수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요 수잔입니다^^
'상생임대주택'에 대해 들어보신 적 있으신가요?
상생임대주택은 '직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 임대인'에게
1세대 1주택 양도세 거주요건 특례를 부여하는 제도인데요.
쉽게 말해, 집주인이 전/월세 금액을 크게 올리지 않는 대신
나중에 집을 팔 때 세금 부담을 줄여주는 제도라고 보시면 됩니다.
상생임대주택에 대해 간단하게 정리해보겠습니다.
✔️ 혜택 : 상생임대주택은 크게 2가지 혜택이 있습니다.
1. 실거주X, 비과세 혜택
취득 당시 조정대상지역인 주택의 경우,
1세대 1주택 비과세를 적용받으려면 2년 보유뿐만 아니라 2년 거주요건도 필요합니다.
하지만 상생임대주택 요건을 충족하면?
실거주를 하지 않더라도 '거주한 것으로 인정'되어
2년 보유만으로도 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
2. 실거주X, 장기보유특별공제 혜택
1세대 1주택 비과세가 적용되더라도
양도가액 12억 원 초과분은 비율에 따라 과세 대상이 되는데요.
상생임대주택 요건을 충족하면?
장기보유특별공제 적용 시 거주기간 제한을 받지 않아
공제 혜택을 보다 크게 받을 수 있습니다.
한마디로, 거주 요건을 충족하지 못한 경우에도
세금 계산 시 불이익을 줄여주는 제도라고 보시면 되는데요.
취득 당시 조정대상지역 주택을 매수했으나 실거주가 어려운 경우나,
양도 시 1세대 1주택인 고가주택(양도가액 12억 원 초과)을 보유한 경우
비과세 또는 일부 과세 구간에서 세금 부담을 줄일 수 있는 아주 좋은 제도입니다.👍
+장기보유특별공제
장기보유특별공제에 대해 잘 모르시는 분들을 위해 간단하게 설명드리자면,
'주택을 오래 보유하거나 거주할수록 양도차익 일부를 공제해주는 제도'입니다.
아래와 같이 표1, 표2로 나뉘어져 있는데,
표2는 1세대 1주택자에게 적용되는 것으로 거주요건이 필요하지만,
상생임대주택에 해당하는 경우에는 거주기간 제한을 받지 않아 보유기간에 따른 공제를 적용받을 수 있습니다.
예를 들어, 거주를 하지 않았더라도 10년이상 보유했다면 공제율 40%를 적용받을 수 있는거죠.
* 표1 : 장기보유특별공제(일반)
* 표2 : 장기보유특별공제(1세대 1주택 특례)
그렇다면,
어떤 조건을 갖추어야 상생임대주택으로 인정받을 수 있을까요?
✔️ 조건 : 상생임대주택으로 인정받기 위해서는 다음 요건을 충족해야 합니다.
첫째, 주택을 취득한 뒤 임대차계약을 체결해야 합니다.
둘째, 신규계약의 임대보증금·월세 증가율이 직전 임대차계약 대비 5%를 초과하면 안 됩니다.
셋째, 직전 임대차계약의 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다.
넷째, 상생 임대차계약의 임대기간이 2년 이상이어야 합니다.
다섯째, 상생 임대차계약은 2021.12.20.~2026.12.31. 기간 중 체결되어야 합니다.
여기에서 헷갈리실 만한 부분 2가지가 있는데요.
1. [첫째] '주택을 취득한 후' 체결된 계약이어야 한다는 점
세입자가 있는 상태로 주택을 매수하여 기존 계약을 승계한 경우(세낀 집 매수),
해당 계약은 '직전 임대차계약'으로 인정되지 않습니다.
예를 들어, 임대차 계약이 A → B → C 순으로 이어진 경우,
A 계약을 승계 받았다면 B가 직전 임대차계약, C가 상생 임대차계약이 됩니다.
또한 신축 아파트의 경우
전세보증금으로 잔금을 치른 경우에는 '취득 후 체결된 계약'으로 보기 어려워
직전 임대차계약으로 인정되지 않을 수 있습니다.
반면, 잔금을 모두 지급한 이후 새로운 임대차계약을 체결한 경우에는
직전 임대차계약으로 인정된다는 점을 기억해두시면 좋을 것 같아요.
2. [셋째], [넷째] 임대기간 관련 요건
직전 임대차계약은 실제 임대한 기간 기준으로 1년 6개월 이상 유지되어야 하지만,
상생 임대차계약은 임대기간 2년은 합산이 가능합니다.
예를 들어,
A라는 임차인이 직전 임대차계약을 맺었다면 1년 6개월 동안 반드시 거주해야 하는데요,
그 다음 B라는 임차인이 '상생 임대차계약을 맺었을 때 1년만 거주하고 퇴거했다면,
동일한 보증금 또는 낮은 보증금으로 또다른 C라는 임차인이 1년을 거주해서
총 2년으로 합산해도 가능하다는 거에요.
여기에서 A,B,C, 임차인이 모두 다른 것처럼
꼭 직전 임차인과 동일한 사람과 계속 계약을 맺어야 할 필요는 없답니다.
상생임대주택이라는 복잡한 개념에 대해서 최대한 간단하게 정리해보려고 했는데요.
마지막으로 최종 정리를 해보자면,
✔️ 대상 : 상생임대주택은 다음과 같은 분들에게 유리합니다. 🙌
1세대 1주택자로서 취득 당시 조정대상지역 주택을 보유하고 있으나 실거주를 하지 못한 경우
→ 상생임대차계약 체결 시 실거주 요건을 충족한 것으로 인정되어 비과세 및 장기보유특별공제 적용 가능양도가액 12억 초과 고가주택 보유자
→ 상생임대차계약 체결 시 거주요건을 충족한 것으로 인정되어 장기보유특별공제 최대한도 적용 가능
※ 단, 직전 임대차기간이 1년 6개월 이상이며, 2026년 12월 31일까지 상생임대차계약 체결 요건을 충족해야 함
혹시 상생임대주택 조건에 해당되시는 분들이 계시다면,
양도소득세 신고기한 내에, 홈택스 또는 세무서를 방문하여 신청하시면 된다고 하니
세무사님과 상담 후 꼭 신청해보셨으면 좋겠습니다.
오늘도 여러분의 성공적인 내 집 마련과 투자를 응원합니다. 🙌😊
