있을 것 

같다는 생각도 해본다!

4.나누고 싶은 이야기

p253
6·27 대책의 효과는 매우 제한적이리라 본다. 그 이유는 다음과 같다.
 첫째, 2호선 외곽 아파트 단지(강북 지역 및 관악구·구로구·금천구 등)에는 6·27 대책과 관계없이 매입할 수 있는 아파트 물량이 다수 존재한다.

 둘째, 6·27 대책 이전과 이후 부동산 시장 외부 상황은 변화가 없다. 국제 경제, 인플레이션(관세로 인한 글로벌 인플레이션 가능성), 지속적인 금리 인하와 유동성 확대, 2029년까지 이어질 심각한 서울시 공급 부족 상황은 6·27 대책 이전과 2025년 8월 현재 똑같다. 오히려 관세협정 타결로 불확실성이 감소했다. 

Q.저자는 6.27 대책의 효과가 매운 제한적이라고 이야기 했는데요.
그 이유가 6.27 대책과 관계없이 매입할 수 있는 물량이 존재하고, 대책 이후 외부상황의 변화가 없다는 것인데요.
이번에 5.9 양도세 유예가 종료되고나면 이전 저자가 이야기 했던 것처럼 외부상황의 변화가 없다면 이전과 똑같이 흘러갈까요?
양도세 유에 종료로 인해서 시장이 어떻게 흘러갈지 에4반의 이야기를 듣고싶어요!