그뤠잇_삼토시 2026 부동산 전망 특강 후기

안녕하세요.

어제보다 더 나은 미래를

만드는 그뤠잇입니다.

오늘은 오랫동안 기다렸던 삼토시님의

2026년 부동산 전망 특강이 업로드되었고

바로 완강을 하였습니다.

지난 해 이재명 부동산 시대라는 책을 통해

삼토시님의 인사이트를 얻을 수 있었고

그동안 배우지 못했던 내용들이 많아

제게도 큰 도움이 됬었습니다.

그리고 그 연장선상에서 이번 강의를

만들어주셨기에 책과 연결하면서

앞으로의 시장에 대해 어떻게 대응할지

생각해봐야겠다고 생ㄱ가했습니다.

임팩트 있는 강의 내용을 느낀 점 위주로

정리해 보도록 하겠습니다.

# 현재 시장

인구가 감소하는 것은 어느정도 팩트가 되고 있으며

사람들은 선호하는 지역에 모여살고자 하는 니즈가

커지면서 점점 핵심지로의 접근이 절실해지고

있습니다.

이는 일본과 같은 주요 핵심이에서도 동일한 현상이

나타나고 있기에 주택을 매수할 때 가능하다면

사람들이 모여살고 핵심지에 가까운 지역을

우선적으로 선택해야겠다고 생각했습니다.

다주택자 규제와 똘똘한 한 채 선호 현상으로 인해

현재 국내 주택 시장에는 양극화가 지나치게 확대되었고

이는 전세 지표로 확인할 수 있는데요.

서울의 평균 전세가율이 50% 수준이 적당하다는 것을

생각해봤을 때, 현재 강남,서초, 송파 등에서 40% 수준의

전세가를 보인다는 것은 현재 매매가에 많은 거품이

있다는 것도 알 수 있었습니다.

또한 소득과 비교했을 때도 주택 매매가가 지나치게 높게

오른 것을 알 수 있으며 이는 정책이 만든 비정상이라는

생각도 해 볼 수 있었습니다.

하지만 최근 최상급지의 상승이 크게 주춤하면서

변화의 흐름이 느껴지고 있으며 최근 매물이 늘어나면서

상급지와 하급지의 흐름이 크게 바뀌고 있다는 것도

알 수 있었습니다.

# 현 정부 대책의 영향

10.15 대책 발표 후 여러가지 상황을 봤을 때 

가격을 하락 또는 상승할 요인이 복합적으로 작용하고

있다고 생각됩니다.

전세 낀 매물은 매도를 하지 못하다보니 매물이 감소하면서

가격이 상승할 가능성이 점점 높아지고 있고 전체적으로 규제가

적용되면서 하급지의 상승흐름이 다시 상급지부터 다시 시작할

가능성도 있는 것 같습니다.

반면 대출 규제와 갭투자가 금지되면서 거래가 되지 않아

매물이 늘어날 가능성도 어느정도 있는 것 같습니다.

여기에 5월에 시행될 다주택자 양도세 중과가 다시 시작되는 것은

이전 상승 사이클을 반복시켜줄지 살펴볼 필요가 있다고 생각하며

하반기에는 가격이 상승할 가능성도 있다고 생각됩니다.

여기에 장특공제 폐지, 그리고 보유세 인상 등 지속적으로

규제 카드를 준비하고 있는 상황에서 예측을 할 수는 없지만

특정 금액대에만 적용을 하거나 할 수 있지만 결과적으로

매물을 줄어들게 하는 효과가 나타나 가격 급등이 일어날수도

있다는 생각도 해볼 수 있었습니다.

# 향후 부동산 전망

가격이 상승하게 할 요소인 공급부족과 유동성 확대는 기정사실화 된 상황에서

국채물 세계국채지수 편입과 다주택자 매물 증가라는 예측하기 어려운 하방압력이

있는 상황에서 앞으로의 부동산은 전망하기가 쉽지 않을 것으로 생각했습니다.

하지만 전반적으로 가격이 내려가기 어려운 구조이며 분양이 활발해지기 위해서라도

기존 주택 가격이 상승하여 분양가 상승을 이뤄내야하기에 현재 투자나 내집마련을

한다면 더 이상 지체하지 말아야 한다는 생각도 해볼 수 있었습니다.

여기에 전세대란 수준으로 치닫고 있기에 하방경직성이 강화되고 있고

현재 시장에서 투자했을 때 크게 잃지 않은 투자를 할 수 있다는 생각도 해 볼 수 있었습니다.

# 지방 부동산 전망

전반적으로 삼토시님꼐서 각 광역시별로 평가를 해주셨고 현재는 많은 사람들이

수도권을 보고 있지만 조금씩 지방 투자로 눈을 돌리고 있음을 알 수 있었습니다.

특히나 대구 지역에 대한 투자가 늘고 있고 착공 물량이 감소하고 있는 상황에서

앞으로 대구 등의 지역에서의 흐름이 어떻게 될지 생각해 볼 수 있었습니다.

또한 대구를 경북지역과 함꼐 보는것과 같이 권역을 크게 보는 법에 대해서

알게 된 부분이 유익했고 이를 부산 등의 지역에 확대해서 생각해볼 수 있는 것들이

배울 점이었습니다.

책에서 이해가 잘 안됬던 부분에 대해 이해할 수 있었고, 또한 현재 시장에서

적용할 부분을 추가하여 설명해주신 부분이 특히 도움이 되었습니다.

앞으로의 컬럼이나 책, 강의가 기대되며 좋은 인사이트 많이 남겨주시길 응원드리겠습니다.

좋은 강의 감사합니다 삼토시님!!