안녕하세요 동그라미동산입니다.
저는 작년 10/15 규제 전 수도권 투자 후에
올 해 1월 말 1호기 잔금을 진행하여
복기 후 기간별로 정리해보게 되었습니다.
<본계약 후 1-2주 - 자금조달계획서>
10월 20일 전 매수하여 토허제 허가는 필요하지 않았으나
규제지역에 묶이면서 자금조달계획서가 필요하였고
더 철저하고 까다롭게 평가하기에 자산 증빙서류는 필수입니다.
자금조달계획서는 주택 매매 계약 체결일로부터 30일 이내에
관할 시·군·구청에 제출해야하기에
미리 내 자금 출처를 정확하게 알고 있어야하고
다음과 같은 서류들을 준비할 수 있어야합니다.
금융기관 예금액 - 예금잔액증명원
주식 및 채권 - 주식잔고 증명서, 채권 증서
현금 등 그 밖의 자금 - 소득금액증명원, 근로소득원천징수영수증
금융기관 대출액 - 금융거래확인서, 부채증명서
내 자금 상황을 임보 결론을 통해 미리 선명하게 두어서
위의 증빙서류를 통해
빠르게 준비하여 객관적으로 증명할 수 있으면 됩니다.
또한 잔금일까지의 월소득까지 포함하여 증명한다면
그림에서 동그라미 친
현금 등 그 밖의 자금 항목의 그 밖의 자산에
‘근로소득’ 이라고 작성해놓으시면 됩니다.
제출은 관할 구청에 직접해도 되지만
부사님께 위임드리고 진행하여
편리하게 진행하였습니다.
<2달 전 - 신용대출, 취득세 할부>
자금출처계획이 완료되었다면
가용할 수 있는 현금을 제외하고
대출과 취득세 할부 등 내 손에 쥐어지지 않은 자금에 대한
신청을 완료해야 합니다.
우대금리를 높게 받을 수 있는
주로 주거래 은행 등을 통해 신용대출이나 마통을 신청하고
리스크 관리를 위해 월소득 6개월 치 이내로 설정하였습니다.
취득세 할부를 받으신다면
할부 가능 은행들과 무이자 기간을 확인 후
은행 창구를 통해 취득세 한도를 미리 등록하여
법무사분께 위임하기 전 카드 납부요건을
완료하도록 합니다.
<1달 전 - 법무사, 잔금일 시간>
1달 전에는 법무통과 진행 부동산 등을 통해
법무사비를 비교해보고 정하고
취득세 할부 의향을 미리 전달드려야
법무사님께서 잔금일에 취득세 할부를 등록할 수 있습니다.
https://weolbu.com/s/LTZ8z7vfI8
(법무사비 비교 및 협상 가격은 위의 리치님의 글 참고 추천합니다~!)
또한 부사님 통해서 잔금일 만나는 시간을 확정해야하는데,
등기 신청도 일찍 이루어져야하고
점유자분 나가시고 나서 빈 집을 보아야하기 때문에
되도록 오전 중에 맞추도록 합니다.
<1주 전 - 매매/전세계약서 재확인, 취득세 한도 재확인>
취득세 할부 한도가 잘 등록되었는지
은행 창구를 통해서 다시 한 번 확인하고,
매매 전세 계약서의 특약과 총 금액, 잔금 치뤄야할 비용들을
상세히 들여다보고 정리하며
전세계약서의 확정일자를 다시 한 번 확인합니다.
저의 경우 미리 특약 정리 파일을 갖고 있지 않아
하자 담보 특약에 대해 상세히 항목을 넣지 않음을 발견하였고
'기타 사항은 민법 및 관례에 따른다' 로 갈음할 수 밖에 없었는데
이는 반성하고 개선해야할 사항이라고 생각합니다.
<3일 전 - 점유자 이사 시간 체크, 화재보험>
3일 전에는 부사님과 세입자분 이사 나가는 시간을
다시 한 번 체크하여
잔금 시간 전에 가서 집 볼 시간을 마련하고
수도권의 경우 10년 이상 장기간 보유할 목적으로 매수하기에
집 누수 및 화재 보험을 등록하여야하는데
저는 월부 보험담당자분 통해서 3일 전에 신청하고
계약서 및 항목 확인 후 하루 만에 완료하여
편리하게 계약할 수 있었습니다.
<당일 - 집 확인 및 촬영, 세입자분 인사>
잔금 시간 전에 빈 집을 방문하여
하자 포함하여 상태를 있는 그대로 확인하고
사진 촬영해서 남겨놓아야합니다.
저는 계약 직전에 집을 다시 한 번 보지 않았고
빈 집으로 다시 보니 신축이라 거의 하자는 없지만
세탁실 천장에 페인트가 어느 정도 벗겨져 있어서
더 심해지면 세입자와 상의 후 탄성코팅까지
해보아야겠다고 생각했습니다.
또한 기존에는 연차를 내기 어려워
잔금일에 법무사분 통하여 위임장을 내려하였으나
세입자분하고 직접 만나서 인사하고
얼마나 사실지, 어떻게 이사오셨는지, 나중 이사 계획 등
사정을 확인하면서도 관계를 형성해놓아야
나중에 보유 시 여러 리스크와 대응 전략을
세워볼 수 있겠다고 생각했습니다.
잘한 점 : 잔금 당일에 빈 집 확인하기
세입자는 얼굴 꼭 한 번 뵙고 이야기나누기
개선해야할 점 : 본계약 전 집 한 번 더 확인하기
특약 사항 정리해서 미리 준비해두기
잔금까지 도와주신 많은 나눔글들과
복기글까지 응원해주신 아잘리아 튜터님, 카이 조장님
그리고 아잘즈 분들 너무 감사합니다~!!
설레였던 이번 실전반도 잘 마무리하고
올 해도 꾸준히 좋은 결과 이루어내시기를 응원합니다~~^^
