안녕하세요.
당신과 함께 이룰 반나이 입니다.
같은 시기에 비슷한 돈으로 내 집 마련을 했어도
누군가는 몇 억을 더 벌고
누군가는 지지부진한 매매가에 아쉬워합니다.
무엇이 차이일까요?
이는 내 집 마련을 할 때 올바른 기준을 가졌느냐의 차이입니다.
어떤 기준을 가지고 내 집 마련을 했느냐에 따라 자산의 사다리는
출발점은 같아도 종착점은 큰 차이가 납니다.
따라서 내가 올바른 기준으로 내 집 마련을 준비하고 있는지 체크해야합니다.
피해야 하는 내집마련 기준 2가지
1. 전고점은 ‘가치’도 ‘가격’도 아닙니다.
전고점은 21~22년 가장 높게 거래된 가격으로
이전 시장에서 사람들이 ‘이 정도 가격을 주고도 사고 싶었다'
라는 마음을 알 수 있는 가격입니다.
전고점을 맹신한 나머지
1) 전고점이 높은 단지가 무조건 더 좋다
2) 전고점보다 현재 가격이 높으면 비싼거니 사면 안된다.
으로 판단하고 내집마련을 하면
이후 본격적인 상승장에서 차이나는 금액에 아쉬울 수 밖에 없습니다.
1-1 전고점이 높은 단지가 무조건 더 좋다
쾌적한 환경과 깨끗한 단지
그리고 인근의 공원까지 갖춘 구로구 향동의 중흥S클래스 라는 단지입니다.
21년 전고점은 무려 12억 이었습니다.
가파른 언덕과 인근의 빌라들
그리고 주차가 너무 힘든 관악구 우성이라는 단지입니다.
21년 전고점은 11억 이었습니다.
그렇다면 우성보다 향동중흥S클래스가 더 좋은단지일까요?
전고점만 보고, 가격 흐름만 보고
향동중흥S클래스가 늘 높았으니까 우성보다 좋을거야
라고 판단했다면
현재 3억5천만원 차이나는 가격에
마음이 어려울 수 있습니다.
전고점은 단지의 가치를 모두 반영하고 있지 않습니다.
1-2 전고점보다 현재 가격이 높으면 비싼거니 사면 안된다
서대문구의 ‘홍은벽산’ 이라는 단지입니다.
인근에 빌라들이 있고, 시끄러운 고가도로가 인접해있으며
역과의 거리도 애매합니다.
사람들이 먼저 선택하고 싶은 선호도 있는 단지는 아닙니다.
하지만 이런 후순위 단지도 전고대비 50%가 올랐습니다.
전고점 이상이면 비싸니 사서는 안된다 라는 생각보다
내가 가진 돈으로 살수있는 가장 좋은 단지는 무엇일까의 관점이
더 좋은 내집마련을 할 수 있게 합니다.
2. 전세가율이 오르길 기다리지 마세요
송파구에서도 사람들이 매우 선호하는 단지
잠실엘스의 현재 전세가율은 33.6% 입니다.
하지만 과거 2016년 전세가율은 무려 80%에 육박했습니다.
그러면 이렇게 전세가율이 오를때까지 기다려야 할까요?
아니면 전세가율이 높은 단지만 찾아서 내집마련 해야할까요?
지금은 돈이 흔한 시대입니다.
시기가 지나며 과거대비 지금 돈이 늘어나는 속도가 급격히 빨라지고 있습니다.
2016년과 2026년에 풀린 통화량의 차이는 거의 2배입니다.
즉 과거의 100만원은 지금의 50만원입니다.
이렇게 풀린 돈들은 어디로 갈까요?
시장에 풀린 돈들은 자리를 잡을 자산을 찾습니다.
대표적으로 부동산과 주식이 있습니다.
그리고 자산에 돈이 들어가며 자산의 가격은 올라갑니다.
부동산 그 중에서도 특히 서울 부동산은 돈이 자리를 잡기 좋아하는 자산입니다.
누구나 가지고 싶어하기 때문입니다.
그렇기에 전세가라는 실거주 수요에 연동된 가격보다
매매가라는 가수요까지 더해진 가격이 더 급하게 오르는 이유입니다.
2016년의 전세가율을 기대하며 기다리는 것은
시중에 풀린 돈이 스스로 없어지기를 기대하는 것과 비슷합니다.
따라서, 전세가율이 높아지기를 기다리지 않았으면 좋겠습니다.
반대로, 전세가율이 높다는 이유만으로 매수하지 않으셨으면 좋겠습니다.
이런 시기에 전세가율이 높다는 것은 저평가일 수 도 있지만
단지 가치가 아쉬울 수 있음 또한 의미합니다.
그렇기에 전세가율 보다는 입지가치로 선택을 하셨으면 좋겠습니다.
결국에 선택해야 하는 기준은 가치입니다.
전고점으로 내 집 마련을 정하는 것,
전세가율로 내 집 마련을 선택하는 것은
아쉬운 선택이 될 수 있음을 앞에서 말씀드렸습니다.
따라서, 우리가 해야할 것은
“내가 1)가용가능한 돈 안에서 2)가장 좋은 단지를 사는 것” 입니다.
1) 가용가능한 금액을 확인해보세요.
가용가능한 금액이란 저축액과 대출가능액을 파악하는 것에서 시작합니다.
연 저축액의 ⅔ 이하로 대출금액을 상환한다면 무리한 금액은 아닙니다.
대출금액은 아래 3가지를 통해 확인해보시면 나의 대출한도를 파악할 수 있습니다.
- 시중은행
- 대출상담사
- Finda, 카카오뱅크, 토스, 뱅크샐러드 등의 금융어플
2) 가장 좋은 단지를 찾는 연습을 해보세요
가장 좋은 단지의 의미는 2가지가 합쳐진 의미입니다.
입지가 좋은 아파트 + 내가 살기 좋은 아파트
입지가 좋다는 것은 강남접근성을 따지는 것입니다.
내가 직장이 강남이 아니더라도, 자산의 가치는 다른사람도 좋아하는 것
에서부터 시작합니다.
내가 살기 좋은 아파트라는것은 나의 실거주 만족도입니다.
내 직장과는 출퇴근이 용이한지, 아이를 키우기에 적합한지,
내가 좋아하는 상권들이 주위에 있는지 확인해보세요.
내집 마련을 잘하고 10년뒤 후회하는 사람은 없습니다
계속해서 변하는 정책과 규제
그리고 혼란스러운 시장안에서 내 집 마련을 하는것은
쉽지않은 길입니다.
하지만 분명한 한가지는 10년뒤에 나의 선택은
두고두고 잘 한 선택이 될 거라는 것입니다.
위에서 말씀드린 것처럼
전고점, 전세가율로 내 집 마련을 판단하기 보다
가용가능한 자금 안에서 가장 좋은 단지를 매수하셨으면 좋겠습니다.
여러분의 여정을 진심으로 응원드립니다.
