수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
당신과 끝까지 함께할 투자자 운조입니다.
요즘 봄비가 내리는 걸 보니 이제 진짜 봄이 온 것 같습니다.
다들 환절기에 감기 조심하시길 바랍니다 : )
조금 TMI지만, 저는 이해력은
나쁘지 않은 편인데 기억력이 정말 좋지 않습니다.
그래서 아파트 단지 이름이나
시세를 외우는 것이 늘 쉽지 않았습니다.
그래서 오늘은
꼭 단지별 시세를 전부 외우지 않더라도
시세를 파악하는 방법에 대해 이야기해보려고 합니다.
시세파악하기
투자자로서 지역의 시세를 파악하고
이해하는 것은 무엇보다 중요합니다.
다만 시세를 파악하기 전에
선행되어야 하는 것이 있습니다.
바로 가치 파악입니다.
가치가 파악되지 않은 상태에서 시세만 아는 것은
가격은 알지만 그것이 싼지 비싼지,
그리고 현재 어떤 상황인지 알지 못하는 것과 같습니다.
그래서 시세 파악에 앞서
먼저 가치 파악이 되어 있어야 합니다.
분위기임장, 단지임장, 전임을 통해
지역의 전체적인 선호도가 어느 정도 파악되었다면, 그다음에는
지역 전체의 시세를 조금 더 넓게 보는 것이 도움이 됩니다.
제가 시세를 파악하는 방법은
시세별 기준단지를 설정하는 것입니다.
그 지역에서 가장 좋은 대장단지의 가격,
중간에 위치한 중간단지의 가격,
그리고 가장 하위 단지의 가격을 확인해서
내가 가격을 볼 기준단지를 만들어두는 것입니다.
이 기준이 있으면 위아래로 비교평가하기가 훨씬 수월해집니다.
중간중간 기준단지가 많아질수록 시세를 보는 눈도 더 편해집니다.
이번에는 8호선 개통으로
교통 입지가 많이 개선되었고,
작년 규제 당시 규제지역으로 묶이지 않아
여전히 비규제지역으로 남아 있는
구리를 예시로 들어보겠습니다.
1.대장단지 확인하기
아실 순위분석에서 최근 전용면적별 실거래가 순위를 보는 것도 좋고,
기존에 파악하고 있는 지역별 대장단지를 보는 것도 좋습니다.
대장단지를 보는 이유는
이 지역의 천장 가격이 얼마인지 파악하는 것이 중요하기 때문입니다.
구리의 대장단지는 e편한세상 인창 어반포레입니다.
현재
- 25평(전용 59) 매매 최저호가: 10.5억
- 34평(전용 84) 매매 최저호가: 13.5억
즉 첫 번째 기준은 대장단지 가격
- 전용 59: 10.5억
- 전용 84: 13.5억
입니다.
2.평당가를 통해서 중위 매매가 확인하기
부동산지인에 들어가서 지역을 누르면
평형별 평당 매매가격을 볼 수 있습니다.
구리시를 보면 현재
- 20~30평 평당 매매가: 2,842만 원
- 30~40평 평당 매매가: 2,414만 원
입니다.
여기서는
20평대는 25평 기준,
30평대는 34평 기준으로 잡아보겠습니다.
- 25평 × 2,842만 원 = 약 7.1억
- 34평 × 2,414만 원 = 약 8.2억
즉 구리의 중위 매매가는
- 25평(전용 59): 7.1억
- 34평(전용 84): 8.2억
정도로 볼 수 있습니다.
중위가격 이것이 두 번째 기준입니다.
단지로 예를 들면
- 전용 59는 원일가대라곡 약 7.2억
- 전용 84는 동문굿모닝힐 1차 약 8.3억
이 정도 단지가 구리의 중간 수준이라고 볼 수 있습니다.
3.최저가 단지 확인
이번에는 아실에서 반대로 최저가 순위로 필터를 걸어
최근 거래 중 가장 하위 거래부터 확인해봅니다.
이때 수도권은 200세대 이상, 지방은 300세대 이상 단지 중에서
가장 낮은 거래가로 거래된 단지를 보면 됩니다.
저는 이 중에서 한진,
네이버부동산 기준으로는 인창해모로를 가장 하위 단지로 잡아보겠습니다.
구리를 아시는 분들은 아시겠지만
인창해모로는 북부간선도로로 인해 다소 고립된 느낌이 있는 단지입니다.
그만큼 구리 내에서 입지 선호도가 낮은 편입니다.
인창해모로 2002년식 953세대
현재
- 25평(전용 59) 매매 최저호가: 4.8억
- 34평(전용 84) 매매 최저호가: 5.3억
이것이 하위 단지 가격 세 번째 기준입니다.
정리해보면
구리의 전용 59~84 기준 가격대를 정리하면 다음과 같습니다.
즉 구리는
하위 59 기준 4.8억에서
상위 84 기준 13.5억까지의 가격대를 형성하고 있습니다.
비교평가까지 깊게 들어가려면
조금 더 세부적인 요소들을 확인해야 합니다.
그럼에도 불구하고
대략적인 시세 감을 익히기에는
이렇게 상위, 중위, 하위의 3가지 기준으로
가격감을 잡는 방법이 꽤 도움이 됩니다.
그래서 이 지역의 가격 수준이 어느 정도인지 파악하고 싶을 때는
이 방법으로 한 번 정리해보시면
시세를 보는 데 많은 도움이 되실 겁니다.
