[열중 49기 3시 7끼 독서하고 부자그릇 만들조 미라미라클] 3강 후기_ 전세셋팅은 '단.생.공' / 임대기간은 '공.수.포'!!

‘전세는 부동산 사장님이 빼주는 거지~!’
딱 제가 그동안 가지고 있던 생각이었습니다.

전세가 설정을 왜 내가 알아야 할까, 부동산에서 알려주는 대로 내놓으면 되는 것 아닌가… 하는 마음이었습니다. 

며칠 전, 동생이 임대를 내놓은 집의 2년 전세 만기가 다가오고 있어 묵시적 갱신으로 넘어가지 않도록 챙기라고 이야기해주었습니다. 그런데 동생은 같은 단지 내 전세 매물이 없다 보니, 전세금을 올려 받아야 할지 말아야 할지 모르겠다고 하더군요.

그때 제 대답은 확신에 차서, “부동산 사장님께 물어봐.” 였습니다. 

며칠만 더 일찍 이 내용을 알았더라면 바로 아는 척좀 해줬을텐데.. 쯧. 

막연하게 ‘단지 내 전세 매물이 없으니 전세금을 잘 받을 수 있겠지’라고만 생각했을 뿐, 적정 전세가에 대한 기준은 전혀 알지 못하고 있었습니다.

ㅁ. 적정 전세가를 설정하는 방법

1단계. 단지 내 시세 파악
단지 내 동일 평형의 전세 가격의 호가와 실거래가를 우선 확인합니다. 만약 같은 평형의 전세 매물이 없다면, 상·하위 평형의 전세가와 실제 거래된 전세 사례를 함께 참고해 기준을 설정합니다.

2단계. 생활권 내 단지의 위상 파악
입지, 환경 등 다양한 요소를 고려해 우리 단지가 해당 생활권에서 어느 위치에 있는지 판단하고, 이를 바탕으로 적정 전세가의 범위를 좁혀갑니다.

3단계. 2년 전.후의 공급. 인근 지역 공급까지 고려
내 생활권뿐만 아니라 전입·전출에 영향을 주는 인근 지역의 공급 상황까지 함께 확인합니다. 전세 만기 시점의 물량을 미리 예측해보고, 필요하다면 임대 기간을 조절해 리스크를 선제적으로 관리할 수 있습니다.

또한 투자 과정에서 ‘공급 확인의 중요성’ 중 특히 인상 깊었던 점은, 공급을 고려하지 않은 채 매매가와 전세가(매전차)만 보고 매수할 경우 역전세 상황에 직면할 수 있다는 것이었습니다. 이 경우 예상보다 실제 투자금이 늘어나게 되고, 결과적으로 다음 투자로 이어갈 수 있는 재투자 기회를 잃을 수 있다는 점에서 반드시 유의해야겠다는 생각이 들었습니다.

이제는 ‘부동산에 맡기면 되겠지’가 아니라, 적어도 기준을 알고 판단할 수 있게 되었습니다. 

ㅁ. 임대 기간 설정

임대기간 설정? 임대기간은 2년 아닌가? 

임대기간은 시장의 공급과 수요를 파악하고 나의 투자 계획과 리스크를 선반영해 포트폴리오 관점에서 운영하는 영역이었습니다.

1. 공급 물량 확인하기 

투자 시 전세 셋팅에 영향을 줄만한 공급인지를 확인하여 리스크가 적은 물건을 선택하거나 임대기간을 조절 하거나 다른 지역을 더 검토 하여 리스크를 대응 할 수 있습니다. 

2. 수요 파악하기 

일반적인 성수기, 비수기 시즌을 파악하는 것을 물론이고, 관심 매물의 평형에 따라 달라지는 수요층을 파악하여 임대기간을 설정할 수 있습니다. 

3. 포토폴리오를 통해 재계약 시기 분산

2채 이상 다주택 투자를 할 경우 전세 계약 시기를 겹치지 않게 하여 역전세 시기를 분산시켜 리스크를 줄일 수 있습니다. 

또한 투자금 회수 시기와 재투자 계획까지 함께 고려해 임대 포트폴리오를 설계하는 것은 선택이 아니라, 투자에서 반드시 필요한 요소라는 생각이 들었습니다.

역시 부동산은 ‘지식’이나 ‘공부’의 영역에 머무르는 것이 아니라,
내 삶과 직접적으로 연결된 ‘실전’의 영역이라는 것을 다시 한번 느끼게 되었습니다.