[꾸준히해보자] 26.03월 복기 및 26.04월 계획

'26.3월 복기

봄의 시작과 함께

구리시로 발걸음을 옮겼다.

토지거래허가지역이라는

제약 속에서도

실거주 의무 없이

투자할 수 있는 최적의 입지,

그것이 현재 시장이

정의하는 구리의 가치다.

임장 전부터

현장의 열기는 체감하고 있었다.

많은 투자자와 실거주자가

구리로 모여든다는 소식은

익히 들었으나,

마음 한구석에는

여전히 의구심이

자리 잡고 있었다.

이곳이 같은 4급지인

평촌이나 수지의 위상을 대체할 수 있을까?

돌이켜보니 이러한 회의론은

'강북'이라는 심리적 지지선에

기인한 편견이었던 것 같다.

직접 밟으며 마주한 구리는

생각보다 매력적인 도시였다.

평촌이나 수지에 비한다면

여전히 아쉬운 지점이 보이지만,

압도적인 강남 접근성과

평지라는 지형적 이점,

그리고 신축단지들이 들어서며

(구리가 아닌 다산이긴하지만) 빠르게 개선되는

주거환경은 뒤늦게 나마

구리의 진가를 확인시켜 주었다.

구리는 전형적인

배후 주거지다.

자체적인 대형 업무지구는 부족하지만,

서울의 주요 직주근접 수요를

흡수하는 능력이 좋다.

그렇기에 구리거주를 선택하는

이들에게 가장 중요한 가치는

단연 교통이다.

실제로 잠실과 구리를 잇는

8호선 개통은

구리의 입지 위상을

이전과는 다른 차원으로 끌어올렸다.

현장에서 지켜본

구리부동산의 핵심키워드 역시 교통이었다.

특히 8호선 역세권의 매력도가

압도적이었는데,

그 중에서도 서울과 물리적 거리가

가장 가깝고

정주여건이 우수한 장자호수공원역

주변 단지들이 구리의 대장 입지임을

다시한번 확인했다.

물론 투자 수요가 집중되며

선호단지들의 가격은 어느정도

반영이 된 상황이다.

하지만 역세권에서 소폭 벗어난

단지들은 여전히 매력적인 가격대를

형성하고 있다.

만약 인근 다산 신도시의

신축단지들과 매매가가 비슷하다면,

입지 가치 측면에서는

다산보다 장자호수공원역

인근의 구축 대단지를 선택하는 것이

장기적으로 우월한 판단이라는 생각이 들었다.

다만 실전 투자 관점에서 변수는 전세가율.

다산 신축은 높은 전세가 덕분에

상대적으로 적은 투자금으로 접근이 가능한 반면,

장자호수공원역 주변은

실투자금이 4억원대까지 높아진다.

(다산은 3억내외)

장자호수공원역 주변이

구리의 프리미엄을 대변한다면,

동구릉역 인근의 구축단지들은

실속 있는 투자자들에게

훌륭한 선택지가 된다.

사실 8호선 개통전까지

동구릉 일대는 구리역이나

장자호수공원역에 비해

주거 선호도가 다소 밀리는

소외된 입지였다.

그러나 지하철 개통이라는 강력한 호재는

동구릉의 지리적 한계를 말끔히 지워냈다.

교통 편의성이 획기적으로 개선된 지금

과거의 저렴한 가격은 오히려

강력한 가격메리트로 변모했다.

매력적인 것은 투자금

여기는 2억 내의 소액투자금으로

진입이 가능하다는 점이 좋았다.

여기까지가 앞마당 이야기.

현재 시장에 대한 내생각도

정리해보자.

현재 시장은

오는 5월 9일

양도세 중과 유예 폐지라는

큰 변곡점을 앞두고

급매물 소화가 한창이다.

토지거래허가구역 신고기간(약 1개월)을

고려할 때,

실질적으로 4월 첫째 주가

'막차' 급매물을 잡을 수 있는

마지막 타이밍이라 판단된다.

실제로 4월 2일 현재,

현장에서는 주요 급매물들이

거의 자취를 감추었다는 분위기가

지배적이다.

향후 서울 및 수도권 핵심지의

매매 물량 잠김 현상은 더욱 심화될

가능성이 클 것 같다.

정부도 움직이고 있다.

다주택자의 주담대 연장 제한을 통해

시장에 매물을 유도하려는

정책적 압박이 이어지고 있다.

매매시장은 이미 수많은 뉴스로

피로감이 쌓인 상태지만,

진짜 문제는 전세시장에 있다.

역대급 공급 부족과

꺾이지 않는 전세가 상승률은

시장참여자가 모두 인지하고 있는

리스크다.

다만, 지표상 상승률이 체감보다

완만해 보이는 기묘한 정적이

흐르고 있는 것 같다.

현재 시장의 주도권은

강남을 넘어 수지, 평촌, 강북, 구로 등

중하위 급지로 이동중이다.

흥미로운 지점은 참여자들의 심리 변화.

과거 상승 초입이 상위 급지에 대한

'욕심'으로 움직였다면

지금은 혹은 가까운 미래는

나만 뒤처질 수 없다는 강력한 FOMO가

시장을 견일 할 것 같다.

비록 이번 상승장에

직접 참여하지는 못했지만

추경을 통한 통화량 공급

환율 하락 그리고 절대적 공급 부족이

얽힌 이 혼란스러운 장세를 잘 봐둬야겠다는

생각이 많이 든다.

시장의 분위기를

온몸으로 느끼며,

다음 기회가 왔을 때

망설임 없이 참여할 수 있는

실력을 갈고 닦을 시점인 것 같다.

'26년 3월 복기

26.3월의 투자시간은 129.5시간

목표했던 100시간보다는 많은 투자시간을 가져갔다.

생각보다 많은 돈을 지출했다.

봄옷도 사고, 결혼식에도 2번 참여하고

권투도 3개월 등록하고

가족행사도 여러번 있어 생각지 못했던 지출이 많았다.

3월에는

지금 현재 0호기를 팔고 어디를 갈 수 있을까

생각해보려고 했는데

잘 하진 못했던 것 같다.

4월에는 이에 초점을 맞춰서

준비해야겠다는 생각을 한다.

'26년 3월 OKR

과소비를 안했는가? 43%

부모님과의 대화 6%

군것질 참기 여부 13%

위 사항들이 아쉽다.

확실히 돈을 많이 썼고

부모님과의 대화는 많이 하지 못했고

역시 군것질은.. 힘들다.

목표를 조금 바꿔봐야겠다는 생각이 든다.

그래도 한가지 마음에 드는 점은

권투 73%

정말 힘들어하면서도

권투를 꾸역꾸역 간 내 자신에게 칭찬해주고 싶다.

'26년 투자시간

2월 167시간에 비해 적은 129.5시간

그래도 연초에 100시간만 투자하자고 다짐했으니

이 129시간도 괜찮은 것 같다.

아쉬운 점은

임장보고서에 시간을 많이 못 쏟은 점

이전처럼 300장씩 쓰기보다는

월부의 새로운 양식 50에 맞춰서 작성해야겠다는

생각을 한다.

또 아쉬운 점은 매임을 잘 못했다는 점

최근들어 매임을 건너뛰는 경향이 있는데

그러다보니 그 지역의 가치에 대해

잘 구분을 못할 때가 있다.

4월에는 매임까지!

그리고 결론부분까지 임장보고서 완성하고

임보는 너무 욕심내지말것.

1만시간까지 거의다 왔구나 신기하다

앞으로는 투자 양보다는 투자의 질이 중요할 것 같다.

'26년 04월 목표

- 26년 4월은 서울 은평구!

- 간만에 만나는 맘님, 옹키님 그리고 비붕님까지 폐 끼치지 말고 열심히 하자

- 임보(50장), 매임까지!, 결론까지!

- OKR도 간만에 변경해봤다. 임장을 줄이고 몸이나 체중 그리고 회사 부분을 채워넣었다