[열반스쿨 기초반 90도의 열정으로 1억에서 80억되조_구찌누나] 둔산동 한마루아파트 수익률 분석보고서

✅아파트명 : 둔산동 한마루아파트

1992. 12 입주 · 1,400세대

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

대전광역시 서구 : B등급

2. 교통 : A등급 (주요 직장까지 자차 20분 이내)

시청역 도보 15분, 대전 주요 직장인 연구단지 차로 23분(월요일 오전8시 기준), 대전역  자차 14분

대전 둔산동 학군지 도보 12분

3.학군 : A등급

4. 환경 : A등급

대형마트 1.23km , 대학병원 900m, 갤러리아타임월드 1.22km

5. 공급 : 2027년까지 5470세대 (C등급), 2028~9년 s등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 21년 전고점을 찍고  23,24년 하락세를 보이다가 최근에 넘었다. 대전에서 선호도가 높은 지역이긴 하나, 8억8천에 전세가율이 56%인 점에서 투자가치대비 저평가된 아파트라고 보긴 어려울 것 같다.

2) 환금성 : 대전에 주요 학군지로 수요가 좋은 입지이며 작년에만 매매 실거래건이 13건 있었던 것으로 보아 환금성은 좋다고 보여진다. 

3) 수익률 : 23년 전저점에서 매수시 124% 수익률을 볼 수 있긴 하나, 당시에도 1억9천만원의 투자금이 필요했다.

4) 원금보존 : 학군이 좋은 지역이기 때문에 하락세에도 가격반등 방어가 가능하나, 전세가율이 56%로 높은 편은 아니다.

5) 리스크 대비: 전세가가 조금씩 오르고 있긴 하나, 수요가 계속 있는 지역이라 갑자기 하락할 가능성은 없다고 보여진다.

나의 투자 결론(매수 여부):

 대전에서는 좋은 입지이지만, 전세가율이 낮아 같은 투자금 대비 수도권에 투자했을 경우 더 큰 수익률을 기대할 수 있는 지역이 있을 것 같다. 지금으로썬 투자자로 들어가기보다는 수도권 앞마당을 늘려 같은 가격 대비 저평가된 아파트를 찾는 것이 우선으로 보여진다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

첫 임장을 가기전 내가 사는 인근의 아파트를 분석해본 결과, 투자자의 관점에서 본 색다른 시간이었다. 수익률 보고서에는 적지 않았지만, 2017년 12월 3.6/3 으로 6천만원을 가지고 투자가능한 단지였지만, 21년 8억7천이라는 고점을 한번 찍고 하락세를 견디다 다시 26년 2월 8억8500에 거래되었다. 시간이 오래 걸리긴 했지만 입지에 걸맞은 평가를 어느정도 가격에 반영된 것으로 생각되나, 앞으로 시세가 어떻게 변할지 기대된다.

임장을 본격적으로 시작하고자 하는 시점에서 수도권에 앞마당을 늘려 1,2년 뒤에 같은 가격 대비 다른 지역과 가격이 어떻게 달라지고 있을지 궁금하다.