한발 더 나아가신 선배님들께 배우는 실전투자[월부학교 겨울학기 5만가지 단지 쓸어담는 프로 투자멩수🦁 월부지니1]

안녕하세요

동료들과 함께 꾸준하게 성장하고 투자하는

월부지니1입니다.

오늘은 벌써 월부학교 5강!!!!!

월부학교 에이스반 선배님들의 강의를 들어보았는데요

선배님들의 강의는 들을 때마다 느끼는 것이지만

“지금 현재 후배들이 필요로 하고 현장에 바로 적용해볼 수 있는 실효성 있는 강의”

라는 것이 정말 많이 느껴졌습니다.

매도와 매수, 투자단지 뽑기, 리스크 관리까지

우리들이 투자와 직면했을 때 겪는 고민들을 해결하는 “메뉴얼”을 알려주셨습니다.

고민이 될 때면 열어보기만 해도 머릿속이 정리가 싹 될 것 같은 선배님들의 강의 후기 작성해보겠습니다.

매도와 매수도 전략적으로 준비하세요. [마그온 선배님]

닉네임으로 월부닷컴 상에서 굉장히 많이 뵀기에 

심리적으로 친근감이 누구나 있을법한 마그온 선배님!

직접 경험하셨던 매도와 매수과정을 직접 단지를 뽑아 설명해주시면서

이해를 훨씬 더 높여주셨습니다.

# 매도계획이 중요한 이유

먼저 매도 계획이 왜 중요하고 필요한지에 대해 설명해주셨는데요

우리가 계획이 없을 때는 상황에 휩쓸려 매도하기도 하고 기회를 놓치기도 하는 등 

실수가 일어날 수 있기 때문이라고 말씀해주셨습니다.

즉, 매도계획이 있어야 흔들리지 않을 수 있다는 것!

뒤에 강의해주시는 험블튜터님께서도 0호기 매도에 관한 내용을 풀어주셨는데요, 

험블튜터님께서도 그 당시에는 감정에 흔들려 1500만원이나 더 깎아주는 등 기준 없이 흔들리셨다고 합니다.

나보다 훨씬 먼저 출발하신 분들도 계획이 없을 때는 흔들리기 마련인데 

저같은 후배들은 더 계획을 철저하게 세워야겠다는 생각이 들었습니다.

# 매도계획이 매수기회를 만든다.

사실 매도계획은 “매도가격”과 “어디에 얼마나 매물을 내놓을 것인가” 정도가 다일 것이라고 생각했습니다.

매도를 해보지 않았으니, 얼마나 구체적으로 계획을 세우고 행동으로 옮겨야 하는지 몰랐습니다.

선배님께서는 1) 상황파악 및 타겟팅 2)시장노출 및 공격적 마케팅 3) 리스크 관리 및 다음스텝으로 나눈 STEP3에 걸친 매도계획 세우는 방법을 알려주셨는데요 

특히나 인상적이었던 부분은 내 물건 가치 객관화하기라는 파트였습니다.

특히나 매도 가격을 미리 계산해둠으로써 내가 손에 쥘 수 있는 돈을 미리 알고 빠른 매수가 가능하다는 것이 최대 장점이라는 생각이 들었습니다. 계산해보는 방법을 세세하게 알려주셔서 1호기 매도할 때 바로 써먹을 수 있을 것 같았습니다아💛

더불어서 적극적인 부동산 찾는 것이 중요하다는 것이 여전히 넘 신기했습니다. 사람대 사람이 하는 일이라 부동산 사장님께서 어떻게 해주시느냐가 정말 중요하다는 것은 알지만 이렇게까지 중요할 것이라고는 생각을 못했던 것 같습니다.

그리고 정말 매도가 급할 때는 “당근마켓”도 이용해 볼 수가 있다고 말씀해주셨는데요 실수요를 직접적으로 느껴볼 수 있다는 것이 최대 장점이라고 강조해주셨습니다. 뭔가 부사님들이 해야할 부분을 우리가 대신 해주는 것 같다는 생각이 들었지만 매도할 때는 이 정도로 적극적인 액션이 필요하다는 것이 간접적으로 느껴졌습니다.

리스크관리에서는 결국 매도하지 못해서 실행해야 하는 “주택담보대출”에 대해서도 설명해주셨는데요 “이자”뿐만 아니라 “중도상환해지금”이 나오기 때문에 생각보다 부담하는 금액이 크다는 것을 알게 되었습니다. 하지만!?!!! 중도상환도 14일 이내에 철회하면 해지금이 안나온다는 사실?!! OMG OMG!!!!

그리고 제가 이건 정말 잘 안되는 부분 중 하나인데요…

바로 매도시 손에 쥘 수 있는 가격을 “눈에 보이게 여러 시나리오로 정리하는 것”이었습니다.

여러가지 시나리오를 짜고 결과물을 미리 예상해보는 것! 제가 임장보고서를 작성하면서도 항상 “시나리오 여러개 작성하기가 어렵다”라고 많이 느꼈었는데… 이렇게 엑셀파일로 정리해보지 않아서였을 것 같다는 생각이 들었습니다.

이 부분은 매도시 뿐만 아니라 저의 투자금 시나리오에도 적용해볼 수 있도록 해야겠다는 생각이 들었습니다.

※ 매도 후 내 손에 들어오는 돈 

= 매도가격 - 최초매수금액 - 매도복비 - 주담대이자 - 중도상환수수료 - 관리비 

요 공식은 내년에 1호기 매도할 때 꼭 써먹어야지!!!!

📝지니's BM

1. [현재 적용해볼 수 있는 것] 

    “매도 후 내 손에 들어오는 돈”에 대해 미리 정리해봄으로써 임보작성할 때 정확한 투자금 알아내기

2. [미래에 적용해볼 수 있는 것] 

    1호기 매도시 알려주신 모든 것 활용해 1주일 내로 매도하기

징검다리 투자를 통해 여러분도 해내실 수 있습니다. [딩동댕2 선배님]

이번 강의는 바로 딩동댕2 선배님!

작년 월부콘에서 같은 조의 조장님을 맡아주신 인연으로 알고있던 분이었는데요

정말 열심히 하고 있으시다는 걸 알고 있었지만! 강의를 통해 만나뵙게 되니 넘 반갑고 멋지단 생각이 들었습니다.

#가치에 집중한 징검다리 투자

딩동댕 선배님의 강의를 들으면서 놀라웠던 점은 선배님 또한 소액투자로 시작했던 투자자라는 것이었습니다.

생각보다 제 주변에는 소액으로 시작해서 수도권을 진입하신 분들이 많지 않았기에 내가 과연 이렇게 작은 지방투자들을 굴려 수도권 진입을 할 수 있는걸까?하는 두려움도 많이 가지고 있었던 것 같습니다.

하지만 선배님께서는 징검다리 투자로도 충분히 순자산 10억을 달성할 수 있다며 용기를 주셨고 강의를 듣는 내내 “든든하다”라는 느낌을 받았습니다.

선배님께서는 수도권과 지방은 집중해야하는 입지요소가 다르다고 강조해주시면서 

수도권은 눈에 보이는 것을 의심해야하고 지방은 눈에 보이는 것 그대로 믿으면 된다고 말씀해주셨습니다.

현재 2호기 지방투자를 준비중인 저로서는 지방의 징검다리 투자가 눈에 많이 들어올 수밖에 없었는데요

알려주신 것들 덕분에 현재 투자검토 중인 단지들의 고민요인이 조금은 해소가 되었습니다.

내가 투자하고 싶은 단지를 너무 좁은 시야로 바라보고 있었고, 그저 내가 하고 싶은 것이었다는 생각에 반성하게 되는 순간이었습니다.

# 매매 협상이 힘든 시장에서

그리고 또 제가 투자 준비 중인 곳이 하필이면 “매수 시 가격 협상이 잘되지 않는 오름시장”이었습니다.

그래서 저는 어떻게 하면 매매가를 좀 깎을 수 있을까 많은 고민을 하였는데요

중요한 포인트는 “오름장에 있는 지역은 매매가 협상이 어렵다”라는 것이었고 제가 참 오만했다는 생각이 들었습니다.

나도 이제 공부 좀 했으니 협상 포인트를 찾아 깎아야지라는 안일한 생각을 가지고 있었던 것을 깨달았습니다.

선배님께서는 이렇게 오름시장 속에서는 매매가 협상보다는 전세가를 올려받을 수 있는 방법을 찾는 것이 좋다고 말씀해주셨는데요 완전 유레카!!!였습니다.

사실 전세가를 올려받을 수 있다는 생각을 전혀 못했던터라 그리고 역전세 나면 어떡해?라는 생각이 있었던 터라 전세가격에 대한 협상을 해볼 생각을 전혀 못했었는데요 알려주신 방법을 활용하여 전세금을 올려받는다면 3억대 단지밖에 생각하지 못했던 제가 4억대 단지도 바라볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

알려주신 3가지 방법을 최대한 활용해서 가치대비 가격이 싸고 더 좋은 자산을 매수할 수 있도록 활용해보도록 하겠습니다!

# 역전세가 걱정된다면?

제가 전세를 높게 세팅해도 될까에서 걱정했던 것 중 하나가 바로 “역전세”였습니다.

역전세때문에 월부에서 많은 분들이 사라지셨다는 것을 많이 들엇기에 전세를 높게 셋팅하는 것은 무리수가 아닐까 생각도 했었는데요 딩동댕 선배님께서 이 부분에 대한 걱정을 싹 날려주셨습니다.

먼저 우리가 투자로 접근하고 있는 지역들이 공급이 없다는 부분이었습니다. 저도 알고는 있는 부분이었는데 지레 겁먹은 것이지 않나라는 생각도 들었습니다.그리고 선호도가 있는 단지라면 매매가가와 전세가에 생각보다 큰 타격을 받지 않는 것을 보여주셨고 이것을 보면서 공급이 있더라도 선호도가 좋은 단지라면 잘 지켜나갈 수 있겠다라는 생각이 들었습니다.

두번째로는 너무 걱정된다면 “숨겨진 공급도 찾아보자”라는 것이었습니다. 사실 제가 제일 걱정되는 부분 중 하나도 지방에는 언제든 숨은 공급이 튀어나올 수 있는데 괜찮을까라는 것이었습니다. 찾아보니 정말 생각보다 분양전 단지가 많았습니다. 주요한 공급은 끝이나고 있지만 틈틈이 이런 공급들을 확인해야한다는 것을 많이 느꼈습니다.

#선배님의 투자복기를 통해 나의 투자에 이렇게 적용하자.

선배님께서는 본인 투자에 대한 이야기와 복기/개선점에 대해서 알려주셨는데요

지금 투자준비 중인 저에게 정말 중요한 부분!!!! 그래서 저의 적용점은 여기서 뽑아보았습니다.

📝지니's BM

1. 하나의 지역이 아닌 여러개 지역에서 후보 물건 찾기

2. 적은 투자금부터 볼 것이 아니라 가치있는지를 확인하고 후보에 넣기

3. 지방에서는 공급이 정말 중요하다. 공급 없는 지역이 우선되어야 한다.

리스크를 대응할 수 있는 사람이 되세요.[험블 튜터님]

정말 제가 너무나도 존경하고 사랑하고 보고싶은

💕험블튜터님💕의 강의!!!!!!

제가 월부학교를 갈 수 있었던 가장 큰 이유가 되어주신 분💛💛💛

항상 감사하고 존경합니다 튜터님!!!!

#운을 실력이라 착각하지 않도록 복기/개선하기

튜터님께서는 투자사례를 활용해서 리스크에 대해 제대로 바라볼 수 있도록 이끌어주셨습니다.

청주와 전주의 투자를 가져와서 초보투자자 당시의 이야기를 들려주셨습니다.

투자의사 결정과정을 다시 복기하면서 어떤부분이 문제였고 앞으로는 어떤 방식으로 생각해야하는지를 알려주셨습니다. 당시에는 운이 좋아 좋은 결과가 나온 것이였지만 이 운은 지속되지 않는다는 것을 알아야 한다고 강조 또 강조해주셨습니다.

이부분을 보면서 저의 1호기가 떠올랐습니다.

제 1호기 또한 험블튜터님과 함께했었기에 더 뭉클한 느낌인데요, 저는 튜터님을 만나 운이 좋았던 것 같다는 생각이 들었습니다. 제대로된 가치판단을 할 수 있도록 튜터님께서는 많은 지역과의 비교평가를 해볼 수 있도록 이끌어주셨고, 청주, 전주 투자 복기 포인트 중 하나인 “공급”에 대해서도 잘 생각해볼 수 있도록 이끌어주셨습니다.

튜터님께서는 청주/전주 투자를 통해 깨달은 부분을 제게 알려주고 싶으셨던 게 아닐까 이제 와서 생각해볼 수 있게 된 것 같습니다. (감사합니다 튜터님 ㅠㅠㅠㅠ)

튜터님께서는 “상황”이 아니라 “가치”를 먼저 볼 수 있는 사람이 되기 위해 의식적으로 노력해야 한다는 것을 강조 또 강조해주셨는데요, 투자금부터 보게 되면 “과정이 좋지 못한” 투자가 된다는 것을 알게 되었습니다.

딩동댕2 선배님의 징검다리투자와 연관해서 생각해보니 “가치있는 단지가 투자금이 많이 들어 나의 상황에 맞지 않을 수 있지만 투자금을 줄이려는 노력을 먼저 해보아야겠다.”라는 생각이 들었습니다.

현재 2호기를 투자준비 중에 있는 저로서는 마음에 정말 많이 새겨야 할 파트라는 생각이 들었습니다.

과연 나는 정말로 가치를 먼저 보고 있는 것이 맞을까.

투자금의 굴레에 묶여서 더 다양한 단지를 보지 못하고 있는 것이 아닐까.

투자후보 리스트를 다시 검토해보아야겠다는 결론에 이르렀습니다.

#매물보고서를 복기하기

이 부분은 제가 정말 해보고 싶었던 것인데 어떻게 해야할지 잘 감이 잡히지 않아 해보지 못하고 있던 것이었습니다.

결론파트에서 뽑았던 TOP3를 복기하지 않으면 무슨 의미가 있는 것일까!!

이부분도 월부학교 와서야 깨닫게 되었습니다.

프메퍼 튜터님께서도 항상 해보라고 말씀해주셨던 부분이 바로 이부분이었는데요

매물보고서 복기는 내가 결론파트에서 뽑았던 단지들이 정말 가장 좋은 투자였는지를 확인해보고 어떤 부분에서 내가 잘못생각하였는지 확인해볼 수 있었습니다. 그리고 이것이 쌓여 나만의 기준이 된다!

독립된 투자자가 되려면 필요한 소양이라는 생각이 들었습니다.

지속적으로 관찰하고 생각을 남기는 것이 얼마나 중요한지.. 정말 많이 깨달았습니다.

양식까지 공유해주셔서 넘 감사합니다 튜터님💛

# 대출 받아서 투자해도 되는걸까..

현재 다양한 정책적 압박으로 인해 다주택 투자를 하기가 어려운 상황으로 가고 있습니다.

저도 이대로 가다가 다주택을 통한 투자는 어려워지는게 아닐까하는 생각도 많이 들었는데요

여기서도 튜터님께서는 “본인만의 기준”이 중요하다고 강조해주셨습니다.

2호기를 준비하면서 저도 “어느 정도의 대출”이 필요한 상황입니다.

그래서 튜터님께서 말씀해주신 대출도 본인만의 기준이 필요하다는 이야기가 너무나도 와닿았습니다.

특히나 튜터님 어머니께서 6천만원을 대출하지 않아 사지 않았던 단지가 날라가는 것을 보여주실 때 정말 나만의 기준을 잘 잡고 대출을 활용할 수 있다면 활용해야한다는 생각이 들었습니다.

하지만 중요한 것은 “최악의 상황을 그려보는 것”. 제게 필요한 것은 이 부분이라는 생각이 들었습니다.

튜터님께서 한판 정리해주신 “내 자산을 지켜주는 대출 점검프로세스”대로 점검해본 뒤 대출 규모를 한번 더 책정해보겠습니다!

그리고 또 중요 포인트는 “대출햇는데 그게 최선일까?”에 대한 부분이었습니다.

대출을 조금 더 일으켰을 때 내가 할 수 있는 최선인 것인지 한번 더 검토하는 것이 필요하다는 것은 생각해보지 못했던 부분인데요 전수조사했던 파일을 다시 열어보고 과연 이게 최선일까 한번 더 검토해보도록 하겠습니다!

📝지니's BM

1. 투자후보 리스트 재점검을 통해 대출 후에도 내가 접근할 수 있는 최선의 단지인지 검토하기

2. 험블튜터님표 “내 자산을 지켜주는 대출 점검 프로세스”대로 점검해보기

3. 알려주신 매물보고서 복기 임장보고서 결론파트에 넣기

# 진짜 안정감이 무엇인지 생각해보게 된 시간

마지막으로 튜터님께서 들려주신 말씀이 많은 것을 생각하게 하였습니다.

저 또한 안정적인 직장이 최고라 생각했고 그런 직장에 다니고 있습니다.

과거의 저는 나는 이제 안정적인 직장에 다니니 즐기면서 살면 되겠다는 마인드로 살았습니다.

월부에 오게 되면서 아이러니 하게도 “하면되겠다”라는 생각과 동시에 “너무 느리고 안되면 어떡하지?”라는 생각이 들었습니다. 많이 흔들렸었고 지금도 흔들리는 와중에 있습니다.

하지만 튜터님께서 들려주신 말씀을 통해 다시금 단단히 뿌리내려 가야겠다는 생각이 들었습니다.

모든 확신은 불확실함 속에서 만들어지고

모든 단단함은 흔들림을 통과한 뒤에야 얻어집니다.

환경 안에서 실패하는 것을 두려워하지 말고 마음껏 실패하세요.

- 강의 중 험블 튜터님 -

제가 월부라는 환경안에 진득하게 남아있을 수 있게 처음으로 손뻗어주신 험블튜터님의 강의를 들으면서

오늘도 다짐했습니다.

이렇게 후배들을 위해주시는 분들이 있는 곳에 남아 흔들리자.

항상 손잡아주시고 올바른 길로 이끌어주시는 분들이 있는 곳에 남아있자.

항상 제가 올려다보면 든든하게 자리잡고 서있어 주셔서 감사합니다 튜터님

한발한발 열심히 나아가겠습니다.

정말 너무나도 항상 선배강의에서는 감동을 받고 가는 것 같습니다.

후배들에게 현재 너무나도 필요한 내용을 담아주셔서 감사합니다.

강의 준비하느라 너무 고생 많으셨을텐데..

마그온 선배님, 딩동댕2 선배님, 험블 튜터님 

정말정말 감사드립니다!!

:)