서울 구축보다 부산 구축이 먼저 오른 이유, 직접 비교해봤습니다 [국빱이]

1년 전으로 돌아간다면,

여러분이라면 아래 두 단지 중, 

어디를 먼저 투자하시겠습니까?

솔직히 저는 별 고민 없이
1번, 서울 단지가 먼저 오를 것이라고 생각했습니다.

이유는 단순했습니다.

2번은 투자 관점에서 흔히 불리하다고 여겨지는

: 지방 + 구축 + 20평대 조건이었기 때문입니다.

그런데 결과는 정반대였습니다.

| 서울보다 먼저 오른 부산

25년 초반까지만 해도
두 단지는 비슷한 흐름으로 움직였습니다.

그런데 이후에는 오히려

부산 단지가 먼저 치고 나가는 흐름을 보였습니다.

심지어 서울 단지는
① 서울 전체가 상승 분위기였고

② 예시 단지는 강남 접근성이 1시간 내라는 장점이 있음에도

여전히 상승 흐름을 보여주지 못하고 있습니다.

| 실제 비교한 단지는 다음과 같습니다

현재 가격도 

1억 가까이 벌어졌습니다. 

(연제구 : 4.8억 vs 금천구 : 3.9억)

저 역시 이 결과는 예상하지 못했습니다.

작년까지만 해도

 “상승장이 오면 당연히 서울이 먼저 반응하겠지”라고 생각했는데,

이번에도 시장은 아주 명확하게
제 예상은 틀렸습니다.

그래서 오히려 이 사례를 통해

배웠던 것들을 복기하고 공유해보고자 합니다.

| 인사이트 #1) 지방 구축 20평대라도, 입지가 좋으면 먼저 오른다

예전의 저였다면
이런 조건은 아마 쉽게 패스했을 것 같습니다.

지방  + 구축  + 20평대

그런데 이번 사례를 보면 다시 느꼈습니다.

시장은 늘 제 무지함에 가르침을 준다는 것을..

부산 거제1차현대홈타운은
비록 구축이고 20평대 이지만,

• 생활권이 좋고
• 학원가가 형성돼 있고
• 지역 내 선호가 있는 입지

라는 강점이 있습니다.

+) 심지어 같은 연제구내 21년식 단지가 아직 상승하지 않았음에도 불구하고

먼저 치고 나가는 흐름을 명확하게 보여준 것 같습니다.

즉 시장은 단순히
“지방이냐 서울이냐” 

“구축이냐 신축이냐”보다

▶ 그 지역 안에서 실제 수요가 붙는 입지인가

를 더 먼저 반영하고 있었다고 생각합니다.

결국 시장은

‘서울 여부’보다 '실수요자 입장에서 어디를 더 좋아하는지"가

더 빠르게 가격에 반영했던 것 같습니다.

인사이트 #1)

지방에서도 입지 좋은 구축 20평대는
서울 구축보다 먼저 오를 수 있습니다.

| 인사이트 #2) 서울 상승장은 아직 끝이 아니다

반대로 서울 쪽에서도 얻은 인사이트가 있습니다.

하급지 중 가장 대표성 있는 단지인
금천 벽산 단지가 아직 상승 흐름이 안 왔다는 것은

이 말은 곧,

서울도 다 오른 게 아니라
아직 덜 오른 구간이 남아 있다는 뜻

이라고 생각합니다.

심지어 금천구보다 입지가 좋은 지역 중에서도,

전고를 꽤 높게 찍었던 단지임에도
아직 회복이 덜 된 곳들이 있습니다.

인사이트 #2)

서울 중하급지에는 

아직 덜 오른 단지들이 남아 있습니다.

| 마무리

이번 서울 vs 부산의 비교 사례에서

두 가지를 확실하게 느꼈습니다. 

#1) 지방에서도 입지 좋은 구축 20평대는 서울 구축보다 먼저 오를 수 있다.

#2) 서울 상승장은 아직 끝지점은 아니다.

그리고 저는

투자자로써 다음을 준비하려고 합니다.

#1) 지방이라도 입지가 좋다면 투자금 대비 검토할 수 있다.

#2) 서울 중하급지는 계속 시세트래킹을 하며, 정책을 지켜봐야 한다.

즉, 제가 투자하는 시점에 맞춰
토허제의 변화가 있다면 서울 규제지역을 우선적으로 보되,

지금과 같은 흐름이라면
지방 구축까지도 투자 후보군에 넣을 수 있다는
확신을 얻은 비교였습니다.

결국 투자에서 중요한 건
“어디에 먼저 수요가 붙느냐”

인 것 같습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.