선배강의 후기

Chapter 1. 마그온님 (매도 매수)

1. 매도 계획 (필수!!)

1) 임차인 연락 (개인적으로 제이 부대끼는 부분.. 시작이 참 중요한데…) - 6개월 전

- 계획 여부

- 매수 의사: 데드라인 제시 / ~~까지 연락 부탁

- 이사 의사: 날짜 확정 안돼요

- 연장 의사: 연장 하쉴?

2) 매도 상황 알리기 (갱신권 사용 여부도 묻기) _ 누구한테 매도 되느냐?

- 투자자

- 실거주

** 여기서 핵심은 두 가지 모두의 케이스를 열어두고 접근해야 한다는 점

** 연락하는 것이 가장 어렵지만, 그게 시작이다! 나도 내용 적용해서 연락할 수 있는 방안을 찾아놔야 한다.

→ 계획과 행동의 시작

3) 내 물건 가치 객관화 (이건 매도 생각을 했다면, 임차인 연락 이전부터 미리 해놔도 될 듯)

- 실제 거래된 물건들의 상태 파악 (실거래 가격만 보고는 가치를 알 수 없음)

2. 가치 파악

1) 최근 실거래 가격, 거래량 확인

- 월에 세대수 대비 1%면 거래 많은 것 → 거래가 많으면 매도가격을 실거래 가격으로 설정 (아니라면 낮춤)

2) 단지 내 경쟁 매물 확인

3) 현재 시장에서 허용되는 매도 가격 (사람들이 얼마짜리를 보러 오고, 얼마짜리를 사가는지)

- 팔고 싶은 가격이 아니라, 팔리는 가격!! (중요)

3) 부동산 전임!

- 거래 가격만 보지 말고, 해당 물건의 상태를 파악

-  현재 사람들이 보고 있는 [물건+단지]가 무엇인지 파악 (중요!)

4) 갈아탈 단지 확보

5) 대출

- 매도가 되지 않았을 경우를 대비해야 하고, 얼마나 나오는지 그리고 기간 별 금융 비용이 얼마나 들어가는지 알아야 함 → 불안함 방지

3. 부동산에 물건 내놓기

1) 부동산에 물건 정보 + 사진 제공 (없으면 임차인 부탁)

2) 임차인 연락

- 상황 / 집 볼 수 있는 시간 / 연락처 전달 여부

3) 주말에 집을 본 손님 파악과 다녀간 손님 반응 파악 - 반복

4) 전임으로만 파악이 어려울 땐, 현장 방문 (월 1~2회)

- 시장 분위기와 내 물건 가격 및 선호도 파악

4. 데드라인이 다가온다 (~3개월)

1) 어느 생활권까지 내놔야 하나?

- 구축 ~ 신축 / 수요가 있는 모든 곳 + 내 평형보다 넓은 곳까지

- 인접 생활권역 2 ~ 3권역

2) 인접 단지의 큰 평형 가격까지도 봐야 함

- 내 물건은 24평이기 때문에 비슷한 생활권에서 큰 평형 단지와 가격 차이가 별로 없다면? 우선순위에서 밀림

5. 부동산 임장 (전임)

1) 적극적인 부동산 찾기 (시트 관리)

- 일자 별로 기록

2) 온라인 (호갱/당근)

Chapter 2. 딩동댕2님 / 댕장님 (징검다리 투자)

1. 지역에 따라 눈에 보이는 것을 믿느냐, 가치를 믿느냐

1) 중소도시
- 내 눈을 믿어라. 내 눈에 좋으면 남의 눈에도 좋다 → 입지보다는 환경 (연식)

2) 광역시

- 땅의 힘이 있는 곳 (나 ~~ 살아) → 입지가 있는 곳

2. 지역의 특성을 고려한 10평 투자

: 역세권, 구조 (방개수) 확인!

: 해당 지역 내에 10평대 수요를 빼앗길 요소가 많은지/적은지에 따라 10평 투자를 충분히 고려해 볼 수 있는 점

3. 지방 입지 좋은 20평 vs 입지 덜 좋은 30평

: 지방은 하위 생활권이더라도 연식과 평형을 고려한 투자

- 뾰족한 수요가 있다면, 20평대도 충분히 고려 대상

4. 지방 연식 좋은 20평 vs 연식 덜 좋은 30평

: 매도를 고려해야 하기 때문에 신축 우선

- 이 안에서도 뚜렷한 선호 요소가 30평대에 있다면, 30평을 볼 수도 있겠다

5. 징검다리 투자 의사 결정 

1) 뾰족한 저평가

- 타겟 전수조사 (앞마당 중, 투자금 범위에 들어오는 녀석들)

2) 전세 집중 (투자금 적게)

- 전세가 낮거나, 월세가 낀 물건도 함께 확인

- 싼 가격보다 중요한 것 (주변에 새 아파트가 얼마나 들어왔느냐? 환금성을 고려해야 한다)

→ 보유와 매도가 정말 중요하다! (수익보다 중요)

3) 역전세보다 선호도

- 전세 매물도 없고, 실거래도 없다면 지역 내 상/하위권 생활권 단지의 거래 내역을 보면서 전세가를 생각해보는 방안

- 같은 공급이라도 선호도에 따라 역전세가 날 수도, 안 날 수도 있다

- 공급도 중요하지만, 그것보다 더 중요한 것은 선호도

- 숨은 공급 (분양 전이면 나오지도 않음)

6. 실전 투자사례

- 가장 와닿았던 부분은 수요의 한계와 지방에서 특히 인구수가 적은 도시일수록 선호하는 동/층/향을 정말 뾰족하게 봐야한다는 것

- 투자금보다는 가치를 봐야하는 것

** 행복은 복권 같은 큰 사건으로 얻게 되는 것이 아니라, 초콜릿 같은 소소한 즐거움의 가랑비에 젖는 것이다.

Chapter 3. 험블님 (리스크 관리) _ 위기와 기회를 구분할 줄 알아야 한다

: 리스크는 대응하면 기회가 된다

1. 운으로 한 투자

: 결과는 좋았지만 과정이 아쉬웠던 투자 사례 → 복기를 해야 함

: 결과가 좋았더라도 과정이 별로라면? 운이 좋아 돈 벌었지만 지속될 수 없다. 

2. 올랐냐 안올랐냐 보다 중요한 것은 제대로 가치를 알고 투자했는지가 중요

: 내가 투자한 물건에 대해서 설명할 수 있느냐에 따라 가치를 본 투자인지, 운인지 알 수 있음

3. 운과 실력을 구분하는 단계 : 피드백

→ 환경을 이용하라…!

: 상황보다는 가치

4. 운을 실력으로 바꾸는 가치 판단 프로세스 : 주기적인 매물보고서 복기

5. 양날의 검: 대출
: 나만의 기준을 명확하게 세워두고 사용하는 것이 중요

: 무지성 대출 투자 X

6. 비용보다는 편익

** 멈추지 않고 하는 것의 중요성...!