다시 시작된 부동산 규제
최근에 나온 규제 주요 내용을 살펴보면
다주택자(2주택 이상) 및 임대사업자가 보유한
수도권·규제지역 내 아파트의 담보대출(주담대)이
만기 시 원칙적으로 연장이 불가능해집니다.
즉, 만기가 되면 대출금을 전액 상환해야 합니다.
상황에 따른 예외 조항이 있지만
서울에서만 약 1만 2,000건의 대출 만기 물량이
영향권에 들어올 것으로 예측되고 있습니다.
후순위 대출, 사업자 혹은 법인 대출을 받은 경우
일반적인 담보대출 만기인 30~40년이 아닌
1~3년 단위로 만기를 연장하다보니 무리하게 투자해서
대출 연장이 안되면서 급하게 매도가 필요한 물건이
시장에 나올 가능성이 높아졌지만
얼마나 이런 물건이 많을 지는 지켜보는 것이 필요합니다.
이외에도 비거주 1주택자에 대해서
전세자금대출 연장을 금지하는 것도 이야기가 나오고 있습니다.
즉, 내가 보유한 집에서 거주를 하는 대신
그 집을 전세를 주고, 본인은 다른 지역에
전세로 거주하는 것을 하지 못하게 한다는 것입니다.
이로 인해 보유한 집을 팔거라고 정부에서는 이야기하지만
현재 상황에서 집을 파는 선택을 하는 사람이
과연 얼마나 있을지는 고민해봐야합니다.
그렇다면 결국 실거주를 선택하면서
기존에 그 집에 거주하는 임차인들은
그대로 나와야 하고 다시 또 집을 구해야 합니다.
시중에 풀리는 돈을 줄일 수 있지만
현실적으로 시장에 집을 공급하는게
과연 얼마나 의미가 있을지는 고민해봐야겠죠.
집을 못살까봐 두려워요
이런 상황에서 최근 5월 9일까지 계약서를 작성해야
가능했던 다주택자 물건의 실거주 유예 관련하여
토허제 신청을 해도 가능하도록 이야기가 나왔습니다.
5월 9일까지 계약서를 작성하기 위해서는
토허제 승인을 받는데 필요한 약 2~3주 기간을 고려
4월 중순에는 약정서를 작성해야했는데
이 기간이 2~3주 정도 늘어나게 되는 것입니다.
이런 이야기가 나오자마자
매수인 입장에서는 여유가 생기지만
반대로 매도인 역시도 여유가 생기면서
가격을 올리는 지역들이 나오기 시작했습니다.
그리고 상대적으로 낮은 가격대인
7억 이하의 매물들이 빠르게 소진이 되고
지역별 급하게 매도를 위해 나온
다주택자 물건들이 점차 거래가 됨에 따라
오히려 매수인이 조급해지는 상황으로 넘어가고 있습니다.
5월 9일 양도세 중과 유예 종료 이후
매물이 잠기게 된다는 이야기가 계속 나오다보니
이 때를 놓치면 안되겠다라는 생각이 들지만
막상 매물은 날아가고, 가격이 깎이지 않다보니
막막함만 더 커지게 됩니다.
혹은 당장 자금적으로 부족한 상황이라
매수를 하기 어려운데 이도저도 못하는 상황에서
찾아오게되는 불안감이 마음을 힘들게 합니다.
물론 제일 좋은 건 5월 9일 이전에
내집 마련 혹은 투자를 할 수 있을 때 하는 것입니다.
매물이 최근 많이 거래가 되었다고 하지만
작년을 기준으로 절대적으로 물건이 부족했고
남아있는 물건은 저층들뿐이었던 상황과 비교하면
그래도 골라서 살 수 있는 곳들이 늘어났고
어느 정도 가격이 조정되기 때문입니다.
하지만 이 시기를 놓쳤다고 해서
기회가 사라지는 것은 아닙니다.
오히려 기회는 그 이후가 될 수 있습니다.
5월 9일 이후 부동산 시나리오
아무래도 양도세 중과 유예 종료가 된 직후에는
규제가 시작되면서 매물이 감소되는 모습이
먼저 보여질 가능성이 높습니다.
그리고 그렇게 매물이 줄어든 상황으로 갈 수 있지만
오히려 늘어나는 상황이 생길 수도 있지 않을까?
라는 생각을 역으로 해보는 것은 필요합니다.
물론 이때 막연하게 늘어난다라는 생각이 아닌
어떤 근거가 필요한데
최근 규제에서 언급된 임대사업자 매물과
과거 사례를 통해 확인할 수 있는 규제가
매물이 늘어나거나 혹은 나오게 되는 근거가 됩니다.
1) 임대사업자 매물
과거 2017~2018년 등록된 임대사업자들의
8년 장기 매입임대주택들 약 1만세대 가량이
2025년 하반기부터 2026년 상반기에
대거 만기(자동 말소)를 맞이합니다.
임대 의무 기간이 종료되어 등록이 자동 말소되면
그동안 이어졌던 종부세 합산 배제 혜택이 사라집니다.
이는 곧 보유세(재산세+종부세)의 급격한 상승을 의미합니다.
더불어 자동 말소 후에도 양도세 중과 배제 혜택을 받으려면
말소 후 1년 이내에 매도해야 합니다.
이런 상황으로 인해 일시적으로
물건이 늘어나는 시기가 찾아올 수 있고
또 다른 기회가 될 수 있습니다.
2) 추가 규제
과거 2020년 7·10 대책이나 2021년의 사례를 보면
양도세 규제만으로는 매물을 끌어내지 못했습니다.
매물이 실제로 나왔던 시점은 항상
보유세에 대한 규제가 나왔을 때였습니다.
2020년 하반기 취득세·양도세뿐만 아니라
종부세율을 최고 6%까지 올리자
법인 매물과 다주택자 매물이 시장에
일시적으로 쏟아졌던 기록이 있습니다.
현재 정부에서도 이와 같이 5월 이후에도 시장이 불안정하다면
DSR 규제 강화나 종부세 공정시장가액비율 상향 같은
추가 규제가 얼마든지 나올 가능성이 높습니다.
그렇다보니 5월 9일 이후에도 매물이
오히려 늘어날 수 있는 상황이 생길 수 있습니다.
언제 찾아올지 모르는 기회를 잡을 준비를 하셔야 합니다
많은 분이 5월 9일이라는 날짜를 하나를 끝이라고 생각합니다.
물론 그 전에 결정하는 것이 현재 상황에서는
가장 최선의 선택이라는 것에는 부정하기 어렵습니다.
하지만 이런 시기를 놓쳤다는 것보다 더 위험한 것은
그 한 번의 기회를 놓쳤다는 이유로 포기하는 것입니다.
5월 9일 이후 상황이 어떻게 흘러갈지 알기 어렵지만
임대사업자들의 비자발적 물량이나
규제가 만들어낸 틈새로 인해 또 다른 상황을 맞이하게 될 것입니다.
누군가는 그 안에서 빈틈을 찾아내고
누군가는 남들이 보지 못하는 급매물을 잡아낼 것입니다.
우리가 해야할 건 지금 이 순간 할 수 있는 가장 최선의 선택을
계속해서 해나가는 것입니다.
시장이 변할 때마다 원칙을 점검하고
현장을 발로 뛰며 직접 확인하며 찾아가는
그 지루한 과정만이 결국 기회를 잡게 할 것입니다.
오늘의 노력이 당장 결과로 나타나지 않더라도
준비된 사람만이 보이지 않는 파도를 탈 수 있습니다.
언제 찾아올지 모르는 기회를 잡을 준비를 하셔야 합니다.
