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2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요? 날아라신신입니다.
오늘은 정부정책으로 인해 연일 요동치고 있는 부동산 시장 현황에 대해 짧게 알아보고
어떤 선택을 해나갈 수 있을지 정리해보도록 하겠습니다.
[변덕스러운 부동산 시장 현황]
1. 강남 아파트, '급매물' 진짜일까?
최근 강남 아파트 상승률이 0%대 초반으로 둔화되면서 마치 하락장이 시작된 것처럼 느껴질 수 있습니다.
하지만 이는 가격이 떨어지는 '하락'이라기보다, 상승 폭이 눈에 띄게 줄어든 현상으로 보아야 합니다.
마치 빠르게 달리던 자동차가 서서히 속도를 줄이는 상황과 비슷하죠.
- 강남 상승률의 둔화: 과거 서울 평균을 훨씬 웃돌았던 강남 아파트값 상승률이 최근에는 0.1% 수준까지 낮아졌습니다.
- 서울 평균과의 격차: 반면 서울 전체 평균 상승률은 0.45%를 기록하며 오히려 강남보다 높은 수치를 보이고 있습니다.
- 집값이 본격적으로 내려가는 것이 아니라, 오르는 속도가 예전만큼 빠르지 않다는 점이 중요합니다.
2. 양도세 중과 유예 종료
많은 뉴스에서 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 시장 변화의 주된 원인으로 꼽지만, 조금 다르게 해석해 볼 필요가 있습니다. 다주택자 입장에서는 '안 팔고 버티면' 그만이기 때문입니다. 진짜 주목해야 할 지점은 따로 있습니다.
- 세금 부담의 증가: 양도세 중과가 재개되면 시세 차익 10억 원을 기준으로 했을 때, 2주택자는 약 7억 원, 3주택 이상은 8억 원까지 세금을 내야 할 수도 있어 매도 유인이 떨어집니다.
- '버티기'의 전제 조건: 다주택자들이 매물을 내놓지 않고 버티는 힘은 결국 ‘보유세(종부세, 재산세)’를 감당할 수 있느냐에 달려 있습니다.
- 따라서 시장에 실질적인 충격을 줄 변수는 양도세보다는, 정책 변화에 따른 보유세의 향방이 될 가능성이 매우 높습니다.
3. 강남 vs 강북, 앞으로 어디가 더 오를까?
과거 데이터를 보면 강남과 강북의 상승률은 대개 비슷한 궤적을 그리며 움직였습니다.
하지만 앞으로의 전망에 대해서는 강북 지역의 상승 여력을 더 높게 보는 시각도 있습니다.
- 통화량과 자산의 상관관계: 시중에 돈이 많이 풀려 통화량이 증가하면 화폐 가치는 떨어지고, 실물 자산인 아파트 가격은 오르게 됩니다.
- 강남의 현재 위치: 강남 아파트는 이미 그동안 늘어난 통화량만큼 가격이 충분히 반영되어, 추가로 더 치고 올라갈 힘이 상대적으로 제한적일 수 있습니다.
- 강북의 가능성: 반면 강북 지역은 통화량 증가 속도에 비해 상대적으로 덜 오른 측면이 있습니다. 장기적인 통화량 증가라는 큰 흐름 속에서, 아직 저평가된 지역이 '갭 메우기'를 통해 더 높은 상승률을 기록할 가능성이 있다는 분석입니다. 하지만 이것이 강북집이 더 큰 수익을 준다는 의미는 아닙니다. 절대가는 상급지가 높기에 상승률에 따라 수익은 달라집니다.
4. 정리
강남의 상승 폭 둔화는 폭락의 전조가 아닌 속도 조절에 가깝고,
다주택자들의 움직임은 양도세보다 보유세 정책에 따라 결정될 가능성이 높습니다.
통화량이라는 거대한 흐름 속에서 아직 상승 여력이 남은 ‘저평가 지역’을 눈여겨보세요.
변덕스러운 시장의 날씨에 흔들리기보다, 장기적 관점에서 긴 호흡으로 시장을 바라볼 때입니다
여러분의 성공적인 내집마련과 투자를 응원하겠습니다!
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