그뤠잇_리모델링vs재건축vs재개발 무엇인 차이날까?

안녕하세요.

어제보다 더 나은 미래를

만드는 그뤠잇입니다.

오늘은 반 톡방에서 나온 리모델링 등

환경개선사업에 대한 이야기를 들으면서

리모델링과 재건축, 재개발의 차이점을

정리해보고자 합니다.

최근 서울 등 수도권 지역에 신축 공급이

씨가 마르다 보니 이와 같은 환경개선사업에

대한 관심이 커지고 있는데요.

낡은 집은 새집으로 만드는 각각의 방식이

장단점을 가지고 있기에 이를 잘 이해하고

매수를 고려하는것이 중요하다고 생각합니다.

그럼 지금부터 재개발, 재건축, 그리고 리모델링

사업의 특징과 장단점에 대해 정리해보겠습니다.

# 재개발 vs 재건축 vs 리모델링

1. 재개발

   재개발은 노후 빌라등의 주택을 허물고 기존에 도로, 상하수도, 공원 등

   공공 기반 시설이 극히 불량한 지역을 대상으로 도시 기능을 정비하는

   사업입니다. 주로 저층 빌라나 단독주택이 밀집된 지역이 대상이 되며

   도로 등 모든 기반 인프라 시설을 개선하기에 동네의 가치가 크게 상승하는

   경우가 많습니다.

   장위뉴타운이나 최근에 공사를 진행하는 한남뉴타운이 대표적인 예시이며

   이전과 이후를 비교했을 때 해당 지역의 위상은 크게 개선되는 것을

   알 수 있습니다.

   장점으로는 재건축에 비해 초과이익환수제 등 규제가 상대적으로 덜하고

   토지나 건물 중 하나만 소유해도 일정 요건을 갖추면 입주권을 갖게됩니다.

    

2. 재건축

   재건축은 노후된 아파트를 허물고 새로운 아파트로 건축하는 것으로

   비교적 주변 인프라가 양호하지만 건물 자체가 노후화되어 개선하는 사업입니다.

   민간이 주로 주도하여 진행했으나 최근엔 공공 주도로도 진행하게 되면

   소유하고 있는 조합원들이 돈을 부담하거나 자체적으로 산정하여 새 아파트를

   만드는 과정입니다.

   장점으로는 이미 기반 인프라 시설이 잘 되어 있기 떄문에 완공 후 주거 만족도가

   높으나 반대로 재건축 초과이익환수제와 같은 규제로 인해 사업 진행이

   더딜 가능성도 있다는 단점을 가지고 있습니다.

    

3. 리모델링

   리모델링은 재건축이 어려운 아파트를 대상으로 건물의 기본 뼈대는 나두고

   면적을 넓히거나(수평증축) 높이를 향상하는(수직증축)의 방식으로

   새 아파트를 만드는 방식입니다.

   준공 후 15년만 지나도 추진이 가능하며 규제가 작고 사업속도가 빠르다는

   장점을 가지고 있습니다.

   기부채납이나 초과이익 환수제에도 자유롭지만 상대적으로 분담금이

   많이 나올 수 있다는 단점도 가지고 있습니다.

# 진행속도가 빠른 방식은?

상대적으로 주택법을 적용받고 기존 골조를 유지할 수 있는 리모델링이

평균 7~9년정도 소요되며 재건축은 10~15년 정도, 그리고 재개발은

15년 이상 소요되는 편입니다.

하지만 이는 시장상황과 정부정책, 글로벌 경제 상황 등 복합적으로

작용하며 어느 순간에는 빠르게, 어느 순간에는 매우 더디게 진행됩니다.

지금 시점에서는 사람들의 아파트 가격 상승에 대한 기대감이 크기에

비교적 빠르게 추진되는 경우가 많으며, 이런 경후 실제 거주 시

분담금이나 실거주요건 등을 잘 채울 수 있을지 꼼꼼하게 챙겨볼 필요가

있습니다.

실거주2년이 가능 여부를 판단하여 추후 세금적인 리스크를 받을

가능성은 없는지 체크가 필요하며 현금청산을 당할 가능성은 없는지

각 성격에 따라 따져볼 필요가 있습니다.

# 투자 시 주의해야 할 포인트

현재 환경개선 사업의 가장 큰 리스크는 원자재값 상승과 인건비 상승으로

인한 분양가 상승이며, 이로 인해 추가 분담금 역시 늘어나고 있습니다.

이를 위해서 추가 분담금이 얼마나 나오는지에 대해 일반 분양 물량을

체크하고 사업성이 있는지 확인해 볼 필요가 있습니다.

또한 규제지역확대로 인해 조합원 자격 승계 자격이 주어지지 않을 가능성도

있는데요.

재건축은 조합설립 이후, 재개발은 관리처분이후 매수 시 입주권이 나오지 않을 수

있기에 진행 단계를 반드시 확인해봐야 합니다.

마지막으로 리모델링은 기존 골격을 가지고 있는 상태에서 면적을 넓히는 작업이기에

내부 구조가 긴 구조로 일반적인 구조와는 조금 다를 수 있어 이를 감안하여

리모델링 단지를 고려할 필요가 있다고 생각합니다.

앞으로 수도권의 아파트는 늙어갈것이며 이런 환경개선 사업을 통해

새로운 아파트로 바꾸려는 시도는 지속될 것으로 생각됩니다.

각 사업의 성격과 규제에 대해 명확히 알고 투자를 진행해야한다고 생각하며

관련된 규제와 세금에 대해서도 꾸준히 이해를 넓혀야한다고 생각됩니다.

관련된 내용을 생각해볼 수 있게 해주신 오하 튜터님께 감사드리며

함께 많은 생각 나눠주신 반원분들께도 감사합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.