3년 만에 3호기까지, 반려 없는 투자 물건 고르는 법 [킵로이]

안녕하세요, 킵로이입니다.

오늘은 저만의 <투자 프로세스 가동법>을 정리해 보려고 합니다.

* 1년 차: 김해 1호기

* 1년 1개월 차: 구미 2호기

* 3년 차: 부산 3호기

위 투자를 진행하면서 감사하게도 매물 코칭이나 월부학교 튜터님께 매물 문의를 드릴 때 반려되는 일이 적었습니다. 가치 평가와 가격감 덕분이지 않았을까 생각합니다. 

저의 투자 프로세스가 도움이 되었으면 좋겠습니다^^

프로세스 1번째: 이번 달 임장지에서 초집중하기

저는 2022년 11월 이후로 한 번도 두 개 구를 동시에 임장해 본 적이 없습니다. 좋게 말하면 한 곳에만 집중, 나쁘게 말하면 도전 정신이 부족했던 것일 수도 있습니다. 하지만 덕분에 하나의 구에서 가치 평가는 원활하게 이루어졌던 것 같습니다.

물론 처음 임장을 갔던 해운대구나(이후 실전반으로 한 번 더 다녀와 앞마당으로 만들었습니다), 

첫 수도권 임장지였던 수지같은 곳은 1번만에 선명해지진 않았습니다.

저에게 선명한 앞마당이란, 상급지부터 하급지까지 대부분의 아파트 매물 임장을 완료하여 

다음을 설명할 수 있는 상태를 의미합니다.

* 지역 내 아파트 선호도 나열 가능
* 이를 통해 가격의 흐름이 어떻게 흘러가는지 이해
* 어떤 단지에서 어떤 단지로 갈아타고 싶어 하는지 파악

결론적으로 저는 이번 달 임장지에 집중하며 1등 뽑기를 진행합니다.

프로세스 2번째: 매물 임장의 중요성

4년 차 투자자가 되며 배운 것은 1등 뽑기를 할 때 매임 개수가 매우 중요하다는 점입니다. 혹시 특정 지역을 임장했는데 선명해지는 기분이 들지 않는 분이 계신가요?

그런 분들께는 매물 보기 100개를 추천드립니다. 그러면 선호도 파악은 물론, 사람들이 어느 생활권으로 이동하는지, 아파트마다 가격이 오르는 순서가 어떻게 되는지 정말 선명해집니다. 

100개가 어렵다면 50개를 목표로 진행해 보세요.

분위기 임장, 단지 임장, 임보를 충실히 쓰셨다면, 이제 필요한 것은 매임을 통해 흐릿한 부분을 채우는 과정입니다.

프로세스 3번째: 시세트래킹을 통한 앞마당 선정

첫 투자라면 가진 앞마당이 10개 안쪽일 것입니다. 이때는 전수조사를 통해 물건을 찾는 것을 추천합니다. 만약 2~3번째 투자라 앞마당이 쌓였다면 전수조사에 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.

이럴 때는 타겟 앞마당을 골라 진행합니다. 이때는 시세 트래킹을 활용합니다. 양식은 상관없습니다.

시세트래킹을 통해

* 매매가는 주춤한데, 전세가가 급등하고 있는지?
* 투자가능 아파트가 적정 투자금에 들어왔는지?

를 확인하고 비교할 앞마당을 선정합니다.

(위 그림을 보시면 구미옥계중흥 에듀힐스에서 매매가는 추춤하는 사이, 전세가는 무섭게 치고 오르는 것을 확인할 수 있습니다.)

단, 아무리 적정 아파트가 투자 사정권에 들어왔어도, 공급리스크가 커서 장기간 상승이 어려운 경우, 
투자 포트폴리오상 같은 지역에 투자를 피하려고 하는 경우에는 비교할 앞마당에서 제외시킵니다.

프로세스 4번째: 전수조사

비교할 앞마당이 정해졌다면 본격적으로 전수조사를 실시합니다.

전수조사는 푸버리지님의 엑셀파일을 이용하여 따고 있습니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/10495951

수도권은 전체를 조사하고, 지방은 투자가능 아파트 선을 그어놓고 그 아래 단지는 시세를 따지 않기도 합니다. 다만 처음에는 투자 불가능해 보이는 단지들도 모두 시세를 확인해 보세요. 좋은 것과 안 좋은 것의 가격을 모두 알고 있어야 내가 사려는 단지가 정말 싼지 알 수 있기 때문입니다.

내가 사려는 단지가 좋은 것과 가격이 같다면 비싼 것이니 더 좋은 것을 사야 하고, 
나쁜 것과 가격이 같다면 싼 것이니 사도 되는 것입니다.

프로세스 5번째: TOP 3 선정 및 최종 비교

전수조사를 마쳤다면 다음과 같은 순서로 필터링합니다.

1. 전세가는 잠시 가려두고 매매가별로 정렬합니다.

2. 비싼 아파트는 빨간색으로 칠해 제외합니다.

3. 비싼 아파트는 제외하고 투자금으로 다시 정열하여 내가 타겟하는 투자금 별로 or 타겟 투자금에서 TOP3를 선정하여 노란책을 칠합니다.
(놓치는 것을 방지하기 위해 앞마당별로 5개 정도 뽑기도 합니다.)

4. 각 앞마당별 TOP 5 단지들을 한 판에 모아 다시 비교합니다.

매매가 순으로 정렬해 비싼 단지는 제외하고(빨간색 칠), 비슷한 투자금에서 제일 좋은 아파트는 노란색으로 표시합니다. 

그리고 좋은 단지부터 전화 임장과 매물 임장으로 빗자루질하듯 싹싹 훑으며 투자가능 여부를 찾아냅니다.

지금까지 정리한 방식은 말하자면 임보상에서 TOP3를 뽑는 방식에 해당합니다.

하지만 실제 투자는 달랐습니다.

*1호기: 결론 작성을 하며 매임을 하던 중, 적극적인 모습을 본 사장님이 장부 물건을 꺼내어 주셔서 투자했습니다.

*2호기: 결론 작성 후 "구미는 투자금이 너무 많이 들어서 다음으로 미뤄야겠다"고 생각했을 때, 주인 전세 물건이 갑자기 나와서 진행할 수 있었습니다.

*3호기: 위에서 언급한 프로세스를 그대로 따라 투자했습니다. 다만 위에서 언급한 TOP3 뽑기 이후에 해당 단지의 모든 물건을 싹싹 보았던것은 물론입니다.

결론적으로 가장 중요했던 것은

“해야하는 순간에 최선을 다해 임했다”

라고 생각합니다.

이렇게 제가 1등 뽑기를 하는 방법을 정리해 보았습니다. 

궁금한 점이 있으시면 언제든 질문 주세요^^

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.