안녕하세요?
세무법인 다솔 마곡중앙지점
김철종 세무사 입니다.
어제 저녁, 재정경제부에서
드디어 2026년 세제개편안을 발표했습니다.
방대한 내용 가운데 가장 이목이 집중되는 내용은
당연히 부동산 세금입니다.
이번 개편안의 부동산 세제를
한 문장으로 요약하면 이렇습니다.
"실제로 거주하지 않는다면 세금 혜택도 없다"
이번 세제개편안을 보며
제 눈에 가장 먼저 들어온 단어도
바로 '거주' 였습니다.
그동안 부동산 세제의 기준이 '보유' 였다면,
이번 개편은 그 축을 '거주' 로 옮겨 놓았습니다.
무엇이 어떻게 달라지는지,
실무의 관점에서 정리해 보겠습니다.
'보유'에서 '거주'로
- 양도소득세의 방향 전환
가장 상징적인 변화는
장기보유특별공제의 이름이 바뀐다는 점입니다.
주택의 경우 '장기보유특별공제' 라는 이름을 버리고
‘장기거주소득공제’ 로 바뀝니다.
이름만 바뀌는 것이 아닙니다.
지금은 1세대 1주택자의 경우
보유 연 4%(최대 40%)와
거주 연 4%(최대 40%)를 합해
최대 80%까지 공제 가능하지만,
개정안은 이를
거주 연 8%(최대 80%) 구조로 재편합니다.
즉, 거주하지 않고 보유만 한다면
공제금액은 0원이 되는 것입니다.
오래 보유했다는 사실보다,
그 집에서 실제로 얼마나 살았는지가
세금을 좌우하게 되는 것입니다.
다만, 1년 유예를 두어 2028년 중간 단계를 거쳐
2029년부터 본격 시행 예정입니다.
공제 한도(2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원)도
새로 생길 예정입니다.
강남 등 서울 지역에 낮은 가액을 취득한 주택을
수 십 년 간 보유해오면서 양도차익이 크게 누적된
분들의 경우에는 공제한도가 10억으로 제한되면서
세부담이 늘어날 수 있겠습니다.
실거주자에게 유리한 신설 조항도 눈에 띕니다.
10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택은
양도소득 기본공제가 연 250만 원에서
2,500만 원으로 열 배 확대됩니다.
은퇴 후 수도권 집을 정리하고
지방으로 내려가려는 고령자를 위한
특례도 신설됐습니다.
65세 이상 1주택자가 5년 이상 거주한
수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면,
2027년 양도분은 50% (5억 원 한도),
2028년 양도분은 30% (3억 원 한도)까지
양도세를 감면해 줍니다.
다주택자에게는 ‘퇴로’ 를
열어주었습니다
방향이 이렇다 보니,
거주하지 않는 집을 여러 채 보유한
다주택자의 셈법은 복잡해집니다.
눈여겨볼 대목은
조정대상지역 주택에 대한 양도세 중과가
2027~2028년 한시적으로 완화된다는 점입니다.
2주택자는 현행 +20%p에서
2027년 +5%p·2028년 +10%p로,
3주택 이상자는 +30%p에서
+10%p·+15%p로 낮아졌다가,
2029년부터 현행 수준으로 되돌아갑니다.
종합부동산세를 정상화하는 대신,
팔고 나올 사람에게는 '퇴로' 를 열어 준 것입니다.
매도를 고민하는 다주택자라면
이 2년 완화 기간을 어떻게 활용하여
매도 시기를 정할 지가 중요하겠습니다.
여기에 조정대상지역 내 일시적 2주택 특례기간은
3년에서 2년으로 단축되고,
거주하지 않아도 혜택을 받을 수 있었던
상생임대주택 특례는
예정된 일몰(2026년 말)에 맞춰
종료됩니다.
모두 '거주하지 않는 보유' 에 대한
세제 혜택을 정비한다는 같은 결을 갖습니다.
종합부동산세도
'거주하고 있는지' 를 봅니다
종부세 역시 거주 여부가 문턱을 가릅니다.
1세대 1주택자의 기본공제금액은
거주용 1주택이면
12억 원에서 14억 원으로 오르지만,
거주하지 않는 1주택이면
오히려 9억 원으로 낮아집니다.
같은 한 채라도 '살고 있는 집'이냐 아니냐에 따라
공제금액이 5억 원이나 벌어지는 셈입니다.
여기에 공정시장가액비율은
1주택·지방 1·2주택자가 70%로,
3주택 이상자는 단계적으로 80%까지 오릅니다.
세율 체계도 '주택 수'에서 '주택 가액' 기준으로
단계적으로 일원화되며,
6억~12억 원 구간 세율이 1.0%에서 1.3%로 인상됩니다.
보유기간에 따르던 세액공제도
거주기간 기준으로 바뀝니다.
결국 ‘양도시기’ 와 '거주'가 관건입니다
이번 개편안을 정리하면 두 가지입니다.
첫째, 거주 여부가 세금을 좌우합니다.
실제로 사는 한 채는 양도세든 종부세든
큰 영향이 없겠지만,
거주하지 않는 집은
공제가 줄고 세율이 오릅니다.
둘째, 대부분의 변화가 단계적으로 시행됩니다.
2027년 유예를 거쳐
2028~2029년에 걸쳐
본격화되는 만큼,
언제 팔 지 그 ‘시점’ 에 따라
세 부담이 크게 바뀝니다.
특히 다주택 매도를 염두에 둔다면
2027~2028년이라는 한시 완화 구간을,
실거주 요건이 걸린 사안이라면 거주기간을
어떻게 채우고 인정받을지를
지금부터 설계해 둘 필요가 있습니다.
개인적으로는
부동산은 덩치가 워낙 크고
시장 상황과 개인적인 상황에 맞추어
신중한 의사결정을 해야 하는 만큼
시행시기까지의 여유를 좀 더 주었다면 어땠을까
하는 아쉬움은 있습니다.
또한, 이번 세제개편안의 초점이
‘거주’ 에 쏠려 있어
전월세를 주고 있는 임대인에게 있어
실거주가 아주 중요해진 만큼
전월세 시장에 어떤 영향을 미칠지도
중요하게 지켜봐야 할 것으로 보입니다.
물론 오늘 발표된 것은 어디까지나 정부안이며,
앞으로 국회 심의 과정에서
세부 내용과 수치는 달라질 수 있습니다.
그러나 '집은 갖고만 있는 자산이 아니라
실제로 사는 곳'이라는
이번 개편의 방향성만큼은
분명해 보입니다.
특히, 가액 기준으로
과세 정도가 크게 달라지는 만큼
내가 보유한 주택 가액에 따라
세부담 영향이 어떻게 될 지
파악해보는 것이 필요하겠습니다.
오늘 이 글이
많은 분들에게 도움이 되었기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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