[열기 90기 11조 JooDo] 열기반 오프라인 3강 후기

[잊기 전에 기록하기 + 인상 깊었던 점]

조급해하지 말고 실천에 속도를 내자 “6개월” +  최소 앞마당 “3” 

지금 할 수 있는 것에 포커스를 맞추고 좋은 선택을 해야한다

미래 순자산이 바뀌는 결정인 만큼이니..

SABC…

각 기준의 점수를 메기다니… 이해가능성도 높아지고 조금 희망이 생겼습니다

각각 조사하는게 많아지지만 시간을 들여 노력한다면 잘 할 수 있을 것 같다는 생각이 들었습니다

다른 분의 질문을 통해 내가 궁금했던 점 해결 - 요즘 운이 좋은 듯~

서울 10평대 - 토지가가 좋은 곳으로 사면 가격이 생각보다 비쌈 특히 삼성동 10억대

4-5억대 10평대 →  위치가 애매할 수 있음. 실거주가 가능하다면 20평대 먼저 알아보자

 비규제지역의 20평대 (5억대 존재) 

 구축이라도 괜찮으니까 세대수 많은거

 오래된 아파트가 점프 가능성 있음(재건축)  - 용적률 봐야되고 세대수도 좀 많아야됨

용적률이 뭐지? → 이땅에 얼마나 크고 높게 지을 수 있는지

건폐율? → 건물 발자국 크기

가격:  20평대가 올라간 다음에 이후에 10평대가 움직임

 (수요가 쎈거 부터 움직이고 다음으로 작은 애가 움직이는~)

서울의 5급지 20평대 아파트들 많이 오르지 않음

실거주 먼저 → 규제지역의 20평대 실거주를 먼저 봄

[나에게 적용할 점]

 1. 편견, 선입견을 없앨 것. - 첫 앞마당 선정

  멘토님의 첫 임장지는 동탄. 공급 때문에 선입견이 있다고 하셨으나 막상 가보니 좋다고 하셨습니다.

  제가 사는 곳은 구로. 저도 구로에 선입견이 있습니다.

  지하철을 탈 때마다 구로는 한자로 “ 九 老 ” . 아홉명의 노인. 

  저는 이 한자만 봐도 노후화되고 살기 싫은 동네로 인식했어요.

  그저 지금은 월세로 거주하고 있으니까 돈 많이 벌어서 집사면 탈출하고 싶은 동네로 마음 속 깊이 생각해왔었습니다.

하지만 최근 구일동/구로동 분위기 임장을 갔더니 제가 사는 월세집만 안좋고 좋은 동네가 많았습니다 ㅠ

 첫 앞마당을 구로구로 만들겠습니다!

2.  같은 동네 내 역세권 매물이 반드시 가치에서 우위있는 것은 아니다

  서울에서 내집 마련을 해볼라고 중계역 아파트를 알아본 적이 있습니다.

  내가 알아본 아파트가 오늘 강의에서 나왔네요 당연히 역세권이면 더 좋은 가치인 줄 알았습니다

  근데 중계 학원가가 서울에서 2번째로 학원이 많은 학군지였네요..

  교통이 조금 더 편리하다고 해서 학군의 영향을 무시할 순 없고

  입지가 유사하다면 교통이 조금 불편하더라도 학군에서 우위를 점한다면 가치가 높을 수 있었습니다

  임장 배우기 전에 혼자서 오늘 노원으로 분위기 임장 갈 계획이었습니다

  제가 부모라면 학원가 옆에 있는 아파트 살 것 같네요 

  밤 8시에 갔는데 애들(초/중/고)이랑 애기 엄마들밖에 없었습니다

  역 근처에 사람들보다는 학원가에 사람들이 더 몰려있고 상권 모든게 몰려있었습니다.

   누가 봐도 역세권 아파트보다 학원가 근처 아파트의 수요가 더 컸습니다. 

    중계는 롯데마트 1+ 학원가 多 + 학교 多 +APT 단지 

    학군 분석하는 거 배워서 오늘 봤더니 공부도 잘하는 동네였습니다 ㅠ

3. 타인의 수요에 집중하고 타인에게 관심을 갖자. 나의 욕심을 버리자

   난 애도 없는데 중학교 애들의 성적도 관심을 가져야되나?

   강남 여의도 광화문만 직장 몰려있는거 아니었나..?

    무지해서 나온 생각입니다. 내 집만 구할 줄 알았지, 다른 사람의 시선으로 볼 태도조차 갖추어있지 못했습니다

    좀 더 고개를 숙이고 타인의 관심을 조사해야할 것 같습니다.

4. 수익률 보고서

오늘 노원-중계 갔다와서 학원가 바로 앞에 있는 아파트에 대해 정리를 해봤습니다

 직장 B - 약 13만

 교통 B - 약 70분 (역세권 X 역에서 도보 20분)

 학군 A - 92%

 환경 B+ - 대형 롯데마트이긴 한데, 1.4km에 떨어진 노원역에 롯백있는데 음… 그래서 + 추가함

  유흥시설 술집 등이 없어서 쾌적하고 학교+주거+학원가 접근성이  Good → 균질성이 좋은건가..? 학원가랑 상점 몰려있어서 정돈된 느낌이 들긴하던데 음…

공급 총계 3,018세대(1.9%, 향후 3Y - 월계 장위동 위주)+ 적정 수요 대비 공급 판단 결과 X 0.377 => S

1개의 매물만 봐서 저평가 판단 불가

5. 임장 기록 - 현재 수준으로는 산책 일기

 “기록은 곧 돈이다.”

 요즘 제가 드는 생각인데, 블로그도 그렇고, 임장 갔다와서 기록남기는 것도 그렇고 

 시간을 아끼는 것이니 돈이 맞는 것 같습니다.

 커뮤니티 글을 보니 야간 임장도 사는 사람들을 보는 의미가 있다고 하여 노원역과 중계역을 가보았는데,

  분위기가 너무 다릅니다.

노원(더블 역세권 4/7) - 유흥 + 술 + 롯백 + 상점이 역근처에 몰려있음, 역 근처에만 사람 多 | 술 + 문화생활 비교적 젊은 연령층.

 병원(성형외과 포함)/상점/종교시설끼리 몰려있고 술집 유흥시설은 다수 포진됨 - “적당히 놀러가기 좋은 북적대는 느낌”

중계(7) - 학원 끝난 아이들과 엄마들의 콜라보 - 학원가 제외 사람 거의 없음 + 산책 코스에 사람 多 | 가족 단위

  중계체육센터 짓고 있던데(준공 중인데 거의 안지어짐 27년 완공 예정) 이거도 호재라고 할 수 있나..?

   - “차분하고 조용해서 애기들 키우기 좋은 가족 마을”

 ** 임장 스킬을 배워야한다고 말씀하셨는데 꼭 배워야될 것 같습니다. 이거보다 나아졌으면 좋겠습니다

감사합니다