✅아파트명
도안호반베르디움
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 A
유성구 종사자수 204,522 사업체수 37,275
2. 교통 S
카이스트 : 버스기준 30분(환승1) / 자차기준 6분
3.학군 C
봉명중79%
4. 환경 C
NC백화점
5. 공급 B
26년 입주량 : 6,388
27년 입주량 : 16,912
28년 입주량 : 1,326
3년 합계 : 24,626
한 해 적정 수요량 : 7,344
3년 적정 수요량 : 22,032
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
투자기준 | 중요도 | 세부기준 | 내용 | 도안호반베르디움 33평 8.3억 |
저평가 | ☆ | 평당가 | 해당지역 평당가보다 저렴한가? 유성구 1381만원 | 2515만원 |
☆☆☆ | 과거 시세분석 | 최근 10년 전고점, 전저점은 얼마였나? | 하락률-13%/전저점7억 | |
★★★★★ | 비교분석/급매 | 매물 비교분석 1~3등인가? 급매(1층가격)인가? | 1층매물 7.8억 | |
환금성 | ☆☆☆ | 수시매도가능 | 수도권200세대 / 지방300세대 이상 | O (970세대) |
☆☆☆ | 저층(4층 이하) 탑층 제외 | O (중층) | ||
☆☆☆ | 수도권 10평대~35평(모두가능)/지방 25평~35평(복,방2X) | O (33평) | ||
수익률 | ☆☆☆ | 목표수익률 | 200% 6년 (수익률 목표 설정) | X (14.3억 달성 불가능) |
원금보존 | ★★★★ | 전세가율 | 80% 이상 | X (전세가율 63%) |
★★★★ | 입지독점성 | 빈땅이 있는가? 향후 주변 3년 내 공급 체크 | 빈땅있음 26년적정/27년과잉/28년부족 | |
리스크 관리 | ★★★★ | 자금 확보 | 절대가00억 미만, 투자금 1억미만 | X (투자금3억필요) |
★★★★★ | 잔금/월상환액 | 잔금까지 커버 가능한가? | X 잔금 불가능 | |
★★★★ | 임차인 | 세대수 대비 전세 매물 비중이 5% 미만인가? | O (전세매물2개) |
나의 투자 결론(매수 여부):
전고대비 여전히 싼 -11% 하락한 구간이며 저층 대비 가격이 적절하다고 판단 되고 27년 과공급이기는 하나 투자 관점으로 지금 시점에 싸게 사서 전세 없는 시장에서 수월하게 전세 빼고 28년 중순 이후로 전세 만기 시점을 잡는다면 충분히 투자로 보아도 괜찮다고 생각한다.
다만, 투자금 3억이 필요하기 때문에 투자가 불가능하고 3억 투자금이 있다면 수도권 투자를 먼저 우선 순위로 둘 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
수익률 보고서를 작성하면서 물건의 가치를 제대로 파악할 수 있었다. 수익률 보고서 없이 매수를 했더라면 객관적으로 파악하기 굉장히 어려웠을 것 같고 최고의 단지는 못 고르더라도 잃지 않는 최선의 단지는 투자를 할 수 있을 것 같다.
투자이던 실거주이던 수익률 보고서는 잃지 않는 투자를 하기 위해 필수라고 본다.
