안녕하세요
선배님들의 도움이 필요합니다
먼저 열반기와 실준반 강의를 들으며 공부하며 비규제지역 투자를 할려고 마음을 먹었습니다
드디어 최고는 모르겠지만 제가 할수 있는 최선을 선택했는데요
계약 진행 과정을 어떻게 해야 하며 특약사항에는 어떤 내용으로 명시 해야 할까요?
매매가 640,000,000 가계약금 10,000,000
현 세입자 380,000,000 ( 만기 26,05,27 ) 현재시세70,000,000 증액하여 계속 거주 원함
잔금일 6월 초 로 진행을 할려고 합니다 (상호 합의하에 조정 가능, 재산세 부분도 아끼고 싶다고 매도인께 말씀드려서 6월초)
매도인이 임대차 승계 및 특약사항이라고 보내주신 내용중에
전세 승계 조건: 본 매매 계약은 현 임차인(보증금 0억 0천만원, 만기 2026.0527 )의 임대차 계약을 매수인이 그대로 승계하는 조건임 임차인 거주 의사 확인: 현 임차인은 아이 어린이집 대기및 기타등등 이유로 계약갱신요구권을 행사하여 2년 더 거주하기를 희망하고 있으며 매수인은 이 상황을 충분히 인지하고 승계함에 동의함
잔금일 차이조정: 임대차 만기일(5/27) 보다 매매 잔금일(6/5 상호 협의 조정하기로) 늦으나 매수인은 이를 수용하며 잔금일 기준 임대인으로서의 모든 권리와 의무를 승계함
이렇게 문자로 정리 보내주셨고 저는 동의한 상태입니다
현 세입자분의 이전 전세대출상황은 확인 못한 상황이구요 전세금 증액분은 현금으로 대략 알고 있는데 이또한 명확히 확인 전입니다
가계약금 넣은 상태인데요 제가 계약을 잘 할려면 어떤 단계로 해야 지
부사님 통화전에 선배님들의 고견 부탁드립니다
질문 1) 만약 세입자분이 기존 전세대출 있는 상황에서 증액분은 현금으로 할때와
대출을 일으켜서 한다면 어떤 단계로 계약을 진행해야 할까요?
질문 2)이런 경우 잔금 날짜 조정은 어떻게 해야 문제가 없는걸까요?
질문 3)매도자분께 어떤 부분을 확인 받아서 특약 문구는 어떻게 작성하며
질문 4)부사님께 어떤걸 구체적으로 확인해야 하는지 답변 부탁드립니다
아, 그리구 매도인은 갱신요구권이라고 문자에 쓰셨으나 세입자분은 4년 거주하셨다고 하셨고 현시세 전세가 반영 7천만원 증액하여 거주 하시겠다고 동의 내용 부사님 녹취 있습니다
여기까지는 낮에 문의드려고 선배님들 댓글 참고 부사님과 확인되었습니다
추가문의 드립니다..계약일이 하루 뒤라 마음이 급합니다 도움 부탁드립니다
위 내용으로 확인 해보니 세입자분 현금 전세 계시고 증액분 현금으로 하신다고 확인되었습니다
일단 세입자분은 어린이집 문제로 계속 거주하고 싶어 하시는 건 맞고 저랑 대화 하면서도 현시세로 증액하여 거주하신다 이사 안가서 오히려 좋으시다고 말씀하신 상황입니다…
그래도 혹시 모를 상황이고 불안하여
부사님께 매도자와 세입자분 전세 계약 진행해달라고 말씀 드렸는데 무슨 이유에서인지 본인 믿고 확실하게 일 마무리 잘 해주신다며 매도자와 6월초 잔금일로 계약 진행하고
세입자와는 세입자만기 5/27일에 마찬가지로 6월초 잔금일로 계약진행하여 제가 증액금액 받아 잔금 치르자고 하시면서 제가 그래도 불안하다 말씀드리니 5/27이면 새로운 전세 찾기도 힘들고 4년전에 본인이 전세 계약한사람들이고 협약서 써주신고 하시거든요
부사님은 협약서도 효력이 있다고 하십니다
성격도 쎄시고 저는 이미 가계약금 넣은 상황에서 어떻게 하면 리스크 줄일수 있는지 도움 부탁드립니다
긴 내용 잃어 주셔서 감사드립니다..
댓글
도부아님 안녕하세요! 정확히 상황은 이해가 안되기는 하는데 세입자분께서 나가실까하여 걱정하시는 것일까요? 현금세입자 만기 5/27일, 3.8억 → 4.5억 증액하여 전세 신규계약예정 잔금일 6월초 이 과정에서 전세신규계약이 이루어지지 않은 상태여서 4.5억을 받으시는 부분이 걱정이시라면 기존 매도자분과 세입자분께서 전세계약서를 쓰시고 승계하는 조건으로 하면 될 것 같습니다 그게 아니라면 만기일 5/27일에 잔금을 같이 치르면서 전세계약도 신규로 하시면 될 것 같습니다 마무리 잘 되시길 응원드립니다.
안녕하세요 도부아님 :) 오늘 낮에 질문주신바에서 전세대출을 받았는지가 궁금했는데 올현금세입자이시군요 전세세입자의 만기가 5.27일이나 잔금일은 6월초로 이기간안에 전세세입자가 전세계약을 맺지 않을경우 변심할 수 있는점에 대해 질문주신것 같습니다 매도자가 5.27일에 전세계약을 맺고 이를 승계하는 방식이 맞는것 같습니다. 이가 어려우시다면 잔금일을 앞당겨 5.27일에 매매, 전세 동시계약으로 진행은 어떨지 협의해보시면 어떨까요? 다만, 5월말에 잔금 시 도부아님이 재산세를 납부해야 하는 상황이 생기므로 이를 고려하혀 잔금날을 조정해보시면 좋으실것 같습니다. 또한 현재 세입자와 매도자가 전세를 맺지 못하는 사유가 있다면 이를 확인해보시고 이에 대하여 풀어가시면 좋으실것 같습니다. 많은 도움을 못드리지만 아무쪼록 잘 해결되시어 잔금까지 잘 마무리 되시길 응원드립니다.
안녕하세요 도부아님 걱정이 많아보이십니다 ㅠ 우선 1호기 가계약 축하 먼저드립니다! 먼저 상황은 세입자분이 현금으로 증액해서 전세를 새로 계약하고 2년 더 거주하려는 걸로 보이고, 매도자와 세입자간 전세 계약이 선행으로 이뤄지는게 아닌 6월 초 잔금일로 하고 싶다고 하신 내용도 보입니다. 우선 세입자가 현금 세입자라는 점에서 전세승계대출 불가와 같은 상황은 아니기 때문에 괜찮은거 같습니다. 아무래도 매도자 분이 일시적1가구2주택과 같은 상황이여서 일정을 조정해서 매도하려는 것 같습니다. 우선 매도자의 사유도 들어보셔야 될거 같고 실질적인 세입자와도 대화가 필요해보입니다. 특약 사항에 전세 승계와 관련하여 잔금에 문제가 생길 경우 잔금일을 조정한다 등의 내용 넣어주시면 좋을거 같습니다. 그럼 1호기 투자 화이팅입니다!
