수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요!
꿈을 이루는 투자자 날아라신신입니다.
오늘은 서울 수도권 가격 수준에 대해 이야기해보려합니다.
지난 18~22년 상승장은 전국의 아파트 가격이 상승하는 상승장이었습니다.
이후 시장은 22년 하반기부터 23년까지 하락장을 맞았고
서울수도권은 23년부터 차츰 상승흐름을 보여오다가, 25년 대세 상승을 보였습니다.
그 결과 정부에서는
6.27 대출규제, 9.7 공급대책 발표, 10.15 토지거래허가구역 지정, 2.12 다주택자 양도세중과유예 종료 등
다양한 부동산 정책들을 발표하며, 부동산 시장 상승흐름에 대응하고 있습니다.
앞으로 시장이 계속 상승할지 하락장을 맞을지 예측할 수는 없지만
다만, 현재 서울수도권의 공급물량이 극도로 부족하다는 점과
전월세물량의 급감으로 임차인들의 수요가 매매로 전환될 수 밖에 없는점,
통화량 증가로 인한 실물자산으로의 통화 이동 등의 이유로
자산시장의 상승여건이 마련되어있는 상황은 부인할 수 없습니다.
지금 내집마련을 앞둔 분들이 많이 고민되는 부분은
23년 이후로 현재까지 서울수도권 아파트의 가격이 많이 상승되었는데
너무 비싸게 사서 내가 고점을 잡게 되는 것은 아닌지에 대한 걱정과
신축 또는 상급지 위주로 가격이 상승하고 있는데
하위급지 단지를 매수해서 오르지않는 자산을 보유하게 되는건 아닌지
상급지가 아닌 이 지역의 아파트를, 올라버린 이 가격에 사도 되는것인지에 대한 고민들이 있으신것 같습니다.
우리는 미래 시장을 예측할 수 없지만
과거 역사를 통해 현재 시장 상황을 진단하고, 대응해나가는데 도움을 얻을 수 있습니다.
따라서 과거시장에서의 가격흐름과 가격수준을 대입하여
현재시장의 가격수준이 어느정도인지 가늠해보도록 하겠습니다.
과거 상승장(2016-2022) 매매가 상승률
먼저, 과거 상승장이었던 2016년부터 2022년까지의 매매가 상승률을 통해 가격 상승흐름을 확인해보겠습니다.
아래는 과거시장에서 보여준 1-3급지의 선호단지들의 상승폭입니다.
위 단지들은 지난 상승장에서 2016년부터 2022년까지 약 150~190% 정도의 매매 상승률을 보였습니다.
상승률이 1.5배에서 2배가까이 된것이기 때문에, 매매가는 대략 2.5~3배가 되었다고 볼 수 있습니다.
그렇다면 이 결과는 상위급지의 단지였기 때문에 얻은 결과였을까요?
4-5급지의 단지들도 매매 상승률은 130~150%의 상승률을 보였습니다.
매매가 수준의 차이가 있기에 수익은 다르겠지만, 상승률은 상위급지 단지의 매매상승률 못지않은
비슷한 수준의 상승률을 기록했습니다.
서울 수도권 시장은 하나의 권역으로 묶여 움직이는 시장이고
상급지부터 하위급지까지 가격 상승의 흐름이 번져가는데 시간이 걸릴 뿐
과거 역사를 되돌아보면, 결국 상승률은 비슷한 수준까지 오른 것을 볼 수 있었습니다.
현재 (2023-2026) 매매가 상승률
최근에는 노원구, 은평구 등 5급지 지역의 거래가 늘고있고 가격상승이 이어지고 있습니다.
그렇다면 현재 서울의 가격은 지역별로 어느수준인지 확인해보겠습니다.
현재 1급지는 2023년 전저점 대비 70%가 상승한 수준입니다.
1급지는 매매가 수준이 매우 높기때문에 상승률이 70%이라는 것은 가격이 굉장히 많이 상승했다고 볼 수 있습니다.
반포자이가 30억에서 50억, 도곡랙슬이 25억에서 40억, 잠실리센츠가 20억에서 34억이 되었습니다.
3년사이 15~20억이 상승한 것입니다.
1급지 가격상승은 매우 급격한 수준으로 상승했다고 볼 수 있습니다.
이 흐름은 2~3급지에서도 마찬가지입니다.
2~3급지도 70%가 상승하였고, 최상위 단지가 아닌 경우도 50~60%가 상승하며
1급지 매매 상승률과 비슷한 수준으로, 가격이 비싸진 구간에 들어오고 있습니다.
4급지에서는 약간 다른 부분을 발견할 수가 있는데요.
4급지는 신축과 구축을 나누어서 보도록 하겠습니다.
4급지에서도 생활권 선호도와 단지 선호도가 모두 높을 경우(래미안위브) 70%의 상승률을 기록하고 있지만,
교통이 불편한 서대문구 가좌생활권과, 강남에서 물리적 거리가 먼 강서구는 신축단지이더라도 40% 상승률을 기록하고 있습니다. 1~3급지보다는 덜오른 상황이라고 볼 수 있습니다.
4급지 구축도 신축과 마찬가지로 40~50% 상승률을 기록하고 있습니다.
구축의 매매가 상승률이 신축과 유사한 수준이라는 것이 굉장히 놀라운데요.
서울 수도권에서 땅의 가치가 갖는 힘을 더욱 체감할 수 있는 부분이라고 여겨집니다.
마지막으로 4.5~5급지로 불리는 은평, 노원, 구로의 단지들은
매매가가 전저점 대비 20~30%가 상승한 수준으로 상위급지들에 비해 상승률이 매우 낮은 상황입니다.
과거 상위급지와 유사한 상승률을 기록했던 점을 비추어 볼 때,
하위급지 단지들의 가격은 여전히 매력적인 가격이라고 판단할 수 있습니다.
정리
정리해보면,
너무 많이 올라버린 1~3급지의 단지들은 매매가 상승률이 70%로 가격이 비싼 수준으로 올라왔기 때문에
가격수준의 한계와 정부정책과 맞물려 가격 눌림현상이 있을 수 있습니다.
단기적으로는, 정부의 다주택자 규제로 인해 오히려 가격이 하락하고 있는 상황입니다.
가격이 저렴한 하위급지 단지들은 과거 상승률 기준으로 보았을때, 상승여력이 여전히 남아있기 때문에
내 자금상황에 맞춰서 내집마련 하는것을 망설이지 않으셔도 될 것 같다는 생각이 듭니다.
그렇다고 1~3급지 단지를 살수있는데, 5급지 단지를 선택하라는 의미는 아닙니다.
1급지를 살 수 있는 상황이라면 1급지 단지를 사야합니다.
내가 살 수 있는 가장 좋은 단지를 사야하지만
1~3급지 단지들은 지금 가격 수준이 비싸진 수준임을 알고 사야하며,
하위급지는 여전히 기대할 수 있는 상승폭이 높고 가격수준이 높지않기 때문에
앞으로 상승장이 올지, 하락장이 올지를 고민하기 보다는 행동에 나서야 할 때입니다.
또한 가격이 비싸진 단지들은 갑작스런 대외변수들로 인해 가격 하락이 있을 수도 있고,
큰 폭으로 상승한 만큼 큰 폭의 하락이 있을 수 있다는 점도 생각해야 합니다.
이때 흔들리지 않고, 자산을 장기적 관점으로 보유하며 잘 지켜가실 수 있길 바랍니다.
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