수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
어제보다 더 나은 미래를
만드는 그뤠잇입니다.
오늘은 어느덧 마지막이될 자향즈와 함꼐하는 나눔글 챌린지 5탄
강남 發 집값 하락세, 서울 전체로 퍼질까 라는 주제로 생각을 정리하겠습니다.
나눔글의 소재를 주신 자향멘토님께 감사드리며 함께해주신 반원분들에게도
감사합니다.
# 과거 수도권 시장 하락장의 모습
글로벌 금융위기와 코로나 직후의 하락장을 생각해봤을 때 수도권 아파트의
가격은 핵심지인 강남지역보다 외곽 지역이 더 빠르게 하락하였습니다.
하락폭은 금액이 높은 강남지역이 높았지만 하락비율은 외곽지역이 비교적 높았고
늦게 올랐지만 빠르게 하락하면서 뒤늦게 외곽지에 투자한 사람들은
다시 상승장을 맞이하기까지 꽤나 오랜 시간을 인고해야 했습니다.
코로나 시기 대세 상승장이 진행된 후에 여전히 수도권 최외곽인
파주나 동두천 등의 지역에서는 여전히 전고에 다다르지 못한 단지들이 많으며
실제 찾는 수요도 적기에 과연 대세상승장 당시의 전고점을 회복할 수 있을지
개인적으로는 의문도 드는 것 같습니다.
이들 지역에 대한 선호도와 인구 유입이 제한적이기에 이와 같은 시세흐름은
자연스럽다고 생각했으나 최근에는 조금 달라진 것을 알 수 있습니다.
# 달라진 수도권 시장 하락장의 모습
하지만 최근 서울 시장의 하락세는 그 모양새가 과거와는 조금 상이한 것 같습니다.
대통령과 정부에서의 다주택자에 대한 강도높은 압박이 지속되면서 강남지역에서
더 많은 매물이 나오고 있으며, 최근 2년동안 큰 폭의 상승을 보여줬던 마포,성동 등의
한강 벨트에서도 많은 물건이 나오고 있습니다.
2억정도 시세보다 하락한 금액으로 거래가 되고 있으며 이로 인해 본격적인 하락장이
온 것이 아니냐라는 기사와 의견도 늘고 있는 것도 사실입니다.
실제 올해 초까지만해도 수도권 지역의 매매/전세 매물 자체가 씨가 말랐고
이로 인해 거래가액이 급격하게 오른 실거래도 쉽게 찾아볼 수 있었습니다.
하지만 최근엔 사람들이 선호하는 단지들에서 매물이 많이 출현하였고
이로 인해 매물 간 경쟁을 유도하여 매가 하락을 유도할만한 조건이 만들어졌다고 생각됩니다.
이들 물건 중 다주택자 물건이 있다면 협상을 해볼만하다고 생각되며
5월 이전까지는 이런 매물들이 지속적으로 나오면서 상급지 단지들의 가격이 보합 또는
하락할 수 있다고 생각됩니다.
# 서울 전 지역으로 퍼져나갈 가능성은?
상급지에서 매물이 많이 나오면서 가격 하락 분위기가 형성될 수도 있지만
이와는 상반되게 노원구나 은평구에서는 매매 거래가 폭발하고 있으며
상급지와는 전 반대의 분위기를 보여주고 있는데요.
이는 그동안 급격하게 오른 상급지에 비해 은평, 노원, 강북 등의 단지들은
전고를 전혀 회복하지 못한탓에 상대적으로 저렴하다는 인식으로 매수세가
이어진다고 생각됩니다.
결국 사람들의 심리가 여전히 매수를 해야겠다는 생각이 많기에
대출 규제가 있지만 여러가지 혜택을 활용하여 주택을 매수하고자 하는
욕망이 강하다고 생각됩니다.
또한 강남지역에서 몇 억이 떨어진 거래들이 나오고 있지만 이미 큰 금액의
시세차익을 봤기에 2~3억 정도의 금액으로 인해 크게 손해를 본 게
아닐수도 있다는 생각이 듭니다.
또한 지금 급하게 파는 분들은 정부가 주는 공포심과 연세가 있는 분들은
추후 세금부담이 크기에 어쩔 수 없이 파는 분위기이기에
만약 5.9일이 지난 후에도 매도를 못하는 경우 무리해서 팔지 않고
가격 네고도 어려울 것으로 생각됩니다.
결론적으로 이런 현상은 일시적일것으로 생각되며 상급지 위주로 진행되다가
5.9일이 지나고 총선 후에는 다시 상급지부터 상승세가 이어지지 않을까
생각됩니다.
# 투자자로써 앞으로 해야할 일
지금과 비슷한 상황이 2018년에도 양도세 강화 정책을 시작하면서
벌어졌었고, 그 이후 결과는 어떤 결과가 있었는지는 대부분의
사람들이 알고 있습니다.
아마도 올해 하반기부터는 불확실성이 사라진 상황에서
사람들이 더욱 적극적으로 움직일 것이며
정책으로 규제를 하더라도 결국 그 규제에 적응하여
매수를 시도할 것으로 생각합니다.
내 집 마련 또는 좋은 자산으로의 갈아타기를 본격적으로
준비해야 하며 지금 기회를 잡느냐 못잡느냐에 따라
향후 5년 후의 나의 자산이 달라져있을거라 생각합니다.
저 역시도 이 기회를 잡기 위해 지속적으로 노력할 것이며
지속적으로 정책과 흐름을 파악하도록 노력해야겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
그리고 이번 학기 총 5번의 나눔글 챌린지를 함께해주신
반원분들 모두에게도 감사드립니다 ♡
