수천만원 아끼는 부동산 지식은?
2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요? 찡아찡입니다 : )
작년 하반기에 지방 아파트를 매수했습니다.
일시적으로 투자금은 많이 들어갔지만 살고 계신 임차인분이 계약갱신권을 쓰신 상황이었고,
이번 달이 만기였기 때문에 시세대로 계약한다면 들어갔던 돈을 일부 회수할 수 있었습니다.
잔금 이후 더 사실지 여부를 여쭤보았는데
가격이 많이 오르고 있고 주변 전세 물건도 없다는 걸 알고 계셨기에
임차인과 가격 협상 후 계약을 하기로 하였습니다.
그런데 여기서 문제는,
임차인께서는 저와 전세 계약을 하게 되면 새로운 계약이기 때문에
2년 후 계약갱신권을 또 행사할 수 있다고 생각하시는 부분이었습니다.
즉 2+2(신규+갱신) 계약이 된다는 것이죠
반면에 저는 세가 낀 상태에서 집을 파는 어려움을 느끼고 있기에
그때 시세는 알 수 없지만 2년 후 전세 만기 때 세입자가 나가시면
실거주자들한테도 매도를 고려하고 싶었습니다.
통화하며 이 부분에 대해 이야기를 나눴는데 워낙 그 집에 오래 거주하셨던 분이고 계속 살고 싶은 마음이 강해 보이셨습니다.
이전에 집 주인이 바뀌었을 때도 그렇게 계약하고 살았다고 하시면서 약간 언성이 높아지시더라고요
좋게 계약을 하고 싶은데 고민이 되었습니다.
이 부분을 일단 인지 시켜 드리는 게 중요하다는 생각이 들었고,
그럼 계약을 할 때에 부동산 사장님을 통해서 설명을 부탁 드려봐야겠다! 했으나
사장님들 또한 저마다 다르게, 정확히 알고 계신 분들이 없으셨습니다.
“집주인 바뀌고 새롭게 계약하는 거니까 2년 후 계약갱신권을 쓸 수 있는 게 맞지요!”
“전세 보증금을 5% 내로 올려서 계약할 때는 계약갱신권이 없지만,
시세대로 올려서 계약하면 생기는 걸로 알아요”
(보증금을 5% 이상 올리는 것으로 인해 신규 계약이 되는 것인지 요 부분이 어렵더라고요)
그리하여 G선생님, 재미나이, 네이버 엑스퍼트에도 자문을 구해 보고
강사와의 만남에서 유디 튜터님께도 질문을 통해
계약갱신권은 이미 쓰셨기 때문에 계약을 하더라도 더는 쓸 수 없다는 답변을 들었습니다.
그럼에도……
‘계약을 안 하겠다고 하시면 어떡하지?’
‘만기 때 집 잘 안 보여주시면 어떡하지?’
계약을 마무리 하고 싶은 마음이 커지니 불편함을 피하려는 게 문제더라고요
실전반 튜터님이셨던 ‘함께하는 가치’님께 도움을 받아 (친절하게 알려주신 튜터님 감사합니다♡)
- 본 계약은 임차인이 기존에 계약갱신요구권을 사용(2024. 4. XX ~ 2026. 4. XX) 한 후, 양 당사자 간의 상호 합의에 따라 시세대로 새로 체결하는 계약이다.
이 문구를 계약서에 챙겨서 넣긴 했습니다만,
사장님께서 약관을 읽는 도중에 2년 후에는 계갱권을 쓰실 수 있으신 거고요……라고 넘어 가시는 그 상황에서
아무 말도 하지 못했습니다. ㅠㅠ
어쩌면 감정적인 것으로 고민을 할 영역이 아닐 수도 있었는데
각자 알고 있는 게 다르고, 이해관계가 다르니
투자자로 가져가야 할 편익을 잘 챙긴 것이 맞나? 싶더라고요
판례를 들어 보다 적극적으로 세입자와 부동산 사장님을 설득하고 계약을 진행 했어야 하는데 아쉬움이 남았습니다.
주택임대차보호법 제 6조 3의 9번 규정
임차인은 당해 목적물에 대하여 1회에 한 해 행사할 수 있다고 명시되어 있음
시세대로 새로운 계약을 했더라도 ‘동일 목적물’인 경우 처음 계약의 연장으로 보아 청구권을 다시 사용할 수 없음
이런 상황을 염두하시고, 임차인분과 다시 계약을 한다고 해도
계약갱신권 재사용 여부를 잘 챙기시면 좋겠습니다. 감사합니다.
