안녕하세요, 겨울별입니다.
2026년의 겨울, 1호기 전세 재계약을 회고합니다.
법인 임차인과의 첫 재계약으로, 많은 경험과 인사이트를 얻을 수 있었습니다.
나에게는 2026년 4월에 전세 만기가 돌아오는 지방 아파트가 하나 있다.
매수 후 매달 시세를 체크했었고, 거의 오르지 않았다.
전세 시세는 투자 당시 금액에서 2~3천만원 빠진 상태였다.
‘아, 나도 역전세라는 걸 맞는 걸까’
다시 쓰는 임장보고서
전세 만기가 4개월 남은 시점, 감으로 의사결정하지 않기 위해 해당 지역 임장보고서를 펼쳤다.
매물 추이, 미분양, 공급을 분석하며 상황을 파악했다.
‘지금부터 2년 뒤까지도 입주가 많네. 오를 수 있을까, 가격은 여전히 싼데…’
재계약 의사
매도를 하든, 전세 재계약을 하든 법인 임차인(사택 담당자)과 통화가 필요했다.
“재계약 의사가 있으신지 여쭤보려구요^^”
“매도하신다면 따라야겠지만, 전세만 시세대로 맞춰주시면 재계약 희망합니다.”
그 간 강의와 코칭, 투자 공부를 통해 알고 있던 법인 임차인의 주요 특징은 아래와 같다.
1) 계약갱신청구권을 사용할 수 없다.
2) 회사의 돈으로 보증금을 지불하다 보니 전세 시세에 민감하지 않다.
아쉽게도 위 2가지 특징이 나에게 좋게 작용하지 않았다.
첫째,
계약갱신청구권은 전세 시세가 크게 올랐을 때 보증금을 5% 한도로만 증액할 수 있다는 부분이 아쉬울 수 있지만
나는 오히려 ‘현 보증금 유지만이라도…’하고 간절히 바랐다.
둘째,
해당 법인은 중견기업이었고 여러 지역과 아파트에 사택을 두고 있었으며,
지방 역전세난(?)으로 소위 말해 돈 떼일까봐 보증금을 꼼꼼하게 시세대로 맞추고 있었다.
사택 담당자는 총무부 부장님이셨는데, 어찌 보면 이 사람에게는 이것이 생업이리라.
현장 방문
25년 가을, 2호기 투자 당시 매물 코칭을 통해 기존 물건에 대해서도 조언을 들을 수 있었다.
그때 ‘손해보지 않는 선에서 1호기 매도’라는 옵션을 얻었다.
전세 만기가 4개월 남은 시점에서 매매가 가능할지,
금액은 어느 정도로 생각해야 할지 알기 위해 지방으로 향했다.
6개의 부동산에 방문해서 상황을 듣고 정리했다.
현재 시세와 여러가지 거래비용까지 생각했을 때 수익은 얼마되지 않는다는 결론이 나왔다.
매도 기준을 떠올렸다
1) 수익이 났는가? X
예상 매도가격에 따른 순수익은 500만원이 되지 않았다.
2) 매도 후 더 좋은 단지로 갈아탈 수 있는가? X
소액으로 투자했기 때문에 가치가 더 좋은 단지로 갈아타기가 어려웠다.
3) 리스크 대응이 안되는가? X
역전세 금액은 대출을 활용하여 대응할 수 있었다.
협상
나는 가격이 오를 때까지 보유하기로 마음 먹고 협상을 준비했다.
보유 단지와 주변 단지의 매매, 전세 시세 및 매물 수를 매일 체크했다.
단지 내 전세 매물은 듀얼 넘버로 전화해서 물건의 상태나 상황을 체크했다.
지역에 전세 매물이 많지 않은 부분은 협상에 유리한 점이라고 생각했다.
먼저, 사택담당자에게 감액 없이 재계약을 제안했지만 거절하며 3천만원 감액을 요구했다.
1천만원을 감액하여 재계약을 제안했지만 거절하며 3천만원 감액을 요구했다.
※ 간단하게 표현했지만 구구절절 이유와 핑계를 들어가며 제안했다.
내가 답변하지 않고 이틀 정도 지나자 ‘금일 중 답 없으면 계약 해지하는 것으로 알겠다’며 강하게 나오는 사택 담당자.
몇 시간 뒤 나는 사택담당자에게 백화점 상품권을 보내고 전화를 걸어 감정에 호소했다.
"여기저기 돈을 다 융통해봐도 부족하다,
13개월된 아기와 35년된 복도식 아파트로 이사왔다,
지하주차장 없고 녹물 나오는 집에 월세로 살고 있다.
골프와 등산을 좋아하시는 것 같은데 상품권으로 쇼핑하시고 2천만원 감액 재계약 해달라."
사택담당자는 이런 거 필요 없고 3천만원 감액 후 재계약하자며 전화를 끊었다.
외근 중이었어서 생각에 잠긴 채 사무실로 복귀하던 중 문자 알림이 왔다.
곧이어 백화점상품권 취소 알림도 떴다.
이 날이 금요일이었는데 그 다음주 수요일에 계약서를 보내겠다는 연락을 받았다.
계약 및 날인
겨우겨우 역전세 3천만원을 2천만원으로 막았는데 정신을 차린 건지 못차린 건지,
나는 원하는 특약이 있다며 이메일로 발송했다.
다행히 특약사항을 주고받고 전화로 설왕설래한 끝에 큰 이상 없이 계약서 작성을 마쳤다.
등기우편으로 임차인 날인된 계약서 2장을 받아 내 도장을 찍고 1장을 다시 우체국에서 부쳤다.
인사이트
1) 싸게 사는 것
이 단지를 더 싸게 매수했다면 보다 많은 차익을 실현하고 다른 투자 기회를 엿볼 수 있었을지도 모른다.
싸게 사는 것의 의미를 조금 더 깊이 이해할 수 있었다.
사실 이 물건보다 1,900만원 싸게 살 수 있는 물건을 놓치고 투자한 터라 가슴이 많이 아팠다.
2) 역전세 대응
생각보다 강하게 나오는 사택 담당자에게 굉장히 쫄았다.
하지만 상황을 알고 시간을 갖고 협상에 임하며 감정에까지 호소한다면 비용을 줄이는 것이 가능하다는 걸 알았다.
3) 가격
이 물건의 가격이 언제, 얼마나 오를지는 모른다.
시기가 다를 뿐 모든 꽃은 피는 법.
가치 대비 싸게 샀으니 공급이 있음에도 가격이 오를 수 있고,
전세 만기가 도래하지 않아도 매도할 수 있다는 생각을 가지게 되었다.
그러기 위해서는 매도 후 갈아탈 수 있는 아파트를 계속 업데이트해야겠다는 생각까지 가질 수 있었다.
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