[열기 90기 꿈을 2뤄가는 3으로 곧 부자될 조 비싼붕어빵] 구리시 교문동 토평금호베스트빌 1단지 아파트 수익률보고서

✅아파트명 : 구리시 교문동 토평금호베스트빌 1단지

✅위치(지도)

8호선 장자 호수공원역 도보 300m, 5분

장자 초등학교, 장자 중학교를 품은 단지,

장자 호수공원과 역앞 상권을 이용할 수있는 평지의 

2001년식 704세대 단지

(계단식 방3화2 507세대/ 방2화1 197세대)

✅입지평가

1. 직장 : C

2. 교통 : A

-강남 45분

-시청역 61분

-여의도역63분

3.학군 : B

4. 환경 : C

반경 1km, 백화점, 대형마트 없음. 

스타벅스 2개. 학원가, 장자 호수공원

5. 공급 : B

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

<투자>

<내집마련>

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

나의 투자 결론(매수 여부): 

환금성은 통과되었으나, 전세가율이 낮지만 공급 리스크 대비해야하고 

전세가율 낮으면서, 갈매 2지구 공급 예정물량과 3기 신도시 왕숙까지 입주가 예정되어있어서 입지독점성이 떨어져 원금보존이 되지 않는다. 

강남까지 접근성이나 학군과 환경 면에서 나쁘지 않은 단지지만, 

투자금도 많이 들어 같은 투자금이면 더 좋은 단지를 찾아보겠다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

앞마당인 구리 임보를 쓰면서도 각각의 단지마다 수익률을 내보지 않아서

느낌으로만 괜찮은 단지이고 투자하고싶고 보유하고 싶은 ‘욕망’이라는 감정이 있었던 단지지만

전고점이나 전세가율, 투자금 측면에서 수익률이 낮고, 저환수원리에 부합하지 않는다는 걸 깨달았다. 

물론 8호선 개통이전의 고점이다보니, 향후 미래 가치는 더 높을 것이지만, 

더 오를거라는 기대감 마저도 ‘감’에 지나지 않는다. 

역시 잃지않는 투자를 위해서는 감정이 아닌 원칙과 기준에 의한 판단이 반드시 필요하고,

같은 금액대의, 같은 투자금으로, 더 좋은 단지를 할 수있도록 

많은 지역과 단지를 알아두어야 할 것 같다. 

시세트레킹 꾸준히 해야겠다.