안녕하세요~
선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는
워렌부핏입니다.
오늘 나누고 싶은 글은
확실한 수익이 예상되지만
단 1%의 리스크 때문에 매수하지 않았던
저의 투자 경험담입니다.
남들 2억 오를 때
비슷한 가치임에도
혼자만 오르지 않았던 지역
때는 2025년,
한창 서울이 뜨겁게 달아오르는 시기였습니다.
수지같은 곳은 서울이 아니더라도 선호단지라면
이미 전고점을 향해 달려가고 있었습니다.
반면 광명, 평촌 등의 일부 지역의 경우
지역 내 신축 입주가 상당히 많았습니다.
그렇다보니 결국 광명같은 지역은
가격이 오르지 못하고 오랫동안 눌려있는 모습을 보였습니다.
과거에는 쌍둥이처럼 시세가 흘러가던
광명의 A단지가 어느 순간부터 공급에 의해 힘을 못 쓰더니
수지의 B단지가 먼저 전고점을 향해 나아가면서
순식간에 가격차이가 수 억 벌어졌습니다.
그러나 여전히 광명의 가치는 변함이 없었고
일시적으로 외부 요인에 의해 가격이 못 움직인 것이기에
큰 수익의 기회라고 생각을 했었습니다.
공급이 해소되면 최소 2~3억정도의 수익은
보장된 것이 아닐까 생각하며 투자를 적극 검토 했습니다.
완벽한 ‘것처럼 보이는’ 전략
25년 5월, 당시 투자로 검토했던 물건은 두 개가 있었습니다.
X물건 : 25년 말 입주 신축 입주권/ 매매가 7.5억 / 예상 전세가 4억 / 입주권 매수 시 필요 현금 4억
Y물건 : 역세권 단지 / 매매가 7.2억 / 전세가 4.5억
당시 광명/평촌은 전세가격이 워낙 낮았기에
주담대를 쓰지 않는 이상 보유한 투자금으로는 접근 자체가 불가능했습니다.
따라서 주담대를 활용해 실거주를 하고, 공급이 해소되어 전세가가 올라오면
전세를 주고 나오는 일시적 실거주 전략을 사용하려 했었습니다.
하지만 보유 투자금이 자체가 워낙 적었기에
사실상 대출을 영혼까지 다 끌어모아야 하는 상황이었습니다.
그럼에도 계획은 꽤나 그럴싸해보였습니다.
1년 넘게 과도한 원리금을 내더라도 가격적으로 충분히 메리트가 있었고,
서울수도권은 전체적으로 공급이 부족했기 때문에
당장의 지역 입주만 해소된다면 전세가가 올라주면서
분명 좋은 투자 물건으로 바뀔 것이라는 기대감이 있었습니다.
그리고 실제로 8개월이 지난 지금,
두 단지의 가격은 어떻게 변했을까요?
어느정도 공급이 해소되고 수도권에 상승 흐름이 퍼짐에 따라
가격이 급등해 최소 1억 중반에서 2억 중반의 수익을 보여주었습니다.
그런데,
당시 저는 어떤 물건도 매수하지 않았습니다.
후회 하냐구요?
절대 후회 하지 않습니다.
그 이유는요…
자칫 매수했다가는 망할 수도 있었기 때문이었습니다.
망할 확률이 1%라도 있는 투자
당시 저는 현금이 많지 않았습니다.
그렇다보니 잔금을 위해서는 아무리 일시적이라고 하더라도
영끌이 필요한 상황이었습니다.
당시 담당 튜터님이셨던 빈쓰 튜터님께서는
'돈 벌 수 있는 전략이 될 수 있지만
다주택자이기 때문에 잔금때까지 어떤 규제가 들어올지 모르고,
적당한 수준의 대출이 아니니 리스크가 크다'는 이야기를 해주셨습니다.
당시 대선을 앞두고 있던 상황이었고
정권을 누가 잡을진 모르지만
다주택자에 대한 강한 규제가 들어올수도 있고
다주택자 유무를 떠나 대출 규제가 생겨버리면
대출 실행에 문제가 생겨 계약금을 날릴 수도 있었습니다.
제 방법대로 해도 돈을 벌 수는 있겠지만,
1%의 리스크로 잔금에 문제가 생겨버리면
계약금을 모두 날릴 수도 있는 것이고
소액 투자자인 저에게는 아주 치명타가 될 것입니다.
그리고 실제로 6월 초,
이재명 대통령이 당선되었고
머지않아 6.27 규제가 터지면서 시장이 혼란스러워졌습니다.
규제 이전에 계약을 했다면 문제가 덜했겠지만
그럼에도 불구하고 대출 총량이 줄어
이미 다주택이었던 저에게는 상당히 불리한 상황이 되었습니다.
규제 영향을 덜받던 사내은행조차 한도가 확 줄어들어
규제 이전에 계약을 했더라도 잔금때까지 공포에 떨거나
심하면 자금을 마련하기 위해 기존에 갖고있던 집들을
매도해야 할 수도 있었습니다.
덜 벌더라도 망하지 않도록 기준과 원칙을 지키며 반복한다면
분명히 제가 목표한 자산에 다가갈 수 있을 거라는
빈쓰 튜터님의 말씀을 듣고 투자를 강행하지 않은 것이
천만 다행이었다는 생각이 정말 많이 들었습니다.
결국엔 더 큰 자산으로…
당시엔 그 물건들이 최선인줄로만 알았습니다.
그래서 그 자산 내것으로 만들고 싶다는 마음에 사로잡혔습니다.
하지만 시간이 지나 앞마당이 늘어나고 시야가 넓어지니
분명 그 자산 못지않게 좋은 물건들 중
리스크 없이 할 수 있는 것들이 보이더라구요.
감사하게도 그 때 기존 지방 자산들을 지켜낸 덕에
대출이 아닌 수익으로 새로운 물건을 매수할 수 있었고
지켜낸 또다른 자산으로 추가로 갈아탈 기회를 남길 수 있었습니다.
실제로 수익은 상대적으로 덜 났지만
그럼에도 저는 절대 후회하지 않습니다.
그 때 잘됐더라면 오히려 저는
더더욱 리스크를 무릅쓰는 투자자가 되었을 것 같습니다.
덜 벌더라도 기준과 원칙을 지켜 망하지 않는 투자,
느리더라도 목표까지 확실하게 갈 수 있는 투자를
반복해나가는 것이 중요하다는 것을 다시 한 번 느끼고
제 눈엔 최고의 시나리오처럼 보여도
실제로는 그것이 최고가 아닐 수 있음을 깨닫습니다.
최근에 투자를 준비하고 계신 분들께서는
아마 대출을 활용해 투자하겠다고 생각하시는 분들이
분명 많으실 거라 생각합니다.
당장이라도 물건이 날아갈 것 같다는 조급함에,
대출 내서라도 사면 어차피 오를 것 같다는 희망에
아마 리스크가 잘 안보이실 것 같습니다.
하지만, 이런 시장일수록 더더욱
‘이대로 하더라도 나에게 리스크가 없는게 맞을까?’를
곰곰히 생각해보시고
리스크에 대응 되는지 그 어느때보다도 철저히 계산해보아야 하는 시기인 것 같습니다.
조급한 마음이 드는 분들에게
이 글이 조금이나마 도움이 되면 좋겠습니다.
감사합니다.
