안녕하세요?
김철종 세무사 입니다.
상속은 준비 없이
갑자기 찾아오는 경우가 많습니다.
가족을 보내야 하는 슬픔 속에서도
상속세 신고와 재산 분할과 같은
현실적인 문제를 놓쳐선 안됩니다.
특히 상속재산 중 주택이 포함되어 있다면,
세금 측면에서 신경써야 할 점들이 많습니다.
이에 오늘은
주택을 상속받는 경우
세금 측면에서 어떤 유불리가 있는지
또 상속인들 중 누가 상속받는 게 유리한지
살펴보도록 하겠습니다.
상속주택은
낮은 취득세율이 적용됩니다
상속주택은
증여처럼 무상 취득에 해당되지만
피상속인이 돌아가심으로 인해
상속받는다는 점을 고려하여
증여 취득 대비
더 낮은 과세표준과 취득세율이 적용됩니다.
증여 취득 시 매매사례가액, 감정가액 등
시세 수준의 높은 가액이 과세표준이 되며
일반세율도 상속 취득 시 보다 높은 세율이 적용됩니다.
또한, 조정대상지역 내 시가표준액 3억 이상인 주택이라면
중과세율이 적용되어 취득세 부담이 급증하게 됩니다.
반면, 상속 취득 시에는 시가표준액을 과세표준으로 삼아
증여 대비 낮은 가액이 과세표준이 되며
세율도 증여 대비 낮습니다.
또한, 상속주택을 받는 상속인이 무주택자라면
취득세 부담은 더 줄어듭니다.
여기서 팁을 하나 드리자면,
상속인 2명이 상속주택을 공동지분으로 받는 경우,
무주택자인 상속인의 지분을 51%
유쥬택자인 상속인의 지분을 49% 로 설정하면,
무주택자인 상속인의 지분이 더 커서
상속주택 전부에 대해 0.93% (1.96%) 특례세율을
적용받을 수 있겠습니다.
종부세 계산 시
주택 수 판단
1세대 1주택자는 종부세 계산 시 12억 공제되며,
보유기간 세액공제 및 연령 세액공제 적용 가능합니다.
이처럼 1세대 1주택자에 해당하면
종부세 부담이 크게 줄어드는데,
과세기준일(6월 1일) 기준으로
1주택과 상속개시일부터
5년이 지나지 않은 상속주택을 보유한 상태라면
1세대 1주택자로 보아
12억 공제 및 세액공제 적용이 가능합니다.
(단, 과세표준은 기존주택 공시가격과
상속주택 공시가격을 합산하여 계산)
설사 상속개시일부터 5년이 지났더라도
지분율이 40% 이하이거나
지분율에 상당하는
공시가격이 6억(수도권 밖: 3억) 이하라면
여전히 1세대 1주택으로 인정받을 수 있습니다.
또한, 종부세율 적용 시에도
해당 상속주택은 주택 수에서 제외되므로
중과세율 적용을 피할 수 있겠습니다.
기존주택의
1세대 1주택 비과세 특례
기존에 1주택을 보유하던 중
갑작스럽게 새로운 주택을 상속받아
2주택자가 되어 비과세를 적용받지 못한다면
억울한 상황이지 않을까요?
이러한 점을 고려하여,
소득세법에서는 기존에 1세대 1주택(기존주택)을
보유한 상태에서 상속주택을 받은 이후
기존주택을 양도할 경우에는
1세대 1주택으로 보아 비과세 적용이
가능하도록 규정하고 있습니다.
또한, 동거봉양 합가, 혼인 합가 등과 달리
양도 기한도 없습니다.
(동거봉양, 혼인 합가: 10년)
상속주택이
여러 채라면?
상속개시일 당시 돌아가신 피상속인께서
소유한 주택이 2채 이상이라면
아래 순서에 따른 1주택에 대해서만
(선순위 상속주택)
상속주택 비과세 특례가 적용되며
나머지 상속주택은 적용받을 수 없습니다.
별도세대인 피상속인으로부터
상속주택을 취득해야 한다는 점에도
유의해주셔야 되겠습니다.
공동으로 상속받은
주택이라면?
본래 공동소유한 주택은
각자가 1주택을 보유한 것으로 보지만,
공동으로 상속받은 주택이라면
주된 상속인이 해당 상속주택을
취득한 것으로 봅니다.
주된 상속인이 아닌 나머지 상속인들은
공동상속주택을 지분으로 소유했더라도
1주택을 보유한 것으로 보지 않는 것이죠.
그럼 주된 상속인은 어떻게 결정할까요?
아래 순서에 해당하는 상속인을
공동상속주택의 주된 상속인으로 봅니다.
이 때 유의해야 할 점은
별도세대인 피상속인으로부터
상속주택을 공동으로 취득해야 한다는 점입니다.
만약 동일세대인 피상속인으로부터
취득할 경우 인정받지 못할 수도 있어
주의가 필요합니다.
상속주택을
양도한다면?
위 1세대 1주택 비과세 특례 규정은
기존주택에만 적용되는 규정으로,
상속주택을 양도할 때에는 적용되지 않습니다.
따라서, 상속주택을 양도하면서
1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는
본래의 비과세 요건을 모두 갖춰야 합니다.
이 때 보유기간 및 거주기간은
어떻게 산정할까요?
상속주택의 취득시기는 상속개시일입니다.
따라서, 상속개시일부터 기산합니다.
다만, 동일세대원으로부터 상속받은 경우
즉, 피상속인과 상속인이 동일세대원인 경우
보유기간 및 거주기간을 통산 가능합니다.
장기보유특별공제
상속주택의 장기보유특별공제율 산정 시
보유기간은 상속개시일부터 기산합니다.
세율
주택을 2년 미만 보유한 상태에서 팔면
단기 양도에 해당되어 66%, 77% 의
높은 단일세율이 적용됩니다.
다만, 상속주택의 경우에는
피상속인의 취득일부터 기산합니다.
따라서, 상속주택을 취득 후
2년 내에 양도하더라도
66%, 77% 의 높은 세율을
적용받진 않습니다.
다주택자 중과세
현행 다주택자 중과세 유예 는
5월 9일부로 종료될 예정인데요.
이후부터는 2주택 이상 소유하면서
조정대상지역 내 주택을 양도할 경우
다주택자 중과세가 적용되어
장기보유특별공제를 적용받을 수 없고
기본세율에 22%, 33% 세율이
추가로 붙게 됩니다.
다만, 상속주택을 상속받은 날부터
5년 이내 양도 시에는
다주택자 중과세 규정을
적용받지 않을 수 있습니다.
여기서 유의해야 할 점은
상속주택이 여러 채라면
위에서 설명드린 순서에 따른
선순위상속주택 에 대해서만
중과 배제가 가능하며,
나머지 주택은 중과될 수 있다는 점을
조심하셔야 되겠습니다.
또한, 별도세대인 피상속인으로부터
상속주택을 취득해야 한다는 점도
조심하셔야 되겠습니다.
오늘 이 글이
많은 분들에게 도움이 되었기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
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