[상황]
매도자 상황이 급해서 4월 말 입주자 구하기위해 매매/전세 모두 광고했고, 그 중 4/4(토) 전세가 거래된 상황.
부동산에 매수 의사를 전달했으나, 차주 전세 대출확인 후 전세 본계약을 진행한 후에 이야기 해보자 하시는데,,
[질문1] 매도인이 급한 불을 껐으니 안판다고 하실 수도 있을 것 같은데 지금 제가 취할 수 있는 액션이 있을까요??
[질문2] 만약 매도 의사가 있다고 하면 전세끼고 매매랑 같은 상황으로 보면 될까요?(전세 본계약완료, 잔금 이전 시)
[질문3] 아래 내용들은 어떻게 확인하고 풀어가면 좋을까요?
- 임대인 명의변경이 대출에 영향이 없는지 전세입자의 대출 조건을 확인해 보고 만약 영향이 있다면 매수를 못하는 거겠죠? 잔금 기간을 늘리면,, 집값이 오르는 추세이니 더더 매수가 성사될 가능성이 없게 느껴집니다.
- 매매 특약에 중도금을 전세계약금이나 전세 잔금으로 보는 내용은 못 넣으면 중도금 관련 내용은 협의한다라고 특약에 넣으면 되는 걸까요?
전세 계약에 관여할 수는 없을텐데 특약 등 손 보지 않아도 되는지
(계약서 새로작성 해야하나여?/새로 작성하게되면 명의 이전 후 진행하면 되는거겠죠?)
매도자가 매매 안 한다고하면 어쩔 수 없지만 최대한 가능성을 열어보고자 먼저 여쭙니다.
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댓글
고고님, 매수를 목전에 두셨군요! ^^ 1. 매도인이 집을 파는 이유가 있으셨을텐데 어떤 이유에서 매도하려고 하셨는지 이유를 알아볼 것 같습니다. 다주택 명의 때문이라면 대출 여부와 상관없이 파셔야 할 것이기 때문에 전세대출 확인은 투자 물건에 대한 전세대출이 나오지 않는 경우를 대비해 계약 날짜, 혹은 잔금 날짜를 조절하기 위함 일 수 있습니다. 매도자의 의사와 부사님이 이렇게 말씀하신 의도를 먼저 알아보시는게 좋을거 같아요. 2. 전세계약이 된 후에 매수 하신다면 전세 낀 물건의 매매가 될 수 있습니다. 1번의 질문처럼 매도자가 어떤 생각이신지 확인해보시면 좋을것 같아요. 매매와 전세를 동시에 내놓고 먼저 진행되는 거래로 매매 또는 전세 거래만 진행하시려고 하는지. 매도 의사가 분명히 있으셔서 전세를 맞춰놓고도 매도 의사가 있으신지 확인해보시기 바랍니다. 3-1. 먼저 매도자의 의사가 중요합니다. 그리고 투자 물건에 대한 전세대출은 영향이 있지만 전세대출 시기와 잔금 시기가 다르다면 큰 영향이 없을 수 있으니 (예를 들면 2~3개월 텀) 추측 보다는 매도자의 의사 확인을 해보시면 좋을거 같아요. 3-2. 전세가 거래 되었으니 중도금에 대한 내용은 '매도금액 - 전세금액 - 매수계약금 = 잔금(중도금 포함)' 에서 매도자와 협의된 금액을 일부 중도금으로 할 수 있습니다. 매도자의 변심이 우려되신다면 계약시에 중도금을 더 지급하셔서 배액배상을 하지 못하게 하시는 것도 방법일 것 같습니다. 3-3. 전세 계약에 대해서는 현 매도자분이 하는 전세계약을 승계하는 조건으로 매수 계약서를 작성합니다. 그래서 전세를 맞추는 조건으로 매수계약이 진행된다면 전세계약에 대한 내용을 부사님과 이야기해보셔야 합니다. 매도자분의 매도 의사, 계약 진행상황 등을 알면 고고님의 다음 행동과 의사결정이 명확해질 수 있으니 부사님께 진행상황을 구체적으로 알아보시는 것이 좋습니다. 열심히 알아보셨을텐데 조금만 힘내세요! 고생하신만큼 좋은 결과가 있으실거예요~ 고고님 화이팅입니다! ^^
고고님 안녕하세요 ~ 일단 이건은 매도자가 구한 전세계약이 제대로 이행될상황인지가 먼저 중요할거에요 ( 코칭 때도 이야기 나눈 것 처럼 조건부 전세대출이 지방에서도 잘 안되는 경우있고 잔금을 하지 않는 물건를 잘 선정하려고 하는 거니까요) 고고님이 걱정하는 것은 매도자가 전세를 구하고 나면 매도 의사를 바꿀까봐 불안하신 것 같은데 이것은 매도자가 선택하는 거라 어떤 꿀팁보다는 , 마음을 가라앉히고 상황을 지켜보고 기다리는게 필요할 것 같습니다 저라면 1. 부사님에게 임차인 계약이 되면 전세 승계조건으로 매수를 꼭 하겠다는 의사를 전달하고 다른 투자자에게 물건 보여쥬는 걸 최대한 하지 말라달라고 해보세요 2. 매도자가 임차인과 전세 계약을 하고 고고님이 승계조건으로 진행한다면 임차인 보증금을 중도금으로 내걸순 없어요 왜냐면 매도인의 소유된 집의 임차인이므로요 중도금을 걸려면 계약금 외 추가로 조건을 이야기 하셔야 합니다 3. 임차인 전세계약이 된다면 임차인이 쓰는 전세대출의 조건을 확인하여 잔금일을 조정해보세요. 임차인의 대출에 따라 전세잔금과 이후 매수인이 매매 잔금 사이 기간을 짧게는 하루 길게는 몇개월까지도 보니까오.
그리고 이물건이 좋은 물건이라도 마음이 혹여 급하여 실수하거나 매몰 되지 않도록 잘 다스려보세요. 다 잘 될 겁니다 ^^ 혹시 답이 부족하면 다시 댓글 남겨주세요 "^^
