안녕하세요

케익교환권입니다.

소중한 나의 투자금...

구축에 넣어도 되려나....

지방은 연식이라던데..

고민이 되시죠?

네 저도 고민이 됩니다.

그래서

알아보겠습니다.

~~~

거의 매년 적정수요보다

공급이 더 많았던 도시!

어디일까요?

네 바로바로~

부산입니다!!!!

제가 요즘 거의

부산 글만 쓰고 있는데요 ㅎㅎㅎ

저에게 깨달음을 참 많이 준

지역입니다.

아마도 부산 마지막 글이 되지 않을까

생각해봅니다.

다시 질문으로 돌아가볼까요?

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내 소중한 투자금

구축에 넣어도 될까요?

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내 소중한 투자금

몇 년식까지 넣어도 될까 궁금해서

그런 생각을 해봤습니다.

부산의 전세와 매매가

안정적인 시기에

어느 아파트가 가장 많이

올랐을까???????

그럼 부산의 전세와 매매가

안정적이었던 시기를 확인해보면

지역과 단지마다 소폭 차이가 있지만

보통은 2013~2017년이

매매와 전세가 평화롭게 올라주던

시기였습니다.

지금 보니 전전고점까지 도달했던

평화로운 시절이 아니었나..

하는 생각이 듭니다.

2017년에는 무려

부산 해운대의 아주 대표적 구축인

대우 마리나가

서울 3군인 영등포의

아주 좋은 구축인 당산 효성을

처음으로 따라잡았던

시기이기도 합니다.

물론!!! 단지마다 차이는 있겠죠?

그래서 저는 그런 생각이 들었습니다.

많은 단지들이 잘 올라주었던

(무려 서울의 3군 대장 단지를 위협!)

그 시절에

애매한 구축이나 준구축이

잘 올랐나???

궁금해졌습니다.

애매한 구축이나 준구축이

매매가가 잘 오르던

태평성대 시기에도...

잘 오르지 못했다면......

앞으로도 힘들지 않을까요?

궁금하면 알아봐야겠죠!

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태평성대 시기에

매매가 팍팍 올랐나?!?!?

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다음은 부산진구에서

단지 몇개를 골라서

13년부터 17년까지

얼마나 올랐나/몇퍼센트 올랐나/

수익률과 수익금은 어떨까?를

정리한 자료입니다.

단지나 지역을

몰라도 상관없습니다!

근데 다음은 알아주세요

1. 준구축~구축단지들을 골랐다.

(대장급 연지자이 제외)

2. 표 옆 까만 음영이 칠해진 숫자는

선호도 순위이다

3. 가운데 숫자는 매가 상승이다.

단지나 지역을

몰라도 상관없습니다!

목표는

애매한 구축이나 준구축이

잘 올랐나???

장표가 어지럽죠?ㅎㅎㅎㅎ

조금만 더 친절하게

정리 해 보겠습니다!

연식 내림차순으로 정리해봤더니

아니 이럴수가!

연식이 아주 좋은것

그리고 구축 단지들이

절대적인 상승금이 상당히 컸습니다.

그리고 애매한 준신축 단지들은

어리버리 하네요...

분명 연식이 좋은 단지가

더 많이 오를거라 생각했고

실제로 2011년식인 연지자이 2차가

1.8억이나 오른걸 봐서는

구축이 더 많이 올랐다는 사실을

쉽게 받아들일 수 없었습니다.

여기에서 한 걸음 더 들어가봤습니다.

연식별로가 아니라,

선호도순으로 배열하면 어떨까?

웬만큼 선호도가 있는 단지들은

그래도 20% 이상의 상승을 했고

상승한 절대가 역시도

그렇게 유의미한 차이를 발견하지 못했습니다.

오마이갓.....

선호도순으로 정렬해보니

더!!! 뒤죽박죽이네요?!?!?!?

모를 땐 다시 지도를

뚫어져라 쳐다봅니다.

결론을 냈습니다.

2013~2017년 태평성대 시대에는

(개집까지 다 올랐다는 말 처럼)

너나할 것 없이 다 유의미하게 올랐다.

다만, 옥석을 가리는 요소는

다른 데에 있다!!!!!

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문제는 전세야

이 바보야!!!!!

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매매가에서 뾰족한 투자 마지노선을

찾지 못한 저는

전세가를 뒤지기 시작했습니다.

어떤가요? 더 복잡해졌죠?

저는 전세상승을 지도에 표시하고나서

짜릿함을 느껴버렸습니다..

소

오

름

매가는 너나없이

뒤죽박죽 뭉뚱그려져 올랐는데

전세는 선호도 순서대로

거의 이변 없이 올랐습니다.

훨씬 전세 상승금이

매매 상승에 비해서 더 세분화하여

구분할 수 있었습니다.

그래서 제가 생각했던

비선호준구축인

12번 범천경남(03)

16번 가야삼정그린코아(05)가

비록 매가는 3~4천 남들만큼

올랐더라도,

전세 상승은 아주아주아주 미미했고

13번 개금아이파크(02)

6번 벽산블루밍(06)

매가가 5~6천 올랐더라도

다른 단지들보다 생활권이 별로이기에

전세가 3~4천밖에 오르지 못했습니다.

그리고 상당히 선호하는 구축인

7번 화승 삼성은 매매도, 전세도

남들만큼은 올랐다는 점이

상당히 놀라웠습니다.

아!

그래서 저는 연식보다도

단지 선호도를 파악하는게

이렇게나 중요하다는 것을

다시 깨닫게 되었습니다!

그러니까,

어느 단지에 돈을 넣을지

고민을 할 때는

과거에 매매가를 살피는 것도

중요하지만,

결국에는 같은 기간에 전세가 얼마나

올랐냐를 살피는 것 역시

상당히 중요하다는 생각이 들었습니다.

결국에는 우리가 하는 투자는

시스템을 쌓아서 전세 상승분을

취하려 하는 것이기에

전세가 잘 오르는 단지 =

실제로 사람들의 실거주 가치가 높은 단지

=여기에 사람들이 살만할까?

생각이 드는 단지에 투자를 해야겠다는

생각을 하게 되었습니다.

단지분석 할 때 참고하셔서

좋은 물건 옥석을 잘 가려보시기를

응원드립니다!!

한 줄 정리

구축이 제일 안올랐을거야~에서

생각이 시작되었지만,

결국에는 매매가 상승은

너나없이 마구마구 올랐지만

전세가 상승이 단지별 편차가 크고

전세가 잘 상승하는 단지는

선호도가 높은 단지이다.

연식보다도

선호도 파악이 우선이다!!!