월부에서 가장 좋아하는 강사님인 잔쟈니 튜터님❤
25년 7월 지투기 강의에서 처음 뵙고 완전 반해버렸다!
꼭 오프 강의에서 뵙고 싶었는데 드디어 뵙게 되었다!!
잔쟈니 튜터님의 강의를 통해
지방 시장의 전반적인 분위기를 알 수 있었다.
[배운점]
사람들이 좋아하는 곳은 공급이 한창이어도
전세가 하락이 멈추면 매매가가 반등한다.
사람들이 덜 좋아하는 곳은 전세가가 붙어서 밀어 올릴 때 반등한다.
지방이든 수도권이든 공급물량에 따른 투자범위와
선호도 우선순위를 정하는 것이 중요하다.
지역 전체(예: 부산시)에서 선호신축, 선호구축,
중간신축(투자효율 굿), 후순위(구축) 4개 단지만
대표로 뽑아서 시세트래킹 하는 방법도 있다.
앞단을 봐야 매수 타이밍을 알 수 있고,
뒷단을 봐야 매도 타이밍을 알 수 있다.
지방은 수도권에 비해 인구가 적고 수요가 얇은 시장이어서
실수요(전세가의 움직임)가 시장상황을 이끈다.
전세의 흐름을 읽는게 중요하다.
단순히 엑셀에 전세가 숫자를 적고 변화량을 보는 것에 그치지 않고,
전세 매물 개수 흐름과 마지막 전세 실거래가 언제인지까지 같이 봐야한다.
전세 물량이 없다고 해서 전세가 잘 빠지는 것은 아니다.
전세 수요가 있는지 파악하기 위해 근래 전세 문의량을 확인해야한다.
단기간 전세 급등기엔 패닉바잉 지나고 주춤하면서
새로운 전세가에 적응하는데에 시간이 걸린다.
지방은 투자 사이클에 따라 앞단 뒷단 지역이 돌고 돈다.
그래서 언제든 투자할 지역이 있다.
지방소액투자라고 해서 "소액"에 초점을 맞추면 안된다.
"가치가 있는" 단지가 투자범위이고
그 중에서 싸고 투자금이 적은 단지를 찾는 것이다.
저평가-> 투자금-> 리스크 순으로 투자의사결정을 한다!
절대 투자금을 먼저 보는 게 아니다! 그럼 그냥 갭투자자일뿐.
"넓게 보세요"= 같은 매매가, 투자금으로 살 수 있는 다른 단지들 중에서
더 가치 있고 선호도 높은 단지를 찾아보세요.
[생각]
지방시장=공급, 이라고 단순하게만 생각했다.
하지만 지방시장 역시 “선호도”가 중요함을 알게 되었다.
사람들이 좋아하는 지역의 단지는 특히 광역시 선호단지나
중소도시 대장급 단지의 경우엔
전세가가 하락하다가 보합할 때,
공포가 멈추고 매매가가 반등한다는 것을 알게 되었다.
지방이라고 무조건 전세가가 매매가를 밀어 올리는 구조가 아니었다.
전세 매물이 적다고 해서 희망회로부터 돌리고
야망호가로 광고를 올렸다가는 투자자만 물려들고
다같이 치킨게임을 하게 될 수도 있다는 것을 배웠다.
지방시장에 대해 수도권과 막연히 다르다고만 생각했다.
지방에 대한 고정관념이 얼마나 강한지 알 수 있었다.
지방이 상대적으로 인구가 적고 땅의 힘이 약해서 그렇지
결국에 전세 레버리지 투자에 있어서 가장 중요한 것은
사람들이 얼마나 좋아하는지, 즉 분명한 수요의 여부였다.
수도권 투자와 세부적인 방법의 차이가 있을지언정
본질적인 투자 방법은 동일하다는 것을 크게 깨달았다.
수업이 끝나고 잔쟈니 튜터님의 사인을 받고 신났다 ㅎㅎ
