코칭에서 눈물이 났습니다... | 진심을담아서 튜터님 코칭 후기 [킴나두]

안녕하세요!
꾸준히 해나가는 투자자 킴나두입니다.

저는 2023년에

마스터 멘토님께 투자 코칭을 받은 이후로
약 3년 만에 다시 코칭을 받게 되었습니다.

제가 다시 투자 코칭을 받게 된 이유는
현재 포트폴리오를 점검해보고 싶었고

갈아타기를 고민하고 있는 상황이라
제 상황에 맞는 투자 방향을

여쭤보고 싶었기 때문입니다.

담당 튜터님은 바로

진심을담아서 튜터님이셨는데요!

아직 한 번도 뵌 적이 없어서

조금 긴장도 되고 기대가 되었습니다!

그리고 요즘 마음이 좀 힘든 시기를 보내고 있어서

튜터님께 말씀을 드리게 되었는데

저도 모르게 눈물이 났습니다.

너무 부끄럽고 죄송한 마음이 들었지만,
솔직하게 말씀을 드리고 나니
그동안 묵혀두었던 마음이 조금 풀리는 느낌이었습니다.

혹시 저와 비슷한 상황에서
투자나 방향에 대해 고민하고 계신 분들이 있다면
조금이나마 도움이 되었으면 하는 마음으로
이렇게 후기를 남겨봅니다.

| 2년 만기, 매도 준비

저는 2년 전,

지방 중소도시에 1호기 투자를 했습니다.

이제 곧 만기가 도래하는 시점이라

매도 후 갈아타기에 대해 질문을 드렸습니다.

튜터님께서는

조금 더 타이트하게 움직일 수 있도록

4월까지 매도하는 걸 목표로

데드라인을 잡아주셨습니다.

사실 임차인분께 연락을 드릴 때

만약 매수하지 않고 계약갱신권을 청구하시면

세 낀 상태로 매도해야 한다고 생각했었기 때문에

어떻게 대응해야 할지 꽤 걱정을 하고 있었는데요.

제가 그 부분을 잘못 생각하고 있었다는 걸

깨닫게 되었습니다.

"계약갱신청구권 기간은

만기 6개월~2개월 전 사이이기 때문에

2개월 전까지 매수하는 실수요자가 있다면

기존의 전세입자는 퇴거해야 합니다.

그리고 실입주 계약서는

만기 2개월 전 X월에는 적혀야 합니다."

그리고 만약 매도가 되지 않았을 경우에 대비해

제가 생각했던 방법이 하나 있었는데요.

그 방법을 말씀드리자

튜터님께서는 그 방식으로 진행할 경우

손해배상 청구가 들어올 가능성이 있기 때문에

보수적으로  접근하는 것이

좋을 것 같다고 말씀해 주셨습니다.

이어서 매도 전략에 대해서도 구체적으로 조언해주셨습니다.

만약 X월 전까지 매도 계약이 체결되지 않는다면

이사비를 드려서라도 퇴거를 협의하는 방향도

검토해볼 수 있다고 하셨습니다.

또 현재 해당 지역의 전세 시세를 보면

다른 지역 대비 가격이 낮은 편이고

전세 물량도 아예 없는 상황은 아니라서

임차인분이 이사를 가시는데

크게 무리가 있는 상황은 아닐 것 같다는

의견도 함께 주셨습니다.

| 매도 전략

매도할 때 가장 어려운 부분이

가격 설정이라고 말씀해주시며

작년에 일주일 동안 매도 2건을 진행하셨던

튜터님의 경험도 이야기해주셨습니다.

그렇게 빠르게 매도가 가능했던 이유는

괜찮은 가격에 매물을 내놓고

거기에서 더 조정을 했기 때문이라고 하셨습니다.

사전에 코칭지에

제가 생각하는 매도가를 적어두었는데,

해당 물건이 84타입이고

4층 이상인 점을 고려했을 때

지금 생각하고 있는 가격이면

충분히 경쟁력 있는 가격이라고 말씀해주셔서

다행이라는 생각이 들었습니다.

그리고 가장 심적으로 어려웠던 부분이

임차인분께 어떻게 연락을 드려야 할지였는데요.

이 부분에 대해서도 구체적인 가이드를 주셨습니다.

매수 의향이 있을 때

매수 의향이 없을 때

각 상황별로 어떤 전략을

가져가면 좋을지 설명해 주셨고

만약 매도가 되지 않아

세 낀 상태로 매도하게 되는 상황이 생기더라도

어떻게 대응하면 좋을지에 대한 전략도 함께 알려주셨습니다.

거기에 더해 튜터님만의 실전 팁도 알려주셔서

‘이대로 실행하면 되겠다’는 생각이 들었고

덕분에 마음이 훨씬 든든해졌습니다!!

(제가 이해를 잘 못해서 질문을 몇 번 드렸는데
보드에 하나하나 자세하게 정리해서 설명해주신
진심을담아서 튜터님께 감사드립니다.)

다만, 1호기 매수에 대해 복기하면 좋을 부분은

1. 지방에서는 ‘공급’이 너무너무 중요하다는 것

2. 위성 도시의 경우, 본 도시의 공급도 중요하다는 것

이 두가지를 강조해 주셨습니다.

저는 1호기 투자를 제대로 복기하지 않은 상태에서

단순히 가격이 싸다는 이유만으로

공급이 남아있는 지역에 2호기 투자를 진행했었는데요

튜터님의 말씀을 들으면서

제가 놓치고 있었던 부분을 다시 한번

돌아보게 되었습니다.

이번 기회를 통해

1,2호기 투자에 대한 복기를 제대로 하고,

다음 투자는 꼭 더 나은 투자를 하겠습니다!

| 갈아타기 방향성

매도 후 갈아타기를 고려하고 있는 지역과

단지들에 대해서도 질문을 드렸습니다.

“단지를 찍어주세요!”라는 의미로

여쭤본 것은 아니었고,

제가 보고 있는 지역과 단지들이 이 정도 방향이면

나쁘지 않은지 의견을 여쭤보고 싶었습니다.

튜터님께서는 전체적인 방향은 맞다고 말씀해주셨고

이어서 지역적인 특징까지 조금 더 디테일하게 설명해주셨습니다.

특히 수도권 비규제 지역과 광역시의 특징,

그리고 시장 사이클에 대해 이야기해 주셨는데요.

기존에 배웠던 공식대로

흘러가지 않을 수도 있다는 점도

함께 말씀해주셨습니다.

제가 보고 있는 수도권 비규제 지역의 현재 상황,

그리고 광역시의 현재 상황을 비교해서

설명해 주셨고,

큰 틀에서 수도권과 지방 시장이 가지는

구조적인 특징도
이해하기 쉽게 정리해 주셨습니다.

현재 수도권과 광역시 중 어디에 투자할지

고민하고 있는 상황이었는데,

튜터님께서는 기회비용 측면에서

수도권에 투자할 수 있을 때 하는 것이 

더 나을 수 있다는 의견을 주셨습니다.

추가로 어떤 전략을 가져가면 좋을지에 대해서도

조언을 해주셨는데요.

리스크가 있다고 생각해서

한 번도 해보지 않았던 방식이었는데
그 전략도 생각해볼 수 있는 선택지라는 것을 알게 되었습니다.

| 새로운 투자 전략

튜터님께서

"이건 생각해보지 못했던 방법이실 것 같은데.."

라는 말씀으로 이야기를 시작하셔서

어떤 방법일지 무척 궁금했습니다.

2호기가 아직 수익이 크게 난 상황은 아니지만,

해당 물건이 84 타입은 아니더라도 구조가 괜찮고

환금성이 좋은 편이라

단지 안에서도 가성비있는 물건이라고 말씀해주셨습니다.

그래서 이 물건도 매도가 가능하다면

1호기와 함께 뭉쳐서 하는 게

훨씬 더 좋은 자산을 가질 수 있다고 말씀하셨습니다.

저는 아직 보유 2년이 되지 않았기 때문에

막연하게 2년이 되면 팔아야겠다고 생각했었는데

전혀 생각하지 못했던 접근이라 굉장히 놀랐습니다.

그 순간 '역시 거인의 어깨를 빌려야 하는 구나’

라는 생각이 들었습니다.

튜터님께서 이런 말씀을 해주신 이유는
지금은 할 수 있을 때

최대한 좋은 자산을 사야하는 시기이고

만약 수도권 비규제 지역이 과열된 불장이었다면
오히려 권하지 않았을 전략이라고도 덧붙여 주셨습니다.

수익이 많이 난 상황은 아니더라도
더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는 기회가 있다면
이런 전략도 활용해볼 수 있다는 점을 배울 수 있었습니다.

만약 두 채를 함께 매도하게 된다면,
지금까지는 전혀 생각해보지 못했던 지역까지

투자 대상이 넓어질 수 있기 때문에

현재 제 앞마당이 아닌 지역도

함께 검토해보면 좋겠다는 조언도 해주셨습니다.

그 말씀을 듣는 순간
‘내가 그 지역을 투자 대상으로 볼 수 있다고?’
라는 생각이 들면서 괜히 마음이 두근거렸습니다.

튜터님 덕분에

완전히 새로운 방향을 생각해볼 수 있었고,
정말 감사한 시간이었습니다.

| 양도세 비과세 혜택

현재 제 상황을 말씀드리면서
양도세 비과세 혜택에 대해 질문을 드렸습니다.

튜터님께서는 관련 내용에 대해 설명을 해주시면서,
정확한 확인을 위해

네이버 엑스퍼트 같은 곳을 통해

세무 상담을 받아보는 것도

좋을 것 같다고 조언해 주셨습니다.

그래서 집에 오자마자 바로 세무사님과 상담을 진행했는데요!

세무사님께서는 양도 차익이 크게 발생한 상황이라면

문제가 될 수도 있지만,

현재 상황에서는 크게 문제가 될 가능성은

높지 않을 것 같다고 말씀해 주셔서
다행이라는 생각이 들었습니다.

오히려 수익이 나지 않은 게

다행인 상황이 되어버렸네요 😂

다만 향후 수도권 물건을 매도하게 될 경우에는

상황이 달라질 수 있기 때문에,
그 부분에 대해서는 미리 준비를 해두는 것이

좋겠다는 생각을 하게 되었습니다.

튜터님과 세무사님 덕분에

미리 대비할 수 있게 된 점이

감사하게 느껴졌습니다.

| 매수 후, 다음 투자 전략

이번에 수도권을 매수하게 되면,

향후 2~3년 동안

추가 투자를 하지 못할 가능성이 높다고

말씀해 주셨습니다.

그래서 돈의 가치 하락을 방어할 수 있는

대체 투자에 대해서도 공부해보면 좋겠다고 조언해 주셨는데요

저는 소액 투자자라

한 번에 모을 수 있는 금액이 많지 않고,
투자금이 모이면 바로 부동산 투자로

활용해 왔기 때문에

월부에서 투자 공부를 시작한 이후로는
부동산 외 다른 투자 대상에

돈을 넣어본 적이 없었습니다.

하지만 이번 수도권 매수를 하게 된다면
꽤 오랜 기간 추가 투자를 하지 못하는 상황이

올 수 있기에,
이번 기회를 통해 미래를 위해

꼭 대체 투자 공부를 해야겠다는 생각이 들었습니다.

이것도 잘 준비해보겠습니다!

| 의욕이 떨어졌습니다.

저는 투자 공부를 꽤 오래 해왔지만,
여전히 실력이 부족하다는 생각이 들고,

지방에 투자한 물건들도

수익이 거의 나지 않은 상태라
1호기 매도 후에도 또 지방에 투자해야 할지도 모른다는 생각에 마음이 조금 힘들었습니다.

게다가 회사 일까지 바쁜 상황이라
투자에 대한 의욕이 많이 떨어진 상태로

코칭을 받게 되었습니다.

강의를 계속 듣고 있긴 하지만
열심히 하지 못하는 제 자신을 자책하게 되고,
이럴 때 어떻게 마음을 잡아야 하는지에 대해서 여쭤보았습니다.

"실력을 지향하고자 한다면

진짜 미친듯이 달려야 하는 시기도 있어요.
근데 유지 혹은 밸런스 있게 가야되는

시기도 있어요.

제가 봤을 때 나두님은

성장의 기어를 바꿀 시기인 것 같아요.
이제는 가늘고 길게 가야 되는 시기가 온 것 같아요.

과거에 노력했던 것들이

절대 의미 없는 건 아니에요.
제가 2021년에 매수하고 2억이 떨어졌어요.

근데 그거 빼고도 순자산 10억이 넘었어요.

저 잘났다 이게 아니라,

제가 이 때 깨달은 건 운이 너무 좋았다는 것과

배부른 소리일 수 있지만,

다시 시작해도 해볼 수 있겠다는 생각이 들었어요.

제가 튜터가 되면서 제일 많이 얻은 건

순수하게 들인 시간에 대한 자신감이에요.

나두님은 지출 통제가 잘되어있고

내가 어떤 식으로 내 물건을 대해야 되는지도

명확하게 알고 있어요.

매도가를 적으신 거 보자마자 속이 다 시원했어요.
내가 내 상황에 대해서 너무 낮게 보지도 않고

높게 보지도 않고 메타인지가 잘 돼 있다는 거에요.
 

제가 나두님한테 뭘 말씀드리고 싶냐면,
"겸손하세요"를 말씀드리고 싶어요.
이 "겸손하세요"가

“폭력적으로 낮게 보세요”가 아니라

제가 생각하는 겸손은

나를 너무 낮게 보지도 않고

높게 보지도 않는 거예요.

딱 정확하게 인지하는 거에요.

그랬을 때 마음이 평온하게 갈 수 있어요.

그리고 들인 시간을 정말 믿으세요."

튜터님께서 이 외에도 많은 말씀을 해주셨는데,
저도 모르게 눈물이 났습니다.

당시에는 당황스러워서
제가 왜 그런 감정을 느꼈는지 몰랐지만,

지금 돌이켜보니
‘내가 잘못하고 있는 게 아니구나’라는 생각이 들어서
눈물이 났던 것 같습니다.

튜터님께서 말씀해주신 대로
저를 너무 낮게 보거나, 너무 높게 보지 않고

스스로를 정확하게 인지하며

마음을 평온하게 가져가기 위해 노력하겠습니다.

그리고 좋아하는 취미를 루틴 안에

의도적으로 포함시키라는 조언도 해주셨는데요

예전에 살짝 공황이 왔던 경험을 말씀해주시며
그 이후로 마음을 평온하게 해주는 시간을

의도적으로 만들고 있다고 말씀해 주셨습니다.

저도 제 마음을 평온하게 해주는 시간을 꼭 만들겠습니다!

그 말씀을 하며 추천해주셨던 책인

『행복한 성취주의자』도 바로 주문했습니다!

잘 읽고 후기도 꼭 공유하겠습니다.

정말 감사드립니다, 튜터님!

코칭 시간이 정말 눈 깜짝할 새

지나갈 정도로 몰입할 수 있었고,
한정된 시간 안에 많은 내용을 담아주시려는

튜터님의 진심이 느껴졌습니다.

그동안 답답하고 걱정되었던 투자 방향성도
이번 코칭 덕분에 새롭게 방향을 잡을 수 있게 되었고,

다시 앞으로 나아갈 수 있는 힘을 얻을 수 있었습니다.

튜터님께서 말씀해주신 내용들을 모두 적용해서
꼭 더 좋은 자산으로 갈아타고

후기까지 올리겠습니다!

진심을담아서 튜터님,

진심으로 감사드립니다!