이제는 감이 아닌 보고서를 통해 평가할 수 있다. 하지만 앞마당을 늘려야 한다.

#모든 아파트가 똑같이 오르지는 않는다.

하락시점에 실거래가가 똑같았던 아파트들은 상승시점에 격차가 벌어지기 시작한다.

잃지 않는 투자, 똑같은 가격에 매수해도 많이 오르는 투자를 하기 위해서는 보고서를 작성하며 비교평가를 해야 한다.

#입지평가 기준

1. 직장

기준 : 종사자수 30만명 이상 S / 20만명 이상 A / 10만명 이상 B / 그 외 C

직장이 중요한 이유는 출퇴근이 편한 곳을 찾는 수요가 발생하기 때문이다.

수요는 가격에 영향을 미친다.

  2. 교통

기준 : 강남 30분 이내 S / 강남 1시간 이내, 부도심 30분 이내 A / 부도심 1시간 이내 B / 그 외 C

교통이 중요한 이유는 직장이 있는 곳에 거주하기 어렵다면 업무지구로 빨리 갈 수 있는 곳에 수요가 발생하기 때문이다.

 3. 학군

기준 : 중학교 학업성취도 평가 95% 이상 S / 90% 이상 A / 85% 이상 B / 그 외 C

학군이 중요한 이유는 경제적 여유, 교육열, 좋은 교육환경에서 오는 수요가 발생할 수 있기 때문이다.

거주선호도는 실거주가치, 전세가에 영향을 준다. 

특히, 학군은 하락장에서는 가격방어, 상승장에서는 가격상승을 이끌어주는 요인이다.

 4. 환경

기준 : 백화점 2개 이상 S / 백화점 1개 이상 A / 대형마트 1개 이상 B / 그 외 C

환경이 중요한 이유는 사람들의 구매력을 볼 수 있는 요소이기 때문이다.

구매력은 소득과 관련되고 소득은 감당할 수 있는 집값 수준을 나타내준다.

 5. 공급

기준 : 적정수요 대비 공급물량 ½ 이하 S / 1배 이내 A / 1배 초과~2배 이내 B / 2배 초과 C

3년간 예정된 공급물량을 확인하여 2년 후 전세만기 시 리스크를 파악할 수 있다.

공급이 중요한 이유는 공급은 투자자에게 기회이자 리스크이다.

새아파트 공급이 들어오면 기존 집을 매도하고 입주할 사람이 늘어난다.→매매물량 증가, 매매가 하락

새아파트 공급이 들어오면 실제 입주하지 않는 물량이 전세로 쏟아진다.→전ㅅ물량 증가, 전세가 하락

반대로, 주변 환경을 변화시키며 지역 위상을 높이는 역할을 하기도 한다.(뉴타운,신도시,대단지 등)

#잃지 않는 투자기준

 1. 저평가 - 비교평가(지역 내, 지역 간)

 2. 환금성 - 팔고 싶을 때 팔 수 있는가(나홀로 아파트, 저층/탑층 제외)

 3. 수익성 - 투자금 대비 수익률

 4. 원금보존 - 지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정

 5. 리스크 관리 - 역전세 대비

#입지평가 + 잃지 않는 투자기준 = 수익률 보고서

수익률 보고서는 스스로의 투자에 확신을 심어주는 보고서이다.

초보투자자에게는 잃지 않는 투자를 하도록 만들어주고, 더 가치 있는 것을 골라내 같은 돈으로 더 벌 수 있는 기회를 준다. 또한, 가치를 찾아가는 시간을 기다리는 힘이 되어준다.

#나에게 적용할 점

입지평가와 잃지 않는 투자기준을 통해 수익률 보고서를 작성하는 방법을 배웠다.

하지만, 앞마당이 없으니 정확한 비교평가가 불가하여 수익률 보고서의 효과가 없다.

앞마당을 계속하여 만들어 수익률 보고서의 효과를 늘려나가보자.

과거에는 느낌으로 각 단지를 비교평가하였었는데 이제는 명확한 기준이 생겨 마음이 든든하다.

역시 월부는 미리미리 준비해두는 것이 내 자산이 되는 것 같다.