“그거 자녀 세대에 파세요.”
몇 년 전 코칭에서 들었던 말입니다.
월세 세팅된 규제지역 다가구.
저도 솔직히 ‘이건 안 팔린다’고 믿고 있었습니다.
그런데 전세를 40% 올리고 구조를 바꾸자,
생각보다 높은 가격에 매도가 되었습니다.
정말 안 팔리는 자산이었을까요?
아니면 제가 구조를 안 바꿔본 걸까요?
오늘도 닥치고한다
행동하는 투자자 “오닥”입니다!!
1️⃣ 규제는 늘 ‘장벽’처럼 느껴졌습니다
6·27, 10·15 규제를 겪으며 저는 계속 막힌다는 느낌을 받았습니다.
- 전세 세팅이 어려워졌고
- 서울 25개구 아파트 투자는 사실상 막혔고
- 서울 3호기를 목표로 하던 계획도 멈춰섰습니다
“왜 이렇게 계속 막히지?”
규제는 제게 늘 부정적인 존재였습니다.
2️⃣ 하지만 돈은 사라진 게 아니라 ‘이동’하고 있었습니다
서울 아파트가 막히자
투자자들은 멈추지 않았습니다.
아파트 → 비아파트
규제 적은 상품 → 대체 투자처
그 흐름 속에서
저는 다가구주택을 보유하고 있었습니다.
규제의 피해자라고 생각했는데,
알고 보니 흐름의 수혜자가 될 수도 있는 위치였습니다.
3️⃣ 사실 이 자산은 이미 피로한 자산이었습니다
솔직히 말씀드리면
이 다가구주택은 정리하고 싶은 마음이 컸습니다.
- 월세 관리의 번거로움
- 노후화로 인한 반복 보수
수익형 특유의 잦은 연락
몇 년 전 코칭에서 매도를 질문했을 때
“자녀 세대에 매도하세요”라는 답을 들었고,
저도 그렇게 믿어버렸습니다.
“이건 안 팔리는 자산이다.”
4️⃣ 전환점은 예상치 못한 곳에서 왔습니다
작년 여름,
2018년부터 거주하시던 세입자분이 퇴거하셨습니다.
신규 임차인을 구하는 과정에서
저는 처음으로 전세가를 제대로 다시 보게 되었습니다.
그동안 저는
아파트 투자자 관점으로만 생각했고,
다가구는 잘 모른다는 이유로
전세금을 올릴 수 있다는 생각조차 하지 않았습니다.
그런데 결과는 놀라웠습니다.
👉 기존 대비 40% 이상 높은 전세 보증금으로 계약.
그 순간 이런 생각이 들었습니다.
“다른 세대도 전세로 돌리면 투자금이 줄어들겠는데?”
“그러면… 매도도 가능하지 않을까?”
5️⃣ 잔금 날, 처음으로 시장에 물어봤습니다
신규 전세입자 잔금일,
중개사님께 물어봤습니다.
“사장님, 이 집 매도하려면 얼마면 나갈까요?”
답은 명확했습니다.
- x억이면 가능
- 다만 지금은 전세가 1세대라 투자금이 많이 든다
- 한 세대 더 전세로 돌리면 충분히 나간다
- 최근에도 거래 있다
그때 깨달았습니다.
저는 시장에 물어보지도 않고
혼자 ‘안 팔린다’고 결론 내리고 있었다는 것을요.
6️⃣ 가격이 아니라 ‘구조’를 바꾸기로 했습니다
마침 가장 컨디션 좋은 세대의 월세 만기까지
1년도 채 남지 않은 상황.
✔ 해당 세대를 전세로 전환
✔ 투자금 구조 낮추기
✔ 매수 접근성 개선
그리고 부사님께 말씀드렸습니다.
“전세 세팅 전까지는 사장님께만 광고 맡기겠습니다.”
그때부터 부사님은 단순 광고 창구가 아니라
같은 목표를 공유하는 파트너가 되었습니다.
그 과정에서 알게 된 것들:
- 이 지역 투자자 평균 투자금 규모
- 실제 체결 가격대
매수자가 보는 핵심 포인트
이건 현장에서만 얻을 수 있는 정보였습니다.
7️⃣ 비아파트는 ‘호가’가 아니라 ‘실거래가’
매도 가격을 정하는 과정에서
부모님과 의견 차이도 있었습니다.
그때 확실히 느꼈습니다.
비아파트는
👉 호가와 실거래가의 간격이 매우 크다.
저는 ‘디스코’ 사이트를 통해
최근 실거래 데이터를 기준으로 매도가를 설정했습니다.
막연한 기대가 아니라
데이터 기반 판단이었습니다.
8️⃣ 그리고 잊지 못할 하루
매수자로부터 가계약금 송금 요청을 받은 날,
아내는 가족분만실에서 진통 중이었습니다.
정신없는 와중에
특약을 확인하고
아내 명의 문제로 비밀번호를 묻던 제 모습이
지금도 미안합니다.
그런데 그날,
✔ 가계약금이 들어왔고
✔ 딸아이가 태어났습니다.
매도와 출산이 같은 날이었습니다.
저희 부부에게는
수익보다 훨씬 큰 복덩이가 찾아온 날이었습니다.
📌 이번 매도를 통해 배운 것
1️⃣ 규제는 기회를 없애는 게 아니라 방향을 바꾼다.
2️⃣ 안 팔리는 자산은 없는 게 아니라, 구조가 안 맞을 뿐이다.
3️⃣ 수익형은 ‘투자금 구조’가 곧 환금성이다.
4️⃣ 부사님은 광고 창구가 아니라 정보 채널이다.
5️⃣ 비아파트는 반드시 실거래 데이터를 보라.
🙏 마무리하며
저는 오랫동안
이 자산을 “안 팔리는 자산”이라고 생각했습니다.
하지만 돌아보니
안 팔리는 게 아니라
제가 구조를 바꿔보지 않았던 것뿐이었습니다.
혹시 지금
환금성이 낮다고 느껴지는 비아파트를 보유 중이신 분 계신가요?
- 정말 시장이 문제일까요?
- 아니면 아직 구조를 바꾸기 전일까요?
비슷한 고민 하시는 분들이 있다면
댓글로 같이 이야기 나눠보고 싶습니다 😊
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
누군가에게 작은 힌트가 되기를 바랍니다.
