전세권 설정 관련 특약, 계약갱신요구권 행사 여부 확인서 때문에
중개인이랑 싸우고 있습니다 ㅠㅠ 도와주세요...
최근 1호기를 진행하면서 많은 실전투자 경험담을 읽고
특히 매매/전세계약 프로세스, 특약에 관한 글들을 많이 읽어 봤습니다.
월부의 나눔글 덕분에 많은 도움을 받았는데요..
계속 말이 바뀌는 중개인 때문에 미치겠습니다..
반전세 물건 승계 조건으로 매수를 진행하고 있습니다. 잔금일이 내일.. 아니 이제 오늘 오전인데요 ㅠㅠ
저도 급해서 생각이 정리가 되지 않은 채로 횡설수설합니다..
매수배경, 현재상황, 궁금한점 순서대로 풀어보겠습니다.
쓰다 보니 너무 길어졌네요!
궁금한점을 앞으로 빼서 결론부터 여쭤봅니다!!
<궁금한점>
1. 질문: 현재 임차인이 계갱권을 쓰지 않은 거니까 계약갱신권 행사여부 확인서에 미결정으로 하든지 아니면 어차피 계갱권을 쓸거니까 행사로 쓰던지 하면 되는거 아닌가요?
세부내용:
전세 낀 물건을 살 때는 계약갱신요구권 행사 여부를 서면으로 확인해야한다고 배웠습니다.
매도인이 임차인에게 관련 서류를 받고 중개인이 매수인에게 설명해야한다고 알고 있습니다.
그런데도 중개인은 9/3(수)에 진행하려던 전자계약서는 기존 계약이며 새로운 계약이 아니기 때문에
계약 갱신권 행사여부를 기재하지 않는다고 주장합니다.
임차인은 12/4에 반전세에서 전세로 보증금을 올리면서 계약갱신 청구권을 쓰겠다고 했답니다.
그러면서 중개인은 제가(매수인) 반전세 만료일(12/4)에 새로운 전세계약서를 쓸 때,
임차인에게 갱신청구권을 사용한걸로 할지 그냥 계약할지 협의하라고 합니다.
2. 질문: 매매 잔금일(9/4)에 임차인 또는 임차인의 대리인(모친)과 쓰는 임대차 계약서는 기존계약서인가요 신규계약서인가요? 특약사항이 기재되어 있는데도 12/4에 전세계약서를 또 써야하는 건가요?
세부내용:
저는 원래 잔금일인 9/4(목)에 임차인의 어머니와 새로운 전세계약서를 작성하기로 했습니다. 임차인의 자금 사정상 당장 9/4에 보증금 1억을 올려주기는 어렵다고 합니다. 그래서 12/3까지 반전세 계약을 유지하고 12/4에 반전세(★억)에서 전세(★억+1억)로 계약한다는 내용의 전세계약서를 잔금일에 쓰기로 했습니다.
매수 가계약금을 넣기 전에 제가 계속 불안해하니까 중개인이 임차인의 어머니와 상의해서 잔금일에 전세계약서를 써주기로 했습니다.
그러더니 갑자기 중개인이 "임차인이 해외 거주중이라서 전자계약서를 써야한다."라고 통보합니다. 중개인은 9/3(수)에 작성한 부동산 임대차 전자계약서는 기존 계약이며 새로운 계약이 아니라고 주장하고 있습니다. 12월 4일에 "새로운" 전세계약서를 쓰라고, "연장계약"을 하라고 합니다. (현재 임대차 전자계약서는 제가 특약 변경 및 추가 사항을 들어주지 않으면 계약 못한다고 하여 삭제한 상태입니다.)
전자계약서 첫장에 "월세"라고 표시되어 있고 보증금 ★억에 차임은 매월 언제 00만원을 지불한다고 써있었습니다. 그리고 특약사항에 계약기간은 월세 계약기간 종료( 3개월) 후 보증금(★억+1억)으로 전세계약 2년 연장하기로 한다고 적혀 있습니다.
3. 질문: 임대차 전자계약서 제 3조(용도변경 및 전대 등)에 대한 내용이 전세권 설정등기 관련 특약(전세권을 담보로 하는 행위나 전전세를 금지한다.)을 대체할 수 있나요?
세부내용: 임차권과 전세권이 엄연히 다른데 중개인은 제가 요구한 특약이 불필요하다며 기재를 거부합니다.
그리고 임차인의 어머니가 법무사 통해서 전세권 설정등기 비용을 이미 다 알아봤고 비용을 내겠다고 말했으니
'전세권 설정/해제 등기 비용 부담은 임차인이 하기로한다.'는 특약도 본인이 안 넣었다면서 기재를 거부합니다.
<매수배경>
(일단 사설이 조금 깁니다)
올해 12월 초에 반전세 계약이 만료되는 물건을 매수했습니다.
12월 초에 전세 계약서를 새로 쓰면서 잔금을 12월에 하기로 기존 임차인, 임대인과 협의 후 매코를 넣었습니다.
제가 본 점유자는 60대 정도의 여성분이었고 당연히 그 분이 임차인이라고 생각했습니다.
가계약금 넣기 전에 기존 전세계약서 사본을 요청했어야 했는데.. 1호기라 미숙하여 요청하지 않았습니다.
매매 계약일 하루 전에!!
중개인이 사실 전세 명의자는 실거주자의 딸인데 한국에서 엄마랑 살다가 해외로 이사갔다고 말합니다.
그래서 전입신고를 못하기 때문에 당연히 확정일자도 못 받고 대항력이 생기지 않아서
전세보증보험에 가입할 수가 없는 상황이어서 임차인이 전세권 설정등기를 요청한다고 합니다.
전세권 설정등기를 못해주면 이사가겠다고 하더군요..
매매 하루 전에 갑자기 전화로, 그것도 제가 먼저 매수 특약 때문에 전화해서 그제서야 중개인이 말해준 겁니다.
원래는 매매 계약일 당일에 얼굴 보면서 말하려고 했다는 거예요…
중개인 왈
"그게 매수에는 크게 상관없는 부분인데~ 낯설어서 그런거니까 주변에 아는 법무사나 지인 있으면 물어보고
인터넷에도 검색해보시든지요~ 정 싫으시면 전세권 설정 못해주니까 나가라고 하는 방법도 있고요~"
기분이 상했지만 어쨌든 전세권 설정등기는 특약만 잘 쓰면 되고
제가 임차인 보증금을 떼어 먹지 않는 이상 큰 문제는 없다는
이전 조장님들의 조언과 월부칼럼을 엄청 읽고 전세권 설정등기를 해주기로 했습니다.
매매 잔금일(9/4)에 매도자, 매수자(본인), 임차인 어머니, 중개인, 법무사가 부동산에서 만나기로 했습니다.
임차인 어머니가 딸에게 위임장을 받아서 전세계약서를 대신 써주신다고 했고
잔금일에 임차인 어머니와 제가(매수자) 전세계약서를 새로 작성하기로 했습니다.
현재 반전세 보증금을 계약금으로 하고 증액되는 보증금을 12월 4일에 잔금으로 한다. 이렇게 설명 들었어요.
근데 뜬금없이 9/2(화)에 중개인이 ‘임차인이 해외 거주 중이라서 9/3에 전자계약서를 쓰겠다.’ 라고 통보합니다.
소유권 이전 등기 전에 전세계약서 써도 되냐니깐 어차피 중개인이 9/4에 전자서명을 완료하면 된다고 합니다.
전자계약서에 대해 검색해보니까 크게 어려운 건 없어서 그냥 그러려니 했습니다.
<현재상황>
1. 중개인: 9/3(수)에 작성한 부동산 임대차 전자계약서는 기존 계약이며 새로운 계약이 아니라고 함. 그냥 원래 있던 계약서를 임대인만 바꿔서 그대로 그냥 쓴다고 생각하라고 함.
2. 중개인: 기존 임차인이 반전세(★억/월00만원) 2년차 거주중이며 계약 만료 6개월~2개월 사이임에도 불구하고 계약 갱신권을 행사했는지, 안했는지, 안할건지, 미정인지조차 고지 의무가 없다고 함.
3. 그러더니 이번에 임대인이 저(릴리릴라)로 바뀌면서 계약 갱신권을 써서 전세(★+1억)으로 바꾸는거라고 함.
아니 그럼 아직 안 썼다는 거니까 계약갱신요구권 행사 여부에 '미확인'이라고 하면 되는 거 아닌가???
4. 중개인: '다음에' ‘12월 4일’에 새로운 전세계약서 전세(★+1억) 쓸 때는 계약 갱신 청구권을 사용한 건지 안 한 건지 그 때 가서 작성하면 된다고 함. 12월 4일에 계약 갱신 청구권을 쓴 걸로 할지 그냥 계약을 할지 임차인이랑 협의하라고 함.
5. 릴리릴라(매수인): 전세낀 매물을 받을 때는 계약갱신요구권 행사여부를 중개인이 설명할 의무가 있는 걸로 알고 있다고 말함. 월부칼럼에서도 봤고.. 무엇보다도!! 전세계약서 상(아래 이미지 첨부)에도 분명히 써있는데!! 왜 자꾸 아니라고 하는 것인지?
월부칼럼 참고: 월급쟁이부자들 (직장인 재테크 부동산 스터디 경매 파이어족) : 네이버 카페
6. 중개인: 지금 임대차 전자계약서는 '계약이 아니며' '그냥 잔여 기간만 하는 거고' 그래서 '특약사항'에 '12월 4일' ‘다시 전세(★+1억) 계약하기로 한다.’고 썼다고 함. 전자계약서 특약사항에는 ‘1. 계약기간은 월세 계약기간 종료( 3개월)후 보증금 ★+1억으로 전세계약 2년 연장하기로 한다.’라고 적혀있음.
7. 중개인: 원래 특약사항 1번을 ‘굳이’ 계약서에 안 쓰는 건데 그냥 본인이 그렇게 ‘일부러 넣어드린거’ 라고 함. ‘연장계약’을 할 때 두 분이(매수인=릴리릴라, 임차인) 협의하라고 함. 무슨 연장계약이람?????
8. 릴리릴라(매수인): 전세권 설정 등기 관련해서 ‘전세권 등기 설정/해제 비용 부담은 임차인이 하기로 한다. 전세권을 담보로 하는 행위나 전대차를 금지한다.’라는 문구를 넣어달라고 요구함.
월부카페에서 '전대차(임차인이 임차물을 제 3자에게 임대하는 행위)를 금지한다.'는 문구를 그대로 퍼왔는데 자세히 찾아보니 전전세랑 전대차는 아예 다른 용어더라고요. "전전세"를 금지한다고 했어야 맞습니다!
법제처에서 민법도 찾아봤습니다. 전세권 vs 임차권
민법 제306조(전세권의 양도, 임대 등) 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제307조(전세권양도의 효력) 전세권양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무가 있다.
민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
민법 제630조(전대의 효과) ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다. ②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.
9. 중개인: 임차인이 법무사 비용 다 물어 봤고 비용 내신다고 해서 비용 부담은 안 넣었다. 전대차 금지 내용은 계약서 서식에 짜잘한 글씨에 다 들어있다. 민법상에 있는 조항이다. 전대차에 동의할 때만 특약에 넣는다. 라고 함.
그 짜글한 글씨는 아래 제 3조 (용도변경 및 전대 등)에 관한 내용입니다. 전세권, 임차권, 전전세, 전대차.. 용어를 다시 보니 아래 조항은 임차권에 대한 내용이군요!!
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