안녕하세요, 챈s입니다:)
전세를 빼야 하는 상황에서
전세가 잘 나가지 않으면 정말 피가 말리는 경험을 하게 되는 것 같습니다
그럴 때는 전세가 나가지 않는 이유를 정리해 보고,
그 이유에 대한 해결책을 생각한 뒤 행동하는 것이 중요할텐데요,
다만 막상 그런 상황이 오면 어디서부터 시작해야 할지 막막한 경우도 많은 것 같아요
그래서 저는 보통 동료분들께서 써주신
관련 나눔글을 최대한 많이 읽어보고, 그 방법들을 정리해보는 것부터 시작합니다.
- 전세빼기 경험담 50선: https://cafe.naver.com/wecando7/10249984
전세를 빼기 전에 이런 경험담들을 한 번 읽어보시고,
어떤 부분을 챙겨야 할지 먼저 정리해 보시는 것을 추천드립니다.
1️⃣가장 중요한 것
: 내 물건이 브리핑 1순위가 되도록 만들기
전세를 빼는 과정에서 가장 중요한 것은
내 물건이 사장님 브리핑의 1순위가 되는 것이라고 생각합니다.
보통 1순위로 만드는 방법은 크게 4가지입니다.
1. 상태
임차인이 들어올 만한 컨디션인지, 그리고 경쟁 물건들의 상태는 어떠한지 확인해야 합니다.
예를 들어 내 물건이 1천만원 저렴하더라도
경쟁 물건의 상태가 더 좋다면 그 물건이 먼저 나갈 수도 있습니다.
2. 가격
주변 생활권 내 경쟁 단지, 경쟁 물건 대비 가격이 싼지 확인해야 합니다.
임차인들은 대부분 가성비를 선택합니다.
상태가 더 안 좋거나 단지가 덜 선호되는데 가격이 더 비싸다면 전세가 나가기 어렵습니다.
3. 입주시기
입주일이 가능한 한 유연한지도 중요합니다.
입주일이 고정되면 그 날짜에 들어올 사람만 찾아야 하기 때문에 선택의 폭이 줄어듭니다.
예를 들어
4월 30일 하루만 가능한 경우와
4월 안으로 입주 가능한 경우는 임차인의 선택 폭이 크게 달라집니다.
4. 중개업소
중개업소가 일을 잘하시는지도 중요합니다.
좋은 사장님들은 물건의 단점은 최소화하고 장점은 잘 살려서 설명해 주시기 때문에
브리핑에서 경쟁력이 달라집니다
- 일 잘하는 사장님 구분하는 방법 3가지: https://weolbu.com/s/KimFLMSazu
- 일 잘하는 사장님이 중요한 이유: https://weolbu.com/s/Lp4ET61lHi
이 4가지 내용을 먼저 정리한 뒤
내 물건을 객관적으로 바라보는 과정이 필요합니다.
그리고 경쟁 물건들의 상태까지 파악한 뒤
- 에어컨 설치
- 도배 / 장판 교체
- 가격 조정
등의 방식으로 경쟁력을 만들어 줍니다.
2️⃣전세 광고 타임라인 잡기
가격이 결정되었다면 이제 부동산에 광고를 해야 합니다.
이때는 보통 잔금 시점(약 3개월) 기준으로 타임라인을 잡고 행동하는 것이 중요합니다
세입자들이 집을 보러 오는 시기는 대부분 주말이기 때문에
손님이 없다면 한 달 동안 집을 보여줄 수 있는 날이 4번 정도밖에 되지 않을 수도 있습니다
또 기존 점유자가 있는 상황에서 일정이 미뤄지기 시작하면
시간은 정말 빠르게 지나갑니다.. (제가 경험했거든요..😂)
그래서 보통은 1.5개월 안에 전세를 맞추는 것을
목표로 움직이는 것이 좋다고 생각합니다
광고를 많이 돌리더라도
결국에는 단지 내 부동산에서 전세가 나갈 가능성이 가장 높습니다
그래서 초반에는
단지 내 부동산 방문 / 주기적인 연락 / 우호적인 관계 형성
이 과정이 중요하다고 생각합니다.
처음부터 모든 부동산에 광고를 뿌리기보다는
단지 내 부동산에 먼저 내놓고 상황을 보다가
점차 노출 범위를 넓히는 방식으로 해나갔던 것 같습니다:)
3️⃣정말 급할 때 (부동산 리스트 확보 방법)
잔금(보통 잔금 1달 남았을 때)이 임박한 상황에서는
반경을 넓혀서 더 많은 부동산에 광고를 돌리기도 합니다
제가 실제로 매수할 때도, 임차를 맞출 때도 사용했던 방법인데
부동산 지인 사이트를 활용해서 중개사 리스트를 확보것인데요 :)
이 방법에 대해서 말씀드리겠습니다.
1. 부동산 지인 로그인
지인 빅데이터 → 중개사 전화번호부
2. 내 물건이 있는 지역을 지도에서 클릭
무료 기준 (반경 500m / 중개사무소 5개 이하)
엑셀 다운로드 후 지도 위치를 조금씩 이동하면서 반복 다운로드합니다
3. 엑셀 파일을 여러 개 다운로드
폴더를 하나 만든 뒤 반복해서 다운로드하면
여러 개의 엑셀 파일이 생성됩니다
✔️엑셀 파일 합치는 방법
엑셀 파일을 하나씩 보는 것보다
한 번에 합치는 것이 편합니다
1. 새로운 엑셀 파일 생성
2. 데이터 → 데이터 가져오기 → 파일에서 → 폴더에서
3. 폴더 선택
4. 결합 및 로드
5. 파일 병합
이 과정을 거치면 중개사 리스트가 하나의 파일로 합쳐집니다.
✔️중복 데이터 제거
500m 반경 기준으로 다운로드를 반복하다 보면
같은 부동산이 여러 번 포함될 수 있습니다
그래서 문자 발송 전에 중복 데이터를 제거하는 것이 중요합니다:)
1. 하나의 시트를 생성 하고, 기존 시트 값 붙여넣기
* "상호명 ‘열’~ 마지막 ‘열’까지
* 기존 시트에서 중복 데이터 삭제 불가해서 다른 시트에 값 붙여넣기하여 실행
2. 휴대폰 번호 나와 있는 “열” 선택 - 데이터 - 중복된 항목 제거
3. 매매 “열” 선택 → 내림차순
* 매물 많이 갖고 계시는 사장님 위주로 광고 돌리기
📌(주의) 이 과정을 하지 않으면
같은 부동산에 여러 번 문자를 보내는 실수를 할 수 있습니다..!
4. 문자 발송 방법
문자 발송 방법 관련 글 : https://cafe.naver.com/wecando7/2016347
마지막으로
전세를 빼는 방법부터
부동산 리스트 취합하는 방법까지 공유해 보았습니다
저 역시 이 방법을 통해 전세를 맞춘 경험이 있고,
3호기를 매수할 때는 매수 전에 현금 전세 세입자를 찾기도 했습니다
다만 문자를 많이 보내는 것 자체가 해결책은 아니라고 생각합니다.
실제로 위 경험을 하면서
무작정 광고를 많이 돌린다고 해서
전세가 나가는 것은 아니라는 점을 느꼈습니다
가장 중요한 것은 초반에 이야기했던 것처럼
내 물건을 객관적으로 바라보고,
전세가 잘 나가지 않는 이유를 파악한 뒤
그 부분을 개선하는 것이라고 생각합니다
진짜 똑똑한 사람은 Plan A, Plan B가 있는 사람이에요
일이 잘 될 때와 안될 때는 구분해서 어떻게 대응해야할지를 알고 있는 사람입니다
/너나위님
이 글이 비슷한 상황에 있는 분들께
조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다☺️❤️
