✅아파트명 : 구리우성,한양 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
: 구리는 종사자수(69,136명)가 경기도에서도 하위권에 속한다.
그래서 업무지구까지 출퇴근하는 수요가 많은것으로 보임 => 교통이 중요!!
2. 교통
: 강남역(36분) / 여의도역(54분) / 시청역(52분)
=> 강남 등 3대 주요업무지구를 1시간 이내에 도달가능한 가치가 있는 지역임
3.학군
: 장자중(85%, 외고2명) / 교문중(83%, 외고2명) / 구리중(74%) / 토평중(71%, 외고3명)
=> 학군지로서의 큰 의미는 없어보임
4. 환경
: 바로 근처에는 마트, 백화점, 종합병원이 없고 지하철 1~2정거장 정도 떨어져서 있음
5. 공급
: 현재 입주 중인 구리역 롯데캐슬시그니처(1,180세대)
+ 재개발 예정인 구리역 하이니티리버파크(3,050세대) - 28년~29년 입주 예상리우성,한양 아파트
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 구리 우성 한양아파트 32평 현재 매매 9.4억, 전세 5.7억
5년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 8.9억 전세 4.5억
5년 내 저점 매입시: 2024년 11월 매매 6.5억 전세 5.3억
=> 5년 내 고점이나 저점 둘 중 언제라도 매수했어도 수익을 봄
고점 매수 시, 11%(5,000만원) / 저점 매수 시, 242%(2.9억)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점을 넘은 상태이므로 완전 저평가 상태는 아님
2) 환금성 : 32평 아파트이므로 환금성은 좋음
3) 수익률 : 5년 내 언제라도 매수했어도 수익은 난다.
(전세상승분까지 더하면 고점에 매수했어도 40%이고 저점에서 매수했다면 275%이다.)
4) 원금보존 :
고점에서 매수하면 적정전세가율에 조금 미치지 못하지만 저점에서 매수한다면 적정전세가율보다 높은 상태에서 매수할 수 있고 강남까지 40분 내로 갈 수 있는 8호선 역세권이라는 입지독점성을 가지고 있어 원금보존이 가능할것으로 보임
5) 리스크 대비: 2~3년 뒤 재개발 등의 여파로 단기간 전세가 조정이 있을수도 있음
나의 투자 결론(매수 여부): 전고점을 넘은 상태이므로 다른 지역을 앞마당으로 만들면서 비교평가를 해보고 매수를 결정하겠다
✅ 작성하면서 느낀점 : 앞마당의 중요성을 다시한번 깨닫게 됐습니다
