✅ 본 것(기록)
- 통화량 증가 속도와 자산 가격 상승 속도가 비슷하다. 2008년부터 양적완화 정책(통화량 늘리기)이 시행되었다. 양적완화는 화폐 발행이다. 적극적인 통화량 정책임. 소극적인 통화량 정책은 금리 인하다. 금리가 인하되면 대출이 늘어난다.
- 지방 자산 가격이 오를 수밖에 없는 이유는 통화량이 늘기 때문에. 지방도 예외는 아닐 것. 현재 지방은 상승장 초입이라고 본다. 광역시 랜드마크 단지는 전고점에 다다랐거나, 넘어섬. 하지만, 지방 대부분은 매우 싸다.
- 저평가 지수 = 아파트 가격 / 통화량, 위험지수의 개념은 그 지수를 넘어서면, 고평가 되어서 다시 그 가격으로 회귀할 가능성이 큼. 통화량 상승 속도보다 가파르게 오른 지역은 가격이 하락할 가능성이 크다.
- ‘좋다, 싫다.’가 아니라 ‘우선순위’의 문제로 접근해야 한다. 덜 좋을지라도 내 투자금에 최선이라면 투자해야 하기 때문에.
- 지방 중소도시에서 학군을 봐야 하는 곳은, 창원, 포항 뿐이다.
- 중소기업일수록 이직할 확률이 높다. 수요 관점에서 보면, 수요를 빼앗길, 수요가 이탈하 가능성이 높다는 뜻이다. 반대로, 대기업 주변은 수요를 붙잡아 놓을 가능성이 크다는 의미다. 대기업에서 쉽게 이직할 가능성이 적다.
- 학군 등급이 S라면, 단지가 어떤 중학교에 배정되는지까지 디테일하게 봐야 함. 하지만, 학군이 A등급 이하라면, 학군 그렇게 중요하지 않음.(지역 내 수요만 이끌기 때문에) 학군의 비중보다는 다른 입지요소(교통)를 높여서 보면 된다.
- 지방은 상대적으로, 특히 광역시는 학군의 비중이 매우 높다.
- 입지분석 중 환경 분석에서 생활권별 중심 상권의 모습을 분위기 임장에서 느낀 점을 임장보고서에 기록해본다.(선호 상권인지, 비선호 상권인지 구분)
- 서울/수도권의 중심은 강남이기 때문에,, 강남에서 가까울수록 물리적인 위치가 좋은 것. 이런 곳이 직장, 교통, 학군, 환경 즉 입지가 좋은 경우가 많음. 거의 일치함.(대림 같은 곳은 제외)
- 반면에, 지방은 (중심 기준)물리적 위치가 중요하지 않다. 입지 자체만 봐야 함. 외곽에 택지가 많기 때문에 택지의 환경이 좋을 수밖에 없음. 지방에서 중심 구축은 가치가 낮은 게 맞다. 지방은 사지 말아야 할 걸 안 사는 게 더 중요함.
- 호재(교통, 환경개선-재개발/재건축 등)는 ‘리치고’를 보면 좋다. 교통은 착공 이후, 재건축/재개발은 사업시행인가 이후부터 의미 있다.
- 직장, 교통, 학군, 환경 외에 요소는 입지 판단에 영향을 주지 않는다고 생각하면 된다. 신호와 소음을 구분할 것. 본질인지 아닌지. 시세 30억 정도의 단지가 아니면 단점이 있을 수밖에 없음.
- 매수 기준가 현재는 서울/수도권 상급지가 대부분 전고점에 다다랐거나, 넘었기 때문에, 전고점 아래라면 싼 게 맞다. 전고점 하락률 15%는 현재 기준에 맞지 않는다.
- 지역의 소득수준은 데이터로 나오는데, 단지별 소득수준은 알 수 없기 때문에 단지에서 차들의 종류를 본다. 외제차가 많은지, 국산차인데 고급대형차자 많은지.
- 아파트 가치에 가장 큰 영향을 주는 핵심 요소(직장, 교통, 학군, 환경)를 중심으로 판단하고, 그 외 요소에는 흔들리지 않는다. 우리는 새 소나타를 찾는 게 아니라, 흠집난 포르쉐를 찾는 게임이다.
- 갈아타기 시점은 2년 뒤에올 수도, 혹은 1년 뒤에 올 수도 있다. 그래서 양도세 70%(1년 이내), 60%(2년 이내)를 내고도 갈아타기 기회가 올 수 있다. 갈아타서 그 단지의 (잠재)가치가 월등히 높다면, 나중에 수익이 크게 벌어질 것이다. 예시) 등촌주공16평 vs 행당대림24평, 2015년에 2.5억 차이에서 2025년 9억 차이로 벌어짐.
- 주담대 원리금 상환은 단순한 ‘지출’이 아닌 결국 ‘저축’이었다는 것을. 월 저축액이 적더라도, 1호기 투자를 해뒀다면, 갈아타기가 충분히 가능할 수 있다.
- 갈아타기 시점: 1) 좋은 것, 안 좋은 것이 모두 떨어질 때 2) 좋은 것이 떨어는데 안좋은 것이 야금야금 오를 때.
- 1호기를 가지고 있다면, 상급지 앞마당을 늘리면서 갈아타기할 준비를 해야 한다.
- 아파트를 매수한 이후 종잣돈이 부족해 방향이 막막하게 느껴질 수 있다. 그러나 이런 시기일수록 앞마당을 넓히며 시장을 준비하는 것이 중요함.
- 자녀(아내)와 시간을 오래 보내는 게 중요한 게 아니고, 지나고나면, 시간을 짧았지만, 그 시간을 어떻게 보냈는지가 더 중요하다. 밀도 있게! 보내기. 교감하고 공감하고 안아주기.
✅ 적용할 것
- 갈아타기 준비를 하자. 기회는 언제 어디서 올지 모른다. 미리미리 준비해야 한다. 많이 오른 게 많이 떨어지고, 조금 오른 게 적게 떨어지면 둘의 매매가 차이는 줄 수밖에 없다. 전반적으로 보합장인데, 가파르게 오른 상급지는 떨어지는데, 중하급지는 야금야금 여전히 오르는 시장일 수도 있다. 그렇게 되면 역시 둘의 매매가 차이는 좁혀질 것이다. 1호기 투자 이후 종잣돈이 없어서, 동력을 잃었다고만 생각하지 말고, 내가 가진 1호기 자체가 종잣돈이라는 생각을 가지고, 상급지도 꾸준히 앞마당으로 만들고, 시세를 들여다 봐야 한다. 그래서 구체적인 행동 플렌은 연에 2회는 서울 3급지 이상 앞마당 만들기
- 호재보는 것을 예전보다 좀 더 비중있게 보자. 앞으로 상승장이 더 길게 펼쳐질 수도 있기 때문에. 상승장에서 호재는 기름 역할을 하기 때문에 지금부터 호재가 가격에 반영이 안된 곳들이 있는 주의 깊게 살펴보는 게 중요함. 특히 교통호재, 지하철 노선이 새로 신설되는 곳은 어디인지 어떤 단지가 수혜를 받게 되는지.
