[실전반 성장후기 코지하우스] 메타인지의 시간

5강은 오프라인으로 들을 수 있었는데, 

역시 오프 강의로 들으니 더 몰입감 있게 들을 수 있던 것 같다.

우리들의 질문을 통해 강사님의 인사이트를 얻을 수 있어 좋았던 시간이다:)

🔥 한 달의 몰입

▶ 임장

  - 잘한점 : 임신 이후 처음으로 하는 임장이었는데 컨디션 조절해가면서 잘 한 것 같다. 전임도 일부러 매일 한개라도 하려고 했던 점

  - 아쉬운 점 : 매임을 더 했으면 투자 후보를 더 잘 뽑을 수 있었을 것 같다.

▶ 임보

  - 잘한점 : 이번에 처음 줄이면서 좀더 결론에 집중할 수 있던 것이 좋았다.  

  - 아쉬운 점 : 시세부분과 전수조사 부분을 좀더 하지 못했다. 시간 배분 실패

▶ 루틴

  - 잘한점 : 매일의 원씽은 최대한 우선순위에 두고 시작했다.

  - 아쉬운 점 : 서평을 아직도 쓰지 못했다. 독서가 부족했던 한달이었다.

✨5강의 인사이트

Top3 질문

1. 종부세

2. 운영(추가 투자, 갈아타기)

3. 임장보고서 30페이지 성장방법

<시장상황>

1. 호가가 너무 오름
2. 매매물건 자체가 없음
3. 전세도 없다

>>>현재상황

1. 부동산 대책(양도세중과)

• 세낀 물건 급매 가격
• 세낀 물건이 나오니까 가격내린 입주 물건

1. 투자범위를 넓혀야하는 시기가 되었음
2. 이 뒤로 오히려 하락이 올 수 있는 시기

PART1. 수도권 시장상황

1급지 : 가격은 올랐지만 건수는 줄었음

2급지 : 동상이몽! 매도인도 1급지로 가려면 많은 돈이 필요한 상태

3급지 : 4급지가 팔리니까 3급지로 넘어옴. 생애최초는 없음(절대가가 높아서)

4급지 : 서대문은 마포랑 연결되어서 그런 것 같고, 상승률의 편차가 크다. 3급지와 4급지의 차이는 후순위 생활권이 올랐냐 안 올랐냐의 차이. 4급지는 생애최초로 가는 사람들이 많음. 

5급지 : 노원구 폭등. 상승 이후 5급지가 오르는 모습을 직접 볼 수 있음. 전세가격이 오르고 있는데 투자금이 적게 들어가는 곳이었음.

<지나온 규제들>

종부세에 대한 막연한 걱정

공시가격은 1년에 한번 결정

건강보험료, 복지혜택 모두 공시가격으로 결정 – 조세 저항이 심함

굵직한 규제는 매년 있었다!

• 부동산 규제는 원래 이랬어요!!
• 상승장에 투자하면 이게 기본값이다

이런 시기에 투자자로 참여한다는 것은?

대응의 영역이다!!!

그리고 이런 시기에 오히려 무주택자인 것이 불리할 수 있다.

그리고 이런 대응을 하기 위해서는 많이 알아야한다. 시장전반을 알아야함

!) 집값이 눌린 거에 다 이유가 있었구나 (전농 SK)

Q. 결국 본질이 집의 가치에 대한 내용이라면, 어디까지 투자 하한선을 둘 수 있는 걸까?

PART2. 가치판단

수도권외곽은 어디까지? 언제까지?

1. 수도권외곽 가치판단

• 지하철로만 교통을 평가해도 되는 걸까요? 각 지역마다 주요 이동수단이 다른데 지하철을 못 쓰는 곳은 어떻게 하나요?

<구성vs동백>

언제 반등했는지 보는 것이 중요 2018 말에 먼저 오르는 곳이었는지

동백은 전세가가 밀어올리는 임대차법 나왔을 때

오르는 순서가 다르다 = 힘이 다르다

1. 지방처럼 보는 곳은 언제 매도하나요?

• 목표 수익률을 달성하면 매도

• 그것이 단기보유는 아니다

   

<지방과의차이>

하락장일 때의 차이!

하락의 정도가 다름 지방은 2018,17 년도로 가격이 역행

그래서 팔아야한다는 것

전저점을 확인해보자, 그리고 규제가 나왔던 때를 확인해보자! + 공급까지 확인해봐야하는데???

Q. 그래프에서 하락되는 부분들에 들어오는 이유들이 너무 많은데 이걸 어떻게 확인할 수 있나요? 규제랑 공급 이런 것들

마켓타이밍 진단은 굉장히 오류 가능성이 높다!! 특히 수도권에서는!!

가치가 있어서 투자하는 건 괜찮은데

먼저 오를 것 같아서 투자하는 건 (= 타이밍을 바탕으로 투자) 후회한다

!) 나는 가능한 수도권 투자를 해야하는 사람이다. 저점/고점의 판단 오류를 보기 어렵고, 또 그럴 시간도 거의 없기 때문에 나에 맞게 투자하려면 그게 맞다

수도권에서의 가치판단>

물리적 위치, 교통이 변하지 않는 핵심

우리가 비교평가가 어려워지는 이유?

미묘한 차이를 비교할 때

차이가 미미할 때는 어차피 따라 올라요

가치나 투자범위

수도권 외곽을 갈 때, 

서울과다르게 바뀌는 것이 많아요

호재의 영향이 있을 것이다.

호재투자> 변동성이 크다! 진폭이 큰 것을 견뎌야 함

문제는 하락장. 이것을 인지하고 투자한다면 괜찮다

재건축>

사업이 될지 안될지가 리스크인데 이미 결정되었으면 이 리스크는 사라진 것

재건축 단지의 가격 판단

재건축 단지의 가격이 매겨지는 과정을 몰라서 그런 것

대지지분이 중요

재건축 이 결정. 분담감. 평형 선택도 이미 완료 되었을 것(이주   날짜가 나왔으면)

양천구 – 각 타입마다 대지지분이 다름. 그 대지지분이 얼마냐에 따라 가격이 달라짐.

가치와 비교평가!

상승기때 경매도 많이 불어본다

감정가 때문

감정가가 기본 3-4개월 전 경매가 부쳐질 당시의 가격

이런 경우 경매보다 낙찰가가 높음

그 아파트가 그 가격이 가치대비 괜찮은가

시기에 따라 투자 기법이나 이런게 중요한게 아니라 가치!!

PART2-1. 매수 후!

집 사면 이제 고민 시작

투자는 상승장, 하락장 모두 위기가 있다 그게 기본값이다

!) 최근의 내 마음이랑 비슷한 것 같다. 아직 위기라고 할만한 것도 없었지만 매번 새롭고 더 강한 규제가 나오다보니 불안하고

구리도 갈아타는 것이 좋다

마켓타이밍의 진단!! 이것을 정확하게 할 수 있다는 생각을 버려라

투자는 결과에 장담을 할 수 없기 때문에

가능성이 적은 것을 하는 것이 아니라 가능성이 가장 많이 열려서 덜 위험한 것을 하는 것이다.

더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 시장에 살아남는 투자

이걸 잊지말자

세금을 낼만한 단지일 때 가치가 있는 것이 맞다

아직 상승장 전반부여서 3주택 포트폴리오 변경을 얘기

 내 돈이 몇 천만원만 많아져도 살 수 있는 것이 달라진다

6억 있으면 4억 대출 가능

6.6억있으면 4.4억 가능

주택담보대출이 레버리지이기 때문!

계속 시장을 보면서 갈아타기를 했다면?

!) 내가 갈아타기를 한다면? 가정해보자

지금은 전세가가 올라와서 투자금이 회수되는 시기

이때는 갈아타기가 충분히 가능하다

만약 더 가치가 높은 곳을 갈 수 있는 상황이 된다면 양도세를 내면서 파는 거다! 계산해서!

대응 가능한 사람만 가능한 전략. 가정과 시나리오

상승장 한 가운데, 양도세 50% 를 내더라도 수익을 낼 수 있는 방법이 있다는 것

그것은 결국 단지의 ‘가치’가 기반이 된다.

가치있으면 해야죠

하지만 텀이 짧은 것이 문제가 아니에요

오를 것 같아서 하는 투자를 하지 않기

원칙을 잡아가야한다. 너나위님!!

투자에 대한 보상은 합시다

기준과 원칙을 지켜서 투자를 지속한다면 실패 가능성이 적은 것을 해야 장기적으로 투자할 수 있다.

언제나 이 불안한 감정이 함께 가겠구나

투자는 불확실성이 없을 수 없다.

이것을 넘는 그 때까지 계속 가는 것

PART3 투자범위의 결정

Q. 이번 최임 때는, 투자범위를 어디까지 잡아야하는지? 만약 장안구에서 저평가가 되었고, 투자금도 되는데 다른 앞마당과 비교해서 여기가 저평가이고 가치가 나은 경우 해도되는지? 아니면 돈을 들고 투자를 기다리는게 나은지?

Q. 혼인시 일시적2주택에 대해서 알아보기

어디까지 떨어지는지 모를때가 공포

막연한 두려움

이럴 때가 공포가 가장 크다

PART4. 30장으로 줄어든 임보에 대해

임보는 줄었지만 인사이트는 줄이고 싶지 않다!는 마음일텐데

투자의 인사이트는 ‘시간’을 통해 만들어진다.

누적해서 지켜보는 과정이 필요하고 그것을 위해 이번에 임보를 줄였고 사임말고 뒤쪽에 무게를 두기 위함이었다. 물음표를 마침표로 바꾸는 과정이 필요하다는 것.

임장보고서 틀이나 양식을 바꾸는 것은 의미없다. 인사이트가 쌓이지 않는 건 임보의 틀의 문제가 아니다.

지금 시기는 가격이 선호도 높은 것은 오르고 아닌 것은 안 오르는 시기. 

지금만 쌓을 수 있는 소중한 인사이트가 있다. 이 시기가 지나고 나서 가격이 다 오른다면 이런 비교가 오히려 어려워질 수 있다. 이 시기에 올라있는 것이 나중에 먼저 투자해야할 단지이다. 심지어 서울은 이 순위가 잘 바뀌지 않기 때문에 꼭 챙기면 좋겠다!

Top 1,2,3 을 뽑았으면 그 뒤로 트래킹을 할 때 top1 뿐 아니라 그 당시 비교했던 것들 을 함께 트래킹하면서 나의 top1이 시간이 지나서 실제 top1 이었는지 확인해야 한다.

결국 인사이트는 시간이 지나서 지켜보면서 만들어지는 것이다.

사임보다 뒤쪽이 중요해서 앞마당, 내 상황, 시세트래킹 이게 중요하고 남는 것이라서 뒤에 템플릿이 더 많이 들어간 것. 

2~3채를 가지고 운영하는 쪽이 된다면 투자텀이 길어지면서 투자를 유지하기 어려워질 수 있지만 가다서다 하지 말고 꾸준히 해야한다. 

내 성장의 자율권은 내가 쥐는 것이다

놓지 않으면 다음 기회를 분명 잡을 수 있다

이전보다 덜 힘들게 투자하는 자신을 발견할 수 있을 것이다!

Q&A 시간 매도에 대해

숙련된 투자자는 ‘리스크를 줄이면서’ 돈을 버는 것이 차이다.

하락장에서 매도자는 선택권이 없다. 워낙 팔기 어렵다.

수익구간이고 갈아타기가 가능하다면 내가 생각한 것보다 낮은 가격이라고 해도 팔고 넘어가는 것이 맞다.

후순위생활권에서 투자자 데려오는 방법은 없다. 조건을 좋게 만드는 수밖에 없다. 

안팔리는 집은 없다. 항상 매도는 팔고나면 내가 아쉽다. 매수인도 까치밥을 가져가야하는 것.

그렇게 파는게 수월했다.

🌿 내가 가져갈 것

<내 투자 복기>

같은 급지 경기도 수지 신축

주변 대단지 약간 선호도 떨어지는 84

약간 더 좋은 급지 구축 대장

같은 지역에서 1등 생활권 꼴찌

<투자코칭 전에 내 상황 정리>

양도세 계산?

혼인으로 인한 일시적 2주택으로 비과세?

혼인신고하고 2주택으로 하는 게 나을지

3주택으로? 갈아타기를 고려

그럼 갈아타기 어떤 것이 가능한건지 확인해봐야겠다

조정대상지역이라서 양도세 과세도 될텐데 다 계산을 해봐야겠다

1. 1호기를 팔면서 나올 돈
2. 2호기를 팔면서 나올 돈

3. 그럼 어디를 타겟으로 확인해서 볼 수 있는 곳?

    

더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 시장에 살아남는 투자

이번 강의를 통해서 계속 머리에 맴돌던 것은 이 문구였다.

마켓타이밍 예측을 해서 투자를 하는 것이 아니라, 본질을 파악해야겠다는 다짐을 하면서

이번 실전반을 마무리해본다.