스타: 사장님 저층 빼고 물건 볼께요
부사님: 아니, 이거 1층이지만 진짜 싼데
특올수리야, 주전도 해준데
스타: 와 진짜 싸긴 싸네요(이거 사도 괜찮나?)
부사님: 이거 사면 무조건 돈 버는거야, 사장님
나중에 조금 싸게 팔면 되지, 한번 보실래요?
어디서 많이 들어본 대사죠?
네, 어제 오늘 매물 임장 하실 때,
저희가 자동으로 사장님께 하는 말이고
자주는 아니지만 곧잘 부동산 사장님들은
가격 또는 기타 장점을 얘기하면서
저층을 저희에게 제안해주시잖아요
물론 월부인이라면
강의에서 배우셨기에 당연히
저층을 매수하실 가능성은 상당히 낮죠
수요가 얇다 등등
하지만 여전히 일반인분들은
저층의 가격을 보시고
"이정도면 정말 싼데!?
나중에 싸게 팔면 되는거 아닌가?"
이렇게 생각을 하시게 됩니다.
(저도 그랬어요, 한대 맞기 전까지요..)
그런데 말입니다
사실 저층의 문제는 가격이 아니더라고요
너나위님 강의에서도 자주 나오는 멘트지만
"부동산 사장님은 거짓말 안해요,
다만, 사실을 다 말씀해주시지 않으실 뿐이에요"
네, 사장님은 틀린 말씀 안했어요
다시 부동산 사장님 멘트 보시죠
부사님: 이거 사면 무조건 돈 버는거야, 사장님
나중에 조금 싸게 팔면 되지, 한번 보실래요?
여기서 가장 중요한게 빠져 있습니다.
바로, "OOOO"
과연 OOOO은 무엇일까요?
사실 전 저층을 보유하고 매도했습니다.
23년말에요.
그래서, 부사님이 거짓말은 아니지만
굳이 저층 물건의 OOOO을 말씀 안하신다는걸 알게 됐습니다.
자, 제 흑역사 저층 매도 스토리로 가보시죠.
총 4번의 시기로 나눠 보겠습니다
1. 상승장(20년)_일반인 시절
단지 단톡방에서 환호가 나오기 시작했슴다
"드디어 저희 단지가 제 가치를 찾아가네요!"
당시 매도를 해야한다고 전혀 생각 안했고
왜 내 집은 이제서야 오르지? 서울은 3배가 되었다는데..
내 물건 가치도 모르면서, 불만 가득했죠.
그렇게 20년을 보냅니다
2. 대세상승장(21년 추석 전)_여전히 일반인
오마이 갓! 매달, 아니 매주, 결국 매일 가격 상승!
TMI지만 2번째 0호기(실거주)에 입주하면서
(이 집도 문제..)
오늘의 주인공, 저층 물건!!
드디어 매도를 시작합니다(돈이 없으니..)
21년, 정말 많은 분들이 집을 보셨죠
몇번 네고도 들어왔습니다
쿨하게 "사장님, 저 그 가격에 못팔아요"
"이 손님까지만 이 가격이고 다음부터는 O억입니다"
복기해보면 그때가 정말 최고의 매도 타이밍..
하지만, 스타는 전생에 나라를 못 구했는지
대세상승장에서 천만원 깎아달라는 네고에
쿨하게 거절하고 가격을 올립니다, 어제도 올렸으면서.
왜냐고요? 그래도 계속 집을 보러 오셨거든요
일반인인 제가 뭘 알았겠습니까(지금도 잘 모르지만)
매달/매주/매일 하염없이 가격을 올렸고,
(임차인 불만 폭발..)
전 진짜 이렇게 부자되는 줄 알았어요
....
...
..
.
3. 급락장(21년 추석 후 - 22년)_기초강의 월부인
매일 오르는 가격에, 추석을 기분좋게 보냈지만
추석 뒤부터 이상했습니다. 정말. 싸한느낌.
갑자기 연락이 끊기더라고요, 정말 담합인가 싶을 정도
부사님들은, "추석 끝난지 얼마 안되서 그래요"
"이사철 되면 손님이 돌거에요"
이때까지만 해도 잠깐 조용한가보다 했어요
하지만, 불안한 느낌은 틀린 적이 없죠
부사님들은, "연말이라 손님이 뜸하네요"
"연말지나면 손님이 돌거 같아요"
그러나 22년이 되어도..
"구정 전에는 원래 손님이 뜸해요"
"구정 지나면 좀 괜찮아 지겠죠"
"사장님? 전화 좀 받아주세요"
"사장님? 손님이 정말 없나요?"
"뭐라 말 좀 해주세요"
....
...
..
.
그나마 22년 초에는 1, 2개 거래가 생기는데
21년 추석 전 최고가 대비 2억이 빠진 실거래가길래
직거래인가 보다 했습니다(부정 단계)
뭔가 사연이 있는 거래인가 보다 했죠(자체 사연 제조)
근데 22년 하반기에는 완전 끊기더라고요(인정 단계)
거래는 커녕 손님도 없는 차가운 22년이었습니다
기초 강의 듣던 2주택자 징기스타,
동료들은 다 지방에 1호기하고 그러는데
지방 투자하려면 3주택 취득세를 내야하다보니
2층 매도만 되길 오매불망 기다렸습니다.
손님요? 부동산 사장님 연락도 잘 안됐습니다
문닫는 부동산도 보였어요
그 시장에서
떨어지는 칼날을 잡을 수 있는 사람이
몇이나 있었겠나 싶습니다.
4. 하락장 바닥(23년)_지투하던 월부인
23년초 거래가 생기기 시작합니다.
지금은 알지만, 그때 몰랐죠
그게 바닥이었어요, 저점이더라고요
(너나위님 감사합니다)
몇달에 1~2건 거래가 있던 22년과 달리
23년초부터 1달에 3~4건 거래가 생깁니다
근데요, 가격이 전고 대비 3.5억 이상 빠졌더라고요
(정신 못차리고) 급매인가 보다 했습니다.
세금 이슈가 있으신가 보다 했습니다.
아니죠, 그게 바닥 시세였어요
여튼, 저는 1호기도 못하고
실거주집 대출이 있는데 2층 매도가 안되면서
자금이 꼬여 셀프영끌 상태였습니다.
매달 이자만...
23년, 월부에서 지투실전도 듣고
코칭도 받고 그랬지만, 여전히 매도는 어려웠습니다
23년에는 지금은 허다한 매도에 대한 글조차도
월부에 별로 없었습니다.
그렇게 매도도 못하고
1호기도 못하고
징징스타로 떠돌다가
23년 여름 너나위님을 연달아 2번 뵙고
너나위님 매도 코칭 2번 받아서
23년 겨울, 천운으로 저층을 매도합니다
(꺄아아아!)
자, 다시 부사님의 멘트 들어볼까요?
부사님: 이거 사면 무조건 돈 버는거야, 사장님
나중에 조금 싸게 팔면 되지, 한번 보실래요?
여기서 가장 중요한게 빠져 있다 말씀드렸죠
바로, "매도시점"
저층은 대세상승장 VS 그 외 장에서,
극명하게 수요 변화가 생기더라고요.
아니, 정확히 적자면
대세상승장, 개집도 오른다는 그때만
매수 수요가 있었습니다.
그외는 매수 수요가 없다시피 합니다.
부사님이 자주 하시는 멘트가 있죠
부사님: 싸게 사서, 싸게 팔면 되요
스타: 사장님, 근데 언제요?
꼭 기억하세요
저층 물건은,
- 하락장: 아/무/도 보러 안 옵니다/문의도 안해요.
사장님도 잘 연락이 안됩니다.
- 보합장: 문의는 있지만, 보러오지 않고
보더라도 안삽니다.
일반층이랑 가격차이가 있어도 안사요
- 상승장: 집은 보러 옵니다, 근데 안삽니다.
왜냐고요? 아직 일반층 물건도 많으니깐요.
일반층보다 10% 싸도 안사시더라고요
- 대세상승장: 이 때만, 매수 네고 들어옵니다.
왜냐고요? 일반층 매물이 이젠 없거든요
결국 싸이클의 가장 나중인
대세상승장에서 선택을 받습니다.
그럼 이렇게 생각하실 수도 있습니다
스타님! 대세 상승장에서 매도하면 되는거네요!
3가지 문제가 있습니다.
1. 가격이 급등할 때 매도 어렵습니다. 사람 심리가 그래요
첫번째 문제: 욕심 넘치는 투자자 내자신
2. 월부인이라 치자고요. 2층 매물 가치를 안다고 쳐요
그래도 매도가 어렵습니다.
왜냐고요? 꼭 이럴때 규제가 터집니다.
그럴만 하죠, 끝물이니깐요 대세상승장 끝물
이미 선호도 높은 지역, 단지들은 불장입니다.
정부가 가만 둘 수가 없죠
두번째 문제: 매도 타이밍이 너무 짧아요
3. 정작 매도 후, 매수가 어려워집니다.
가치 있는 단지들은 이미 날라갔죠.
저층 매물이 팔릴 정도잖아요.
근본적인 물건 갈아끼우기가 불리해집니다.
이돈으로 살 물건이 없는거죠.
세번째 문제: 매도해도 살 물건이 없다
저층 물건은 싸게 사서 싸게 팔면 된다? 노노
4줄로 정리해볼까요?
- 매도시점은 대세상승장 뿐인데요!
- 단, 욕심 많은 자신 덕에 매도가 어렵고요!
- 그나마 매도 태이밍도 짧고요!
- 매도해도 살게 없어요!
제 경험이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
[쿠키영상1]
OO님: 스타님? 뭐죠?
하락장에 파셨잖아요?
글이랑 다른데?
스타: 제가 적었는데요?
글을 뛰엄뛰엄 읽지 마시구요
다시 적어 드릴께요
"23년 여름 너나위님을 연달아 2번 뵙고
너나위님 매도 코칭 2번 받아서
23년 겨울, 천운으로 저층을 매도합니다"
저희가 매번 너나위님을 뵐 순 없잖아요
그냥 저층은 사지 마세요
힘들었어요 저도.
[쿠키영상2]
OO님: 스타님? 뭐죠?
너나위님 뵙고 어떻게 파셨나요?
팔아주셨나요?
스타: 글쎄요...
투비컨티뉴드..
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