‘교보재’로 실습 다녀온 지투실 오프 2강 후기를 적어볼까 합니다.
뭔소리냐..싶겠지만, 저는 교보재..ㄷㄷ
수업시작 전.. 수강생들과 아이스브레이킹으로 몇마디 인사를 주고 받는 중
잴튜님 매의눈으로 갑자기 저를 캐치하셨습니다.
잴튜님: "금룡이 님(?)”
네??????????????????
(저희 만난적이 없어요;; 초면인데 이름표도 안 붙였는데요??)
중급반 지투기 등등에서 늘 반갑게 맞아주셔서..
수업마치고 당연히 인사는 드리고 올 예정이었지만..(어떻게 알아보신거죠?)
아;; 이번 월부생은 망했네요;;
(닉변 가야하나요;;)
그렇게 ‘교보재’금룡🐉의 오프수업 2강이 시작되었습니다.
A부터 Z까지 단 1g도 빼먹을게 없는
계약 프로세스부터 특약까지 모든 것이 담긴 실전 계약 강의 수따뚜!!
매수하면 안되는 물건
남의돈의 총합 이 집값보다 크면 거래하면 안된다
- 주담대
- 및 각종 2,3금융권 외 담보대출 총합
→ 남의돈 < 집값 이어야 거래가능한 범위의 물건이다.
- 금융거래확인서
- 대출잔액증명서
이 2가지를 통해 사도되는 물건과 위험한 물건은 충분히 걸러낼 수 있다.
적정 전세가는 어디까지?
전세보증보험은 KB시세기준 90%까지만 보증. (즉, 그보다 높은 전세 희망호가는 실현될 가능성이 낮다)
HUG/HF 5억이하
SGI는 5억이상 되지만, 집주인 당 임차인 1명만 가입가능 - 다주택일경우, 확인해야할 사항
보증보험이 가입이 안되는 90%이상인 경우,
전세가 너무 없는 경우, 세입자가 울며겨자먹기로 들어가기도 하지만, 전세권 설정까지는 하는 경우가 많다.
전세가 너무 없는 경우는, 내 호가를 오픈해서 광고하면
투자자가 몰려 경쟁매물이 값자기 생길수 있기 때문에,
네이버 부동산에 올리지 않고, 장부물건으로 파는것도 방법
가계약금 넣게 계좌주세요
가계약금도 거래의 일부이다.
고로, 중요 특약은 가계약시에도 확인하고
구두상으로 말고, 부사님들 통해서 매수자에게 확인했음을
문자로 받고 / 캡쳐본을 전달받은 뒤, 가계약금을 넣어야한다.
모든 특약을 넣기가 어렵다면
- 근저당 변동없음 또는 말소와 관련된 특약
- 위약금 특약 조항을 명시해야 한다. (위약금 배액배상 명시,
상위 기본조항에 포함되어 있다고해도 인정받지 못한 대법원 판례도 있다.
상승장에서 계약 이후, 배액배상을 감수하는 파기를 방지하는 방법은
- 꼭 계약금 10%가 아니어도 된다.
- 계약금+일부중도금을 포함해서 10%를 명시하고 본계약시 계약금+중도금을 넣으면 계약파기가 불가능함
가계약했다고 끝낸 건 아니란다.
상승장에서는 혹은, 매도자의 단순변심에 의해 가계약을 돌려주고 계약을 깨고자 한다?
가계약금 입금 전 특약정리가 잘 되었다면
가계약은 간단하다.
계좌번호와 등기상의 명의가 일치하는 지 확인 하고, 입금하면 끝
* 그리고 명칭은 가예약(선금)이 아니라 [계약금의 일부]가 민법상 정식 명칭이다.
그리고 1주일 이내 또는 가장빠른 시일내에 본 계약을 완료할 것
특약 조율 시, 깐깐하다고 불편해하신다면
- 제가 회사에서 계약관련 업무를 하는 사람이라, 이런부분 좀 예민한거는 양해부탁드려용~
전세 빼기
전세는 부사님이 빼주는게 아니다. 내 물건이다
나만 이 단지를 이 가격에 투자했다고 생각하면 안된다.
다른 투자자들도 그 금액에 투자하고 싶어하고
넋놓고 있는 사이 경쟁자들이 튀어나와서 시세를 낮추면 내 투자금이 그만큼 더 들어간다.
2. 초반 기간에는 매수부동산에 단독으로 드리더라도,
기간을 정해 2달반 전에 도달하면, 다른 곳에 광고를 하겠다라는 말씀을 미리 드려놓고,
해당 일에 임박하면 적극적으로 광고한다.
- 2달반전 ~ 골든 타임
- 2달 전 - 긴급 타임
1달 전 - 잔금 준비, 잔금을 칠 준비 중이라면
입주예정일이 잔금일이 아니라 그 이후로도 가능하다는 연락을 부동산에 알린다.
3. 전세트레킹
- 경쟁물건과 비교해서 내 물건 1등 만들기
- 경쟁 물건의 상태와 가격을 확인하여, 필요하다면 투넘버로 내 물건이 우선브리핑이 되고 있는지를 확인할 것
- 보러 오지 않거나, 보고 갔는데 계약이 성사되지 않는다면, 광고한 부동산에 연락해서 피드백을 받아 반영한다.
전세 대상
전세자금대출 시, 확인해야 할 것
: 대출의 종류에 따라 전세금 대출 대상이 달라진다 (임차인일지 은행일지)
(정책발표) 전세대출 규제에 대해 알고가자
- 전국 공통은 당연히 적용 받는다
(6.27 이후 계약건부터 변경된 내용)
-- 대출총량규제 강화
-- 신용대출 한도, 연봉2배 -> 1배로 바뀜
-- 주택담보 생활안정자금 1주택 2억원 -> 1억원으로 축소 (다주택자는 원래 금지)
- 지방은
대출총량규제의 간접 범위(연말에 다가 갈수록)에 있지만
그 외 규제지역에만 적용되는 규제는 (스트레스DSR, 정책대출 한도 축소 등
아직은 받지 않는다.
전세대출이 안나오면 어떻하나요?
- 계약 시, 특약을 통해 햇지 가능
-- 전세대출이 확정되기 전까지는, 다른 임대 후보자들에게 광고하며, 다른 임대인과 확정 진행을 할 수 있다. (단, 계약금은 돌려준다)
-- [임대인의 사정으로..]라는 문구의 중요성,
예를 들어 은행의 실수로 잔금일 임박 시, 대출이 안 나올 경우, 책임소재
[특약 초안에 반드시 협의할 내용]
- 이사 날짜 협의 (이사 날짜는 미리 협의)
- 재계약 통보 (4개월 전 이사 여부를 임대인에게 통보)
- 집보여주기 협조
- 위약금 (계약 취소 시 배액배상 및 계약금 포기에 관한 내용)
[반려 동물 임차인]
-- 시장이 골라받을 수 있는 상황이면, 후순위겠지만
내가 급한 경우라면 (잔금일 임박, 경쟁물건 다수..등등)
원상복구 특약을 넣어 받아을 수 있다. 필히 입주 전 원상태의 사진을 찍어 둘것 (특히, 모서리/화장실 바닥 등)
-> 잔금치는 것보다, 급하면 호랑이라도 받아야 된다.
네?????
매도는 예술의 영역
[매도 프로세스]
* 지방 투자 매도의 기준 / 쟌쟈니1강
- 수익 : 충분히 났을 때 (수익률 100%)
- 포트폴리오 : 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때
- 리스크 : 감당하기 어려울 때
[팔때 순서]
- 적정 매도가 정하기
- 임차인에게 먼저 매수의사 묻기
- 단지내 부동산 1~2곳에 내놓기 (시장 분위기 조사)
- 물건 뿌리기 (노출빈도 높이기)
[갈아탈때 매도가 설정]
하락장이라면,
- 현재 최저가 > 네고가 > 더 네고 > 더더 네고 > 더더더 네고,
각 단계별 네고가격대 별로
갈아탈 단지 후보군이 각 가격대별로 매물을 모두 알고 있어야하고
네고 문의가 들어왔을 때, 매수 대상 물건이 살아있는지 확인 후, 네고범위를 확정한다.
하락장에서는 일부 매도가가 낮아질 수 있다는 점은 분명히 인지하고
갈아타는 물건이 더 가치가 높은 물건이라면 과감하게 갈아탄다.
[필수] 매도 먼저 그 다음 매수
가계약금만 받고 함부로 움직이면 안된다.
최소한 매도물건 본계약까지는 완료하고, 갈아타기 매수를 진행해야한다
(매도 먼저하면 내물건이 네이버 광고에 나오던 급매물건으로 전락할 수 있다)
동료분 후기글에서 보았던, 부사님의 명언이 생각났다
(부) 아가씨.. 내놓은 물건은 나갔어?
- 아.. 곧 나갈거같긴해요
(부) 그럼 계약서 도장찍고 나중에 와
매수 먼저하면 정신병걸려
정신병 결려
정신..병..
병..신..돼..
광고는 다양한 플랫폼 활용
- 요즘엔 당근으로도 많이 보러 온다. 호갱노노/직방/맘카페 등등
갱신권이 살아있는 물건 매도 시,
- 잔금치고 내보내기보다는, 원만한 협상을 통해서 진행하는 것이 훨씬 유리
- 이사비 지원 당연함
- 대채할 수 있는 후보군 (혹은 더 나은 매물)을 찾아서 원만하게 협상을 시도하는 방법도 있음
매도/매수 채크리스트
휴대폰에 저장해놓고 그때 그때 꺼내서 체크하자!! 재이리 List
1호기는 교통사고처럼 다가온다.
월부의 명언처럼 많은 월부인들이 겪는 상황,
이때는 이미 눈이 돌아가면, 우리에겐 매코고 뭐고 없다.
그렇다면, 휴대폰을 꺼내어서 최소한 이거는 꼭 체크해야 한다.
25년 4월 첫 지방투자실전반.. 그리고 그 후 1호기..
개인적으로는
월부에서 들었던 그 어떤 강의보다 알고 있는 것과 명확하게 일치했던 강의랍니다.
이유는..
위에 얘기했던, 교통사고처럼 1호기 계약금을 넣고 온.. 그리고 위에 많은 케이스 들이
제 사례이기도 하기 때문이죠.
그리고, 정확히 1년 전 잴튜님의 강의에서 들었던 내용과
휴대폰에 쑤셔넣어 주셨던, 체크리스트가.. 유일한 내 무기였으며
짱구 굴리지 않고,
딱!! 배운만큼 체크리스트 하나하나 체크하고 가계약금을 넣었기 때문에
잔금일까지, 한번도 망설임이 없이.. 또박또박 첫거래가 아닌것처럼 수행할수 있었던 것은
휴대폰 속 재이리의 체크리스트!! 덕분이라고 해도 과언이 아닙니다.
1호기 후기에서 올려드렸던, 실제 내 체크리스트가
작년부터 수업 교보재로 나온다는 동료들의 알림들..ㅠㅠ
너무나 많은것들을 배웠고, 너무나 소중했던 25년 4월 실전반에 이어,
정확히 1년만에 반겨준 28기 지방투자실전반
잘 배운 수업 하나가 실전 투자에서 어떻게 반영되는지를 실감했기 때문에..
저는 망설임 없이, 또박또박 배운데로 걷는 발걸음에 의심이 없습니다.
재이리 튜터님,
이렇게 뵐수 있어서 너무 감사했고, 다음번엔 잴튜조, 잴튜반으로 다시 뵙기를 기원해 봅니다.
그리고 잠도 못하고, 그간 새벽기차를 함께 타주었던
울산간 - 울부기
마산간 - 콤룡핔냠
부산간 - 몽몽쓰 와 라빈쓰
대구간 - 대끼리즈
26년 4월 함께 힘찬 발걸음을 시작한,
험블튜터님과 험블즈💕
지방동료들을 누구보다 진심으로 응원합니다.
