안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
새로 분양받은 집의 입주 시기가 가까워지면 이사갈 준비를 합니다.
이사 날짜를 정하고 청소 업체도 예약하고 가전제품 설치 일정까지 다 맞춰두죠.
이렇게 모든 준비를 마쳤는데 갑자기 입주가 지연된다는 통보를 받는다면 당황스러울 수밖에 없습니다.
잡아둔 청소나 가전 설치 예약을 취소하거나 다시 잡아야 하는데요.
이 과정에서 예약 취소 위약금이 발생할 수도 있고 기존 집에서 더 머물게 되면서 임시 거주 비용이나 추가 임대료가 듭니다.
이 모든 일을 단순히 입주가 늦어졌으니 어쩔 수 없는 일이라고 받아들여야 하는 걸까요?
아닙니다, 지체상금을 받을 수 있습니다.
입주지체상금은 분양계약서에 정해진 입주 예정일이 지나도록 실제 입주가 지연되는 경우, 수분양자가 입게 되는 손해를 보전하기 위해 지급하는 금전적 보상을 말합니다.
대부분의 분양 계약서에는 입주가 지연될 경우 지체상금을 지급한다는 조함이 포함되어 있는데요.
보상 금액은 계약서마다 차이가 있지만 통상적으로 분양대금의 일정 비율을 기준으로 하루 단위로 계산하며 실무에서는 하루당 분양대금의 약 0.01% 내외로 정하는 경우가 많습니다.
이 지체상금을 일반적으로 민법상 ‘손해배상액의 예정’으로 인정됩니다.
수분양자가 실제 손해를 별도로 입증하지 않더라도 계약서에 정해진 기준에 따라 청구가 가능하죠.
분양 계약서에는 입주 예정일 이후 일정 기간의 유예기간이 정해져 있기도 하니 실제 지체상금이 언제부터 발생하는지는 반드시 계약서 내용을 확인해야 합니다.
입주 지연의 책임이 누구에게 있나요?
입주가 지연됐다고 해서 무조건 입주지연보상금을 받을 수 있는 것은 아닙니다.
보상을 받으려면 먼저 지연의 원인이 시행사나 시공사의 귀책사유여야 합니다.
관리 부실, 내부 공정 지연, 설계 변경 등 사업자의 관리 영역에서 발생한 문제라면 시행사나 시공사의 책임이 인정될 가능성이 있습니다.
지직·폭우 같은 천재지변이나 전쟁, 정부 정책 변화 등 사업자가 통제할 수 없는 불가항력적인 사정이라면 입주 지연이 발생했더라도 보상이 인정되지 않을 수도 있는데요.
자재 수급 문제나 인허가 지연의 경우에도 그 원인이 사업자의 준비 부족이나 관리 소홀 때문인지 아니면 예측하기 어려운 외부 사정 때문인지에 따라 책임 여부가 달라질 수 있습니다.
증거는 반드시 모아두세요!
피해 사실을 입증하려면 객관적인 자료가 필요합니다.
임시 거주를 위해 체결한 월세 계약이나 월세 지급 영수증, 이삿짐 예약을 취소하면서 발생한 위약금 영수증, 짐을 둘 곳이 없어 보관 창고를 이용한 비용 영수증 등이 실제로 손해가 발생했다는 사실을 입증하는 자료입니다.
손해배상 청구 소송을 진행할 때도 중요한 증거로 활용할 수 있습니다.
혹시 모를 법적 분쟁에 대비해 관련 계약서, 영수증, 결제 내역 등을 반드시 보관해 두시기 바랍니다.
입주 늦어졌는데 계속 기다리세요?
입주 지연이 장기화되고 있다면 보상금을 받는 것뿐만 아니라 계약 해제도 하나의 선택지가 될 수 있습니다.
대부분의 분양계약서에는 입주 예정일로부터 90일, 즉 약 3개월 이상 입주가 지연되면 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 조항이 포함되어 있습니다.
이러한 조항이 있다면 그 조항을 근거로 계약을 해제하는 것도 가능합니다.
그럼 “계약을 해제하면 그동안의 입주 지연 보상금은 못 받는 건 아닐까?”라는 의문이 생길 수 있습니다.
민법상 계약을 해제하더라도 이미 발생한 손해에 대한 손해배상 청구는 별도로 할 수 있습니다.
기존에 계약을 유지하면서 받는 입주지체보상금이 아니라 위약금, 입주 지연으로 인한 손해배상금과 같은 형태로 청구하게 되는데요.
결국 분양계약서에 어떤 조항이 들어 있는지가 중요합니다.
계약서 내용에 따라 해제 가능 여부와 보상 범위가 달라질 수 있습니다.
꼭 소송을 해야 할까요?
무조건 소송까지 가야 하는 것은 아닙니다.
우선은 시공사나 시행사와 협의를 통해 해결하는 것이 가장 좋습니다.
협의가 원할하게 진행되지 않을 때는 수분양자들이 대표단을 구성해 집단적으로 대응하는 방법도 있습니다.
분쟁이 커지기 전에 분쟁조정 절차를 활용하는 방법도 있죠.
입주가 지연되면 수분양자 입장에서는 정말 답답하고 속상한 일입니다.
하지만 여러분의 권리를 지킬 수 있는 방법은 분명히 있습니다.
오늘 이 글이 입주 지연 문제로 고민하고 계신 분들께 현실적인 대응 방법을 이해하는 데 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.
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