[강의순서]
1차시: 마그온_계획과 행동으로 준비하는 매도, 매수 전략
2차시: 딩동댕2_징검다리 투자, 언제든 투자할 수 있는 실력을 쌓는 방법
3차시: 험블_위기를 기회로 만드는 리스크 관리의 모든 것
[마그온_계획과 행동으로 준비하는 매도, 매수 전략]
- 매도 시점 스스로 계획하고 행동
- 상황에 따른 매도 가격 설정
- 언제올 지 모르는 기회 잡아 더 가치 있는 물건으로 갈아타기
매도계획의 필요성
-계획(상황, 가격, 기회를 놓치지 않는다)
-기준을 세우면 '행동'할 수 있다
2.매도 계획이 만든 매수 기회
-임차인 만기 시점 기준, 최소 6개월 전부터
매도의 과정
1. 임차인 의사 확인
매수의사, 이사 의사, 연장 의사 묻기
2. 내 물건의 가치 객관화
최근실거래, 거래량, 경쟁 매물 가격, 전임을 통해 거래 가격 확인
손에 쥐는 돈(양도 소득세 계산 후) 파악하기
*전임을 통해 거래 가격 확인
-층, 동, 향, 옵션, 타입 경쟁 매물 가격 확인
-매매 거래가 되는 집 상태, 가격 최종 확인
-내 물건과 함께 보는 단지 확인(비교단지 묻기)
계획하지 않으면 시장 분위기에 휩쓸려 조급하게 매도 할 수 있음
→매도가 계획 필요
3. 부동산 물건 내어놓기
목,금/월 전화 임장(반복)
tip 시장이 이해되지 않을 때 현장 임장 가기!
온라인 홍보-당근마켓, 호갱노노
(당근마켓-수요파악가능)
[딩동댕2_징검다리 투자, 언제든 투자할 수 있는 실력을 쌓는 방법]
'가치'에 집중한 투자
(수도권)
입지 차이가 심하면 20평대 우선
수도권 10평대-입지, 구조, 수요 고려 시세차익 투자(+재건축)
어수선한 역세권 구축-선호 생활권 비역세권 구축과 비교
(지방)
투자금에 따른 매매가격 설정하여 필터링
싼가격<좋은 가치
(수익성)<(환금성)
★타겟전수
지방의 숨은 공급 확인
(후분양 단지는 집계가 다 되어 있지 않음)
→리치고, 직방으로 확인
저평가- 앞마당 N개 비교평가, 가치에 집중
투자금- 적은 투자금<가치
감당가능- 잔금/역전세 대응, 공급 부족 지역 우선순위
3차시: 험블_위기를 기회로 만드는 리스크 관리의 모든 것
위기와 기회를 구분
가치를 모르고 가격이 움직이는대로 정리하면 독이 될 수 있다
★피드백(투자를 선택한 과정, 이유를 기록, 튜터님께 피드백)
매물 보고서 남겨두기
-투자를 앞두고 있다면 매달 1개씩
왜 이 단지를 매수하려고 하는가? 입지? 가치는?
-이미 투자 한 경우
매물보고서 주기적 복기
멘토님과의 간극 확인
변하는 시장 상황에 따라 어디가 제일 좋은지
투자과정이 꾸준히 쌓이면서 나만의 '기준'을 만든다
-매도의 기준
- 수익
- 더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있을 때
- 리스크 감당할 수 없을 때
투자경험을 내것으로 만들어 보기
- 리스크를 피할 때 발생할 수 있는 리스크
- 대출 기준을 알면 독이 아니다
- 비용보다 편익
- 투자금+취득세 이상의 수익을 기대할 수 있는가?
양도세 중과, 과거에는 어땠을까?_지방
상황은 늘 변하지만 본질은 변하지 않는다
본질은 상황이 아닌 기준 명확한 기준을 갖기
리스크- 리스크 관리는 투자 후 잃지 않는 것
과정- 리스크에 대응할 수 있는 나만의 기준 필요
결과- 대응+위기 속에서 기회를 잡는 것=실력
진짜 안정감이란
시장이라는 큰 파도에도 떠내려가지 않을 수 있는 ‘단단한 나 자신’
잠깐 쉬었다 갈까도 생각해봤지만
★멈추지 않는 것이 중요
남은건 자산, 행복했던 동료와의 기억
다른 사람들을 가르쳐 주고 알려주면서 성장하는 부분이 많다
[느낀점]
1차시 #매도
매수한 지 얼마 되지 않았지만 지방 물건이라 매도를 어떻게 하면 좋을지 막연하게 생각했었는데
손에 쥐는 돈을 파악하고, 매도도 매수처럼 전임, 필요시 부동산 방문하여 분위기를 파악하고 매도 가격을 설정해야 된다는 걸 느꼈습니다. 매도 시 교안을 보고 단계별로 따라 해봐야겠다 생각했습니다.
2차시 #징검다리 투자
평상시 단지 비교평가하기에 막혔던 부분을 여러 사례를 통해 풀어주셔서 감사합니다
지방의 경우 공급이 중요한 부분인데 숨은 공급까지 파악을 해보지 않아, 면밀히 파악해야겠다 느꼈고, 투자금에 맞는 타겟전수를 통해 설정 투자금에 맞는 단지에 대해 좀 더 집중할 수 있을 것 같아 이번 결론낼 때 시도해 봐야겠습니다.
3차시 #리스크 관리
가장 큰 리스크는 제대로 알지 못하는 나 자신이라는 부분에 많이 뜨끔했습니다.
투자 후 투자 과정을 복기하며 왜 투자했는지 이유를 파악하고 그 기준이 달라졌는지, 멘토님은 어떻게 보는지 확인해 보는 과정에 많이 도움이 될 것 같고, 본인만의 기준을 만들어 중심을 잡을 수 있어야 하고, 멈추지 않는 것이 중요하다는 말을 듣고 꾸준히 해나가야겠다 생각했습니다
