안녕하세요.
튼튼한 노후 라이프를 바라는 노후를 튼튼하게 [노튼]입니다.
지투실 2번째 강의 재이리 튜터님의 지방투자 계약 프로세스에 대해 알려주셨는데요.
강의 첫 시작부터
‘잔금 일주일 전, 전세 계약 파기하자는 연락이 왔습니다. 어떻게 해결했을까요?’
'집값이 3.3억인데, 등기를 보니 대출이 4.19억인 집. 어떻게 해결했을까요?’
‘지금 시점, 지방 투자 계약 시 꼭 챙겨야 할 액션은?’
매우 파격적인 내용이라 매우 기대되었습니다.
새롭게 알게된 점과 앞으로 적용할 점 위주로 작성해보았습니다.
먼저, 알게된 점은,,
매수 전 이것만은 꼭 확인하자!
가장 중요한 key point는 ㄷㄱㅂㄷㅂ, ㅈㄷㅎㅈ, ㅋㅇㅂㅅㅅ였습니다.
집의 권리 관계를 알 수 있을 뿐더러 매도자의 상황을 파악할 수 있어
협상 카드로 활용할 수 있기 때문에
처음부터 끝까지 꼼꼼하게 체크해야 합니다.
실제로 1호기 매수 당시,
‘어? 매매가 넘 싼데?’ 생각하고 매코 광클에 성공한 후에야
집의 권리 관계를 확인한 저.. 사장님께서 우물쭈물하신 이유를 발견하였습니다.
공동 명의의 상속 물건, 가족 간 얽혀있던 지저분한 상속 물건이었는데요.
매우 쌌지만 처음이라 어떻게 대응해야할지 몰랐기 때문에 저는 그렇게 놓아준 물건이지만
만약 제가 가계약 직전 또는 가계약 후에 알게 되었다면…!!!
교안에서 알려주신대로 순서를 지켜 했기에 그래도 소중한 나의 종잣돈을 지킬 수 있었습니다.
▼1호기 복기글 : "이거 얼마에요? 주세요!" 만 남발하던 과거를 청산하고 ✂️서울에 1호기 한 후기 ❣️
https://weolbu.com/community/3100869/
하지만 내용을 보면, 우리가 매번 집을 사는게 아니기 때문에
이해하기 어려운 글자들이 너무 많아서 헷갈리는데요.
갑구의 소유권과 을구의 소유권 이외 권리를 강조해주셔서
처음 계약하는 저같은 부린이도 어렵지 않게 실천할 수 있겠다 생각이 들었습니다.
그리고 근저당 물건이라고 무조건 피할 것이 아니라
과도한 금액이 아니라면, 근저당 있는 집을 매수할 때 ㄱㅇㄱㄹㅎㅇㅅ를 확인하고 매수 가능함을 배웠습니다.
만약에 그 물건이 단지 내 최저가, 게다가 내가 들여다보는 물건 중 1등인데
근저당이 있다고 해서 보지도 않았다면,,, 매우 아쉬운 선택일 수 있겠다 생각이 들었습니다.
리스크를 줄이고 협상 카드를 확보하기 위해 꼭 확인하고 돌다리 두들기고,
꼭 안된다고만 말하지 말고 할 수 있는 방법을 생각해봐야겠다 생각이 들었습니다.
이번 강의에서 사례별로 관련 특약까지 꼼꼼히 알려주셨습니다.
잴 튜터님의 노하우를 쏙쏙 담아주셔서 더욱 신뢰도 상승인거 안 비밀… 저장해놓고 두고두고 써먹을 예정입니다♡
그리고 이 부분에서 새롭게 알게 된 부분은.
KB시세를 기준으로 전세가를 정하기 때문에
전세보증보험 가입 가능 여부와 전세대출금액 상한선을 꼭 확인하고 전세가를 설정해야 함입니다.
여태 저는 ‘갱신할 때는 전세가에 5% 올리면 되지.’ ‘시세대로 보고 ±a 금액으로 전세 광고하면 되지.’
라고 생각했었는데요.
내 돈이 소중하듯, 세입자도 안전한 환경에서 거주하고싶기 때문에
전세보증보험 가입 조건이 가능하도록 전세가도 세팅해야하는구나를 알게 되었습니다.
그리고 보증보험 별로 한도와 SGI 가입 시 주의사항에 대해 알게되었는데요.
완전 처음 안 사실이라 두번은 돌려 봤던거 같아요.
지금 투자로 보는 지역이 언제라도 경쟁 물건이 나올 수 있기 때문에
특히나 전세 가율이 높은 단지의 경우, 필수로 ㅋㅇㅂㅅㅅ를 확인해야하는구나 또다른 인사이트를 얻을 수 있었습니다.
앞으로 내가 치룰 일을 복기한다는 마음으로
아직 본계약 전이라 조심스럽지만,
얼마전 실거주 2호기를 하게되었는데요.
1호기가 벌써 1년 전이라 가물가물…한 즈음에
지방은 아니지만 그래도 매수 프로세스를 쭉 훑어주셔서
개인적으로 너무 만족스러운 강의였습니다.
계약서 작성할 때 중개대상물 확인설명서에서 OO항목을 꼭 확인하고 ‘없음’으로 체크되어야
앞으로 하자 사실을 알았을 때 ‘O O’기준으로 적용이 되는 점은 정말 꿀팁!!!!
가계약 이후라 앞으로 본계약, 잔금까지 주의해야할 부분과
중요한 특약 문구까지 일일히 샘플로 알려주셔서
이번 본계약에서 꼭 써먹어야겠다! 생각이 들었습니다.
앞으로 2년 정도 거주하고 나면 아마도… 대출 상환때문에 전세를 뺄 것 같은데
전세자금 대출 구조를 간단한 이미지로 알려주셔서 좀더 머릿속에 암기되는 것 같습니다.
- 임차인의 100% 신용
- 통'채'로 양도한다
- ‘찔’끔 양도한다
세낀 물건을 투자할 때, 임차인의 전세계약서 OO이 어디있는지 꼭 확인하고,
위의 3가지만 유념하면 절대 돈을 잃는 실수는 하지 않겠다 생각이 들었습니다. (완전 꿀팁!!!!!!!!!)
보유 과정에서 수리 이슈
강의를 쭉 듣다 보니 1호기 하면서 많은 상황을 경험했던거 같아요.
세입자 분이 들어가고 한달도 안되어 억수같은 비가 내린 날,
깔끔히 했던 도배 천장과 연결되는 부분이 터지는 일이 생겼습니다.
세심하게 집을 봐주신 덕분에 빠르게 알게 되었고,
천장 부분 위치이었고, 해당 부분에 물건이 적재되어 있지 않았고.
또 찢겨진 모양새만 사진으로 보아도 세입자의 사유가 아니라 판단하여
기존에 도배를 진행해준 도배 업체를 빠르게 컨택해
시간 약속 잡고 A/S를 받았습니다.
빠른 알림과 대처가 이뤄지긴 했는데,
만약 밍기적거렸다면 A/S 기간을 놓쳤을거라 또 소소한 제 돈이 나갔었겠죠?
하자 보수 기간을 활용해 대처를 빨리 할 수 있도록
세입자분이 협조해주셔서 너무 감사했습니다.
물론 저는 세입자와의 좋은 관계를 위해 누구보다 빠르게 해결을 했던 거였구요
왜냐.. 초품아 단지의 초등학생인 자녀를 둔 올 현금 세입자를 앞으로도 놓치고 싶지 않아서..? ‘_____’
하지만 이때, 세입자 분은 한가지 더 제안을 하셨어요.
샷시에 솔이 오래되어 떨어져 교체를 해야할거 같다고..
하지만 소모성 제품이기도 하고 이미 계약 당시에 상태를 보고 들어오셨고,
또 수리를 안한다고 사는데 지장이 생기는 부분은 아니라서
공감해드리고 추가 대응 없이 마무리 지었습니다.
근데 만약 제가 이 강의를 들은 이후였다면,,,
OO만원 이상이 아닐 시, 그냥 해드렸을 수 있을거 같아요 ㅎㅎ
그리고 세입자가 입주하고 약 6개월 뒤, 다른 문제가 또 터집니다.
첫 겨울을 보낼 때, 보일러 배관 누수 문제…. 후..
다행히도 세입자분이 빠르게 연락주셨는데요.
보일러 이거 우째….돈 많이 들텐데…. 하지만 거주에 꼭 필요한 중대하자 문제라
저는 내일부터 시작되는 한파에 어려움을 겪을까, 올 현금 세입자와의 관계를 더 중시하고
밤 7시에 온 연락에 야간 보일러 업체와 상담을 계속 하여
다음날 오후 3-4시 바로 수리 가능할 수 있도록 조치를 취해드렸습니다.
반대의 상황에서도 빠른 대처가 되지 않으면 너무 화날꺼 같았거든요 ㅎㅎㅎ
그렇게 빠르게 수리를 해드리고
잘 작동하는지 한번더 리췌크 하면서
저는 빠르게 대응 잘해주는 임대인 이미지를 갖게 되었습니다.
그리고 세입자분과 소통도 잘 되고, 또 협조도 잘 해주시는거 같아요!
이번 강의에서 내가 멋모르고 했던 행동이
내가 자산을 보유, 운영할 때 세입자와의 관계 측면에서 매우 유용한 모먼트들이었고
또 추후 전세를 다시 운용할 때 세입자의 협조를 잘 받을 수 있도록
나에게 다시 되돌아오는 기회들일 수 있겠다 생각이 들었습니다.
임차인은 무이자로 돈을 빌려준 나의 사업 파트너!!!
당장의 비용보다는 장기적인 편익 관점에서 생각하고
매사에 좀더 유연한 대처를 해야겠다 다짐하는 계기가 되었습니다.
이번 강의,,
개인적으로 저는 너무 유용한 강의였습니다.
앞으로 다가올 미래의 저에게 적용해볼 부분이 무궁무진한 강의였는데요.
2호기 본계약, 잔금까지 마무리 잘 하고,
2호기 복기글을 또 써보겠습니다.
재이리 튜터님 감사합니다 ❣️
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