3주택자 전세보증금 간주임대료 및 소득세 신고방법

26.03.09

안녕하세요! 꿈을 이루는 투자자 날아라신신입니다.

오늘은 3주택 이상 보유하신 직장인분들이 가장 궁금해하시는 주택임대소득세에 대해 알아보려고 합니다.

특히 월세가 아닌 '전세'만 놓았는데 세금을 내야 하는지 의아해하시는 분들이 많으신데요. 2026년 기준 신고 핵심 내용을 정리해보겠습니다.

주택임대소득은 보유한 주택 수와 수입 금액에 따라 과세 여부가 결정됩니다. 3주택 이상이라면 월세뿐만 아니라 전세 보증금에 대해서도 임대료를 받은 것으로 간주하여 세금을 매기는데, 이를 ‘간주임대료’라고 합니다.

1주택자: 원칙적 비과세. (단, 기준시가 12억 원 초과 고가주택이나 국외주택 월세는 과세)
2주택자: 모든 월세 수입 과세
- 신설(2026년): 고가 2주택(둘 다 기준시가 12억 초과) 보유 시, 보증금 합계가 12억 원을 넘으면 전세 보증금(간주임대료)도 과세됩니다.
3주택 이상: 모든 월세 + 보증금(간주임대료) 과세
- 보증금 합계 3억 원 초과 시 간주임대료 계산 (단, 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 이하 소형주택은 2026년 말까지 주택 수 제외)

연간 임대수입이 2,000만 원 이하라면 아래 두 방식 중 유리한 것을 선택할 수 있습니다.

전세 보증금을 월세 수입으로 환산하는 공식은 다음과 같습니다. (2026년 이자율 2.9% 가정)

공식: (보증금 합계 - 3억 원) × 60% × 정기예금 이자율

[예시: 보증금 총액이 10억 원일 때]

즉, 10억 전세를 놓았다면 연간 약 1,218만 원의 임대수익이 발생한 것으로 보고 세금을 계산하게 됩니다.

연간 임대수입이 2,000만 원 이하(위 사례의 경우)라면, 내 연봉과 합치지 않고 14% 세율로 따로 계산하는 ‘분리과세’가 대개 유리합니다.

※ 참고: 맞벌이 직장인은 근로소득금액이 2,000만 원을 넘는 경우가 많아, 분리과세 시 수입금액에서 빼주는 '기본공제' 혜택을 받지 못할 가능성이 큽니다.

5월 31일까지: 종합소득세 신고 (확정된 세금을 납부하는 기간!)
건강보험료: 임대수입이 연 2,000만 원 이하라면 직장가입자 자격이 유지되어 추가 건보료 부담이 없을 가능성이 높습니다. (단, 피부양자라면 자격이 박탈될 수 있으니 미리 체크하세요!)