수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요 바람숲 입니다 :)
대한민국 부동산의 중심, 강남.
강남을 제대로 이해해야
우리나라 집값의 흐름을 읽을 수 있는 것 같습니다.
왜 강남이 부동산의 중심인가?
강남은 핵심 입지요소를 모두 갖춘 곳입니다.
2023년 초 처음 강남에 임장 갔을 때를 떠올려 보면
직장, 교통, 학군, 환경의 모든 입지 요소를 갖추었고
여기에 한강과 부자 커뮤니티까지 가진 완벽한 곳이라는 생각을 했던 것 같습니다.
* GBD : 고연봉 직장이 몰린 테헤란노를 가짐
* 교통 : 비역세권을 찾아보기 어려울 정도로 촘촘히 갖춰진 지하철 교통
* 학군 : 대한민국 1등 학군지인 대치동 학원가
* 환경 : 쾌적한 환경
* 한강과 부자 커뮤니티 : 희소한 한강뷰와 그들만의 인맥
모든 것을 다 갖춘 곳이기 때문에
강남의 가격을 결정하는 요소는
압도적인 직장, '나 여기 살아!' 라고 할만한 부자 커뮤니티, 한강 뷰, 대체할 수 없는 학군이라 느껴졌고,
어딜 가도 좋은 교통과 환경은 가격 결정에 절대적이지 않아보입니다.
강남은 기준이다!
모든 사람이 욕망하는 강남이기에
일단 가격 자체가 대한민국에서 가장 비싸고
늘 규제에 노출되어 있어 투자로 접근이 쉽지 않을 수 있습니다.
하지만 강남은 모든 사람들이 욕망하는 사치품이기 때문에
시장에서의 반응이 빠르고
강남 > 서울 중심지 > 수도권 > 지방으로
그 분위기가 확산될 수 있습니다.
실제로 지난 한해 서울의 주간 시계열을 살펴보면
강남을 필두로한 서초, 용산, 송파 1급지의 흐름이 점차 하급지로 퍼지는 것을 확인할 수 있죠.
그렇기 때문에 강남의 현장 분위기와 가격 흐름을 꾸준히 보는게 중요한 것 같습니다.
지금 현재 강남은?!
최근 강남을 포함한 상급지의 가격 하락에 대한 기사가 많습니다.
연이은 규제와 함께 양도세 중과 유예 종료, 보유세에 대한 강력한 메세지로 인한 영향이라고 생각됩니다.
확실히 올해 들어 현장의 분위기와 가격의 움직임이 달라진 것 같습니다.
아파트 매매가격 증감률을 살펴보면
1월 하반기로 가면서 강남과 서초의 가격 상승폭이 감소하였고,
강남의 경우 이번 3월 2일자에 -0.05로 서울에서 유일하게 하락으로 전환된 모습을 보입니다.
확실히 뭔가 반응이 빠르다는 느낌이 듭니다.
상대적으로 하급지들이 여전히 상승 흐름을 보이고,
특히 4급지에서 높은 폭으로 가격 상승이 보이는 것과 대비됩니다.
(개인적으로는 다주택자를 겨냥한 정책들과 대출 제한으로
15억 이하의 물건들의 거래와 가격 상승이 활발히 진행된 것이 아닐까 생각해보았습니다.)
강남의 대표단지인 래미안대치팰리스의 가격 흐름을 보니
25년 11월 47.5억의 신고가를 갱신한 후 아직 매매거래가 없습니다.
그전까지의 거래는 43~44억대였는데 한번에 3억정로를 점프한 것이지요.
매매호가 역시 최근 실거래가보다 3억정도 낮은 41억대부터 물건이 나옵니다.
최초 부른 가격에서 네고하여 홍보하는 물건도 보입니다.
그리고 최근에는 전월세와 같은 임대차 거래만 있었습니다.
강남의 여러 단지들을 살펴보니 급매라 할 수 있는 물건들이 보였고,
그 영향으로 매매물량은 늘어나고 전세 물량은 감소하는 상황이 벌어지고 있습니다.
지난 25년 10월 이후로 거래량도 계속해서 줄어들다가
지난 2월에는 과거 3년간 가장 적은 수치(86건)를 보였습니다.
지난 하락장이었던 22년처럼 월간 거래량이 30여 건대가지 떨어진 것은 아니지만
확실히 거래량이 많이 줄어들었습니다.
확실히 시장이 다소 주춤하는 느낌입니다.
내가 해야 할 일!
강남이 흔들리는 일은 처음있는 일이 아닙니다.
지난 16년 상승장에서 가파르게 상승했던 강남은
수도권 공급과 코로나 사태로 18년부터 20년가지 2년간 하락했습니다.
이후 공급이 해소되고 임대차법이 시행되면서 대세상승이 일어났습니다.
이때 강남 뿐만 아니라 다른 지역들도 다 같이 올랐었죠.
강남이 많이 오르면 상대적으로 저렴한 곳들이 따라 오르면서 키맞춤이 일어납니다.
투자의 관점에서는 오히려 기회가 될 수 있는 것이지요.
당장 강남에 매수할 수 없을 수 있겠으나
강남을 지표로 시장을 지켜보는 일을 게을리해서는 안되는 이유가 바로 이것이라 생각합니다.
1) 강남을 포함한 내 앞마당의 가격 흐름을 꾸준히 확인하고
2) 내가 후보로 생각하는 단지와 강남의 가격 차이를 비교하면서
우선이 되는 지역과 단지에서 기회를 잡을 수 있다고 생각합니다.
불안정안 시장 상황에 위축되기보다는
오히려 기회라 생각하고 기준을 지키며
기회를 잡을 수 있도록 준비하는 시간을 갖도록 하겠습니다.
강남을
비싸다고, 나와 관련 없는 곳이라고 생각하기보단
기준점이라 생각하고 관심갖고 지켜보면서
함께 기회를 잡아보아요!
감사합니다 :)
