안녕하세요.
당신과 끝까지 함께할 운조입니다.
최근 전세 관련 기사를 보면서 이런 생각이 들었습니다.
“전세 매물이 잔짜 없긴 없다.”
그리고 전세에 살고 있는 분들도
이미 이 분위기를 체감하고 있습니다.
한편에서는
“강남이 10억씩 떨어진다더라.”
“다주택자 매물 나오면 더 떨어지는 거 아니야?”
그래서
전세를 한 번 더 살고 기다려볼까
고민하시는 분들도 있을 겁니다.
매매 가격이 어떻게 될지는 아무도 모릅니다.
하지만 그럼에도 불구하고,
전세를 선택했을 때 벌어질 구조는
충분히 생각해볼 수 있습니다.
1. 지금 살고 있는 지역에서 밀려날 수 있습니다
서울에 한 단지 입니다.
2018년, 2024년 매매와 전세가 상승하던 시기에
각각 전세와 매매를 선택했던 사람의 결과가
많이 달랐습니다.
전세를 선택한 사람은
전세가가 3천만원, 8천만원을 올려줘야 했습니다.
거기에 매매가 2억이나 오를 때도 전세입자의
자산은 그대로였습니다.
반면 매수한 사람은
약 2.7억 이상 상승했습니다.
물론 23년 하락장의 시기도 있었지만
결과적으로 본다면 언제든 살 수 있을 때 샀다면
현재로서는 가장 비싸게 샀더라도 잃지 않는 수준입니다.
전세가는 결국 물가와 통화량을 따라 움직입니다.
인플레이션이 지속되면 전세는 계속 올라갑니다.
그런데 월급 인상률이 전세 상승률을 따라가지 못하면
어떤 일이 벌어질까요?
- 재계약 시 보증금 인상
- 감당이 어려우면 외곽 이동
- 더 작은 평수로 이동
시간이 지날수록
선택지는 좁아질 수 있습니다.
2. 자산 상승에서 소외됩니다
매매와 전세가가 동시에 떨어질 가능성도 있습니다.
하지만 동시에 떨어지기를 기대하는 건
현실적으로 쉽지 않습니다.
특히 현재는 통화량이 많이 풀려 있는 상태입니다.
작년 12월 통화량은 23.4조 증가했고
전년 동월 대비 4.7% 증가했습니다.
2015년부터 2025년까지
통화량은 장기적으로 증가했습니다.
2022~2023년 약 1년 조정 구간을 제외하면
대부분 상승 또는 보합이었습니다.
하락은 짧고, 상승은 길었습니다.
통화량이 늘어나면
돈의 가치가 낮아지고
자산 가격은 상대적으로 올라갑니다.
이 관점에서 보면
집은 돈을 벌기 위한 수단이기보다
인플레이션으로부터 자산을 지키는 방어 수단입니다.
3. 전세 품귀는 구조적일 수 있습니다
서울·수도권은 공급이 부족한 상황입니다.
빌라는 빠르면 1년 내 공급이 가능하지만
전세사기 이후 수요가 감소했습니다.
사람들은 더 안정적인 아파트를 선호합니다.
하지만 아파트는 인허가부터 입주까지
최소 3~4년이 걸립니다.
지금 인허가를 내줘도
입주는 빨라야 2029년입니다.
2026~2028년 입주 물량은
역대급으로 부족한 수준입니다.
2014~2016년 공급 부족 시기에는
약 2년 반 동안 전세가가 21% 상승했습니다.
5억이 6억이 된 겁니다.
현재 전세가는
2025년 대비 6~7% 수준 상승에 불과합니다.
앞으로 1년 반 동안
추가 10~15% 상승이 와도
이상한 시나리오는 아닙니다.
그래서 일부 임차인들은
갱신권을 쓰기보다
장기 재계약을 선택하기도 합니다.
이미 시장을 알고 있기 때문입니다.
그러면 앞으로 우리는 어떻게 해야할까요?
1. 전세를 “유지”가 아니라 “발판”으로 생각하세요
전세를 살더라도 목표가 명확해야 합니다.
- 언제까지 전세로 살 것인지
- 얼마를 모을 것인지
- 어느 지역을 목표로 할 것인지
기한 없는 전세는 대부분 장기 전세가 됩니다.
2. 가용 자금 + 대출 한도를 정확히 파악하세요
“돈이 조금 모자라서 더 모은 뒤에…”
이 말은 많이 하지만
정확한 매수 가능 금액을 계산해본 사람은 적습니다.
지금 기준으로 내가 매수 가능한 단지가 어디인지
구체적으로 확인해보세요.
마음에 안 들 수 있습니다.
구축일 수도 있습니다.
그래도 확인해야
현실적인 전략이 나옵니다.
3. 가능하다면 자산을 보유하세요
당장 실거주가 어렵더라도
나중에 들어갈 집을 먼저 취득하는 전략도 있습니다.
중요한 건 시장에 참여하고 있느냐,
아니면 지켜보고 있느냐의 차이입니다.
전세는 나쁜 선택이 아닙니다.
하지만 목적 없는 전세는
시간을 자산으로 바꾸지 못합니다.
가격은 아무도 맞추지 못합니다.
다만 필요에 의해, 감당 가능한 범위 내에서
준비된 상태로 내 집을 마련한 선택은
대개 후회로 남지 않습니다.
지금 전세로 사는 것이 막연한 기다림이 아니고
자산을 취득하기 위한 계확과 과정이 되셨으면 좋겠습니다.
행복한 내집마련 응원드리겠습니다!!
