서울 아파트 소형 전성시대? 숫자에 숨겨진 역설적 기회 [프로 참견러]

안녕하세요 프로 참견러입니다 :)

최근 이런 기사를 하나 접했어요

서울아파트는 소형이 대세라고 하더라고요? 

소형아파트 매매 가격이 무려 5.7%나 상승했고 

전용 60m2 이하 거래비중이 무려 42%나 된다고 해요 

근래에 서울 시세트래킹을 하면서 제가 느낀바도 비슷했어요

'20평대 상승률이 더 높네? 30평대는 상대적으로 덜 올랐네?'

기사에서 말하는대로 이제 정말 20평대가 대세인걸까요?

20평대가 30평대를 앞질렀다? 

지금 일어나는 '평형 역전' 현상

2급지에서 대표되는 단지 중 하나입니다.

30평대가 전저점대비 46% 상승할 때, 20평대는 무려 90%가 상승했습니다

상대적으로 20평대의 증가가 두드러지네요

급지를 좀 낮춰서 4급지로 가볼게요

4급지의 선호도 상위 단지인데 역시나 20평대가 30평대보다 상승률이 높은걸 볼수있네요

아주 가파르게 올라갔습니다

선호도가 높은 단지들이라, 절대가격 자체가 높아서 그런건 아닐까?

급지를 더 낮춰서 절대가격도 무난(?)하고 

선호도는 중간정도 되는 단지를 가져와봤어요

이 단지역시 20평대의 상승률이 30평대를 압도하네요

이쯤되면 기사에서 말하는 

20평대 선호현상과 데이터가 어느정도 일치해보입니다

왜 소형평이 더 많이 올랐을까?

① 가격: 현실의 타협

최근 서울수도권의 신축아파트 분양가가 고공행진하고 있다는 기사가

연일 쏟아지고 있어요 

원자재값 상승, 인건비 급등 등 인플레이션은 분양 가격을 밀어올렸습니다

중요한 건, 아파트 가격 속도가 평범한 월급쟁이의 자산축적 속도를 압도해버렸다는 거에요

부동산은 매매가 자체도 덩어리가 크지만 

취득세, 복지, 대출이자까지… 부대비용까지 고려했을 때 

30평대가 ‘불가능’의 영역으로 들어오게 된 것도 한몫 한다고 생각합니다 

결국 감당가능한 선에서 선택할수밖에 없고 

이런 선택들이 소형평형의 몸값을 올리게 된 것으로 생각돼요 

② 정책: 대출의 벽 

최근 강화된 대출 규제와 금리 상황은 수요자에게 벽을 만들었습니다

대출 상한선이 만들어낸 이 벽으로인해 평수를 줄여 총액을 맞추는 선택을 유도했다고 생각해요

특히 흥미로운건 고가 주택 밀집지역일수록 소형평 거래가 증가했다고 하는데요

가뜩이나 올라버린 주택 가격에 대출마저 조이게 되니

감당가능한 범위 내에서 최대한 상급지의 소형평형으로 들어가자라는 사람들의 심리가

작용했을 것으로 보여요 

어찌보면 지금 정책상황이 수요자들에게 

더 작은집을 강요하고있진 않나 라는 생각도 듭니다 

기회는 어디에 있나, 

우리가 주목해야 할 것은?

앞으로의 미래는 알 수 없지만, 과거로부터 현재를 가늠할 수는 있을것 같습니다

아래 단지들의 예시를 보면 20평대 가격이 빠르게 상승하면서

30평대와 거리를 좁히지만, 이내 30평대가 달아나는 걸 볼 수 있는데요

20평대로 수요가 쏠리면서 가격이 급격히 상승하면 

30평대가 상대적으로 저렴해보이는 구간이 발생해요

하지만 시장은 언제나 균형을 찾아가기게 

이 상태가 그리 길게 유지되지는 않는 것으로 보여요

급지에 상관없이요!

지금 이 시장에서 소형아파트가 오름폭이 큰 이유는 

가격과 정책 등 부동산을 둘러싼 시장의 영향인 것으로 보여요 

기사 헤드라인이 말하는 소형 대세론이라는 현상 자체에 집중하기 보다는 

왜 그런 현상이 만들어졌는지, 

그리고 내가 놓치고 있는 기회는 없는지 살펴봐야할 때인것 같습니다. 

상승장에서도 하락장에서도 언제나 기회는 열려있습니다

현상너머에 있는 기회를 볼 수 있기를 바라며

글 마치겠습니다

긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)