✅아파트명
럭키아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 C
구리시는 직장이 6.6만개 정도로, 500인 이상 사업체 수가 5곳 밖에 없다. 따라서 일자리 수요는 미미한 편. 주변에서 직장 수요로 유입되는 지역은 아니다. 인구대비 종사자 비율이 35%로 베드타운 역할을 하는 지역이다. 교통이 중요하겠다.
2. 교통 A
강남 43분(환1) / 여의도 1시간(환1) / 시청1시간(환1)
강남 출퇴근 수요가 중심 수요층일 것으로 예상된다.
3.학군 C
부양초 / 토평중 70.9%
부양초는 수택동 빌라촌과 학군을 공유하여 해당 지역에서 선호되는 학교는 아니다. 토평중도 학업성취도 70%로 학군으로 유입되는 수요는 없을 것으로 예상된다.
4. 환경 C
럭키아파트 기준 반경 1km 내에 대형마트나 백화점은 없다.
다만, 1km 조금 넘은 지점에 구리역 롯데백화점이 있다. (이 백화점도 명품관 없어 아울렛급)
5. 공급
지역 | 적정 수요 | 2026년 | 2027년 | 2028년 | 3년 평균 |
구리시 | 930세대 | 1180 | 2059 | 561 | 1266 |
3년 공급 세부내용
26년 3월 인창동 구리역 역세권에 들어서는 1180세대 구리역롯데캐슬시그니쳐는 좋은 입지에 들어서기 때문에 영향이 있겠지만 분양가가 높을 것으로 예상되어 주변 사람들이 이사하기에 무리가 있을 것으로 보인다. 외부에서 유입이 될 수 있지 않을까 기대해본다. / 27년 갈매지구 2059세대는 적정수요의 2배를 더 넘는 숫자라 위협적이긴 하다. 하지만, 8호선 구리역과 경춘선 갈매역을 이용하는 수요층이 다르고 구리 내에서 생활권이 완전히 분리되어있어 직접적 타격은 없을 것으로 예상한다. /28년 수택동 268세대 구리한양립스는 규모가 작고(300세대 미만), 교문동 외곽(중랑구쪽) 중흥s클래스힐더포레 1096세대는 망우산, 구릉산 사이 골짜기에 위치하여 구리시 도심과 생활권이 분리되어 얼마나 영향이 있을지 모르겠다.
그 외 (주변지역)
남양주 왕숙, 진접 공공택지지구 3년간 1.1만호 대규모 공급 예정. 그러나 물리적 거리가 꽤 멀고, 교통편의에 있어 구리역이 우위에 있어 큰 영향은 없을 것으로 예상해본다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 전고점 회복 못한 상태이며, 전세가는 올라와서 저점일 때보다 투자금이 적게 드는 상황이다.
(전고점 회복 시) 6억 / 6천만원 수익 → 수익률 28%
럭키아파트와 같은 시세를 형성하고 있는 동구릉역의 구축 아파트들을 생각해보면, 럭키아파트가 저평가되어있다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 0
전고점 대비 -11% → 절대적 저평가 만족
구리시 내 동구릉역 구축 아파트와 같은 시세 → 상대적 저평가 만족 (다른 지역과 비교는 안해봐서 모름)
2) 환금성 : 0 (전화임장 필요)
608세대, 24평인데 방2화1 구조여서 이 부분이 전세 주거나 매매할 때 어려움이 되는지 전임을 통해 문의필요.
3) 수익률 : 세모 (비교평가 더 해봐야)
아직 전고점 회복하지 못했기 때문에 전고점 회복 시 28% 수익률.
4) 원금보존 : 0
전세가율 61% 만족
5) 리스크 대비: 0
인근 공급 없음.
나의 투자 결론(매수 여부):
저환수원리 교집합을 이루지 못하여 투자 보류. 다른 지역과 비교평가 필요함. 환금성 전화임장 필요.
✅ 작성하면서 느낀점 :
실제로 집을 매수할 때 확신을 얻기 위해서는 비교평가할 수 있는 지역이 많을 수록 좋다는 것을 느낀다.
수익률을 예상하기 위해서도 아는 지역이 많아야 한다.
결국 저환수원리를 판단하기 위해서 아는 지역이 3곳 이상은 되어야겠다. 앞마당을 꾸준히 만들어보자!
