수지구 상현동 풍산아파트 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

상현동 풍산 아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

용인시 수지구 종사자수 : 87,487명./ 사업체수 24,076

2. 교통

 성복역 기준 .

강남 47분 /여의도 64분/시청 70분/ 판교 29분 

3.학군

성복중 93.9% ,서원중 92.8%

4. 환경

1)대형마트 (표) 이마트 1개 , 롯데몰1개 

2)백화점 (표) 죽전 신세계 백화점 1개

3)종합병원 없음. (분당 미금쪽 과, 광교쪽 으로만 병원있음.) 

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

  수지 풍산 25평

  현재시세: 매매가 7.4억/ 전세 3.99억 

.1) 5년내 고점 매입시: 

  2026.2.27 (현재)

  매매가 8억/전세가 4.5억(2021년)

  전고 6.7억.

2)5년내 저점 매입시

2023년2월 

  매매가 4.7억 /전세가 2.6억 

✅현장사진

스킵

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가치 >가격 

   -현재로는 고평가로 생각됨. 

2) 환금성 : 아파트 400세대이상으로 층수 확인 후  환금성 좋은 물건이라면 좋을듯. 

3) 수익률 : 36%

     -5천만원 이상 벌기. 

4) 원금보존 : 

   -전세가율: 현재 전세가율  54% (월부 서울기준 60%)→ 원금보존 어려움.

   -전시가 상승 : 전세가 4억/ 적정매매가 6.6억 →적정 매매가 초과로 원금보존 어려움. 

   -전고대비 20%(지난장의 전고는 6.7억으로 이미 전고 초과 )→ 전고 초과로 원금보존 어려움. 

5) 리스크 대비: 주변 신축공급 없음.(필요한 공급 약 연 2천세대 / 3년내 공급 약 2029년도 480세대/ 공급 없음)

                        전세가 5%씩만 올리기.욕심부리지않기. (전세 고점대비.1억저렴)

나의 투자 결론(매수 여부): 

현재로는 투자 대상이 아님. (5가지 교집합 제)

이유1)가치대비 가격이 비싸다. (전고 대비 안전마진은 없어보임) →아웃

      2) 환금성:OK 

      3) 수익률 36%

      4) 원금보존 3아웃. 

      5) OK 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

1)수익률을 계산하는게 약하다.ㅠ

2)저환수원리를 바로 떠올릴 수 없는 수준임을 메타인지함. 

   이런식으로라면 다음 투자는 제자리겠다는것을 깨달음. ㅠ

   →스스로 부족함을 인지하는 시간이면서 앞으로 저/환/수/원/리를 적용해서 아파트를 뜯어보자. 

3)저평가를 생각할 때 다른 아파트로 같은 가격대를 비교해보자라는 생각이 떠올랐다.

  더 좋은 곳이 있지도모른다는 생각이드는데, 1년전에도 그랬다.

  앞마당이 부족해서 물음표가 생기는 것 같다. 이미 알고있는 지역들이 윗단에 있다면 

  비교평가와 저평가에서 답이 어느정도 나올것같은데.역시 앞마당을 명확히 늘리는 것

  투자대상을 깊이 이해하고 리스트화 해야 투자대상 선택에 망설임이 없을것같다..?

적용할점 :

ㄱ.수지보다 좋은 곳의 앞마당을 명확히 3곳만들자 ( 4월~6월까지)

ㄴ.다음 투자지를 위해,  앞마당 만들고 저환수원리 까지 완료해야겠다.