안녕하세요.
튼튼한 노후라이프를 바라는 노후를 튼튼하게 [노튼]입니다.
실전반 하면 늘 기다려지는 순간인데요.
바로 ‘튜터링데이’ 후기를 써보고자 합니다.
이번에 감사하게도 임보를 발표하고 피드백 받을 수 있는 기회가 생겼습니다.
매번 쓰는 임보이지만 그래도 늘 어렵고
어떻게 사고를 확장해야 하는지
그 과정이 어려웠는데요.
특히나 이번에 수도권 보다는 덜 익숙한 지방 임장을 하면서
좀더 튜터님의 지역에 대한 시각을 엿볼 수 있는 시간이라
유의미 했던 것 같습니다.
임보 별로 튜터님의 인사이트를 중점으로 정리해보았습니다.
# 우선 제 임보의 경우,
아직 단임을 시작하지 못하고, 전임도 제대로 하지 못했기에
가격을 기준으로 예상되는 선호 요소를 파악하려고 했었는데요.
부끄럽게도 튜터님께
저의 시세 분석 방법을 정확히 캐치하셨어요 ㅎㅎㅎㅎ 민망민망
가격으로만 단지를 판단하지 말고,
실제 생활권 내에서 선호 요소를 파악하려 노력해볼 것
가이드를 받을 수 있었습니다.
특히나 지방은 입지독점성이 떨어지기 때문에
언제든 주변에 공급이 들어오게 되면 대장이 바뀔 수 있듯이
땅의 가치가 부족한 특징이 있는데요.
그렇기에 지역의 뾰족한 입지 가치, 선호 요소가 무엇인지
필히 파악해야 합니다.
시세 분석에서 전 그 부분이 부족했기 때문에
좀더 명확한 가이드를 잡고 고민을 해야겠다 생각이 들었습니다
그리고 지역을 한 부분에서만 파악하지 말고
종합적으로 판단해 봐야 한다.
학군의 수요가 높은 동네더라도 연식이 빠지고,
주변에 대체제가 들어온다면 수요가 옮겨갈 수 있듯이
좀더 종합적으로 생활권 별로 파악할 필요가 있다고 조언해 주셨습니다.
그래서 뾰족한 선호요소를 가졌어도
연식이 지난 지금 가격이 어떻게 흘러갔는지
검증해봐야겠다 생각이 들었습니다.
# 임장팀장 리머님의 경우,
원래 지역의 중심인 A구가 지리적 요소로 확장하지 못하고
인접한 지역으로 넓혀가며 재개발이 많이 이뤄져
새롭게 중심이 된 B구의 생활권의 확장 이유를
잘 생각해보라고 하셨습니다.
그리고 원도심에서 인접한 지역들의 개발이 활발히 이뤄지고
인접한 지역의 신축 대단지 브랜드의 힘을 잘 생각해보면
중심의 변화를 좀더 딥하게 파볼 수 있겠다 생각이 들었습니다.
그리고 매전 지수 그래프르 통해
공급장이었던 OO지역의 가격 변화를
가시적으로 보여주는 장표가 너무 좋았던거 같습니다.
‘공급이 많으면 리스크가 너무 크니까 투자할 수 없어!’가 아니라
뭉쳐서 보지 말고 생활권 별로 선호도에 따라 역전세 여부를
반드시 체크하면서 확인할 필요가 있다고 말씀해 주셔서 인상 깊었습니다.
공급캘린더를 통해 잔금 계획을 어떻게 할 것인가도 생각해보며
리스크를 미리 대비하는 것도
꼭 필요하겠구나 생각이 들었습니다.
# 순호 조장님의 경우,
인구를 너무 맹신하지 말고 참고 자료로 활용하라고 코멘트 주셨습니다.
그 예로 C생활권의 세대당 인구수와 총 인구수는 높은데
실제로 지역을 들여다보면 아니기에 변화하는 곳,
사람들이 바뀌는 곳이지만 아직 반영이 되지 않은 경우 오류를 범할 수 있기 때문에
'누가 사는구나’ 정도만 체크해보라고 말씀해 주셔서
좀더 집중해야 할 요소들이 명확해 졌던거 같습니다.
그리고 제 임보에서 항상 부족하다 생각하는 부분은
‘공급 파트’인데요.
이번에 조장님께서 지역 전체에 영향을 미칠 수 있는 OO지역의 전체 공급 물량과
선호 생활권에 따라 분양가, 경쟁률 차이를 가시적으로 지도에 담아볼 수 있어서
좀더 생활권의 위상을 가늠해볼 수 있었던 거 같습니다.
그리고 Q&A time
완전 감동 포인트는….
어제 단임 후에 너무 늦게 질문들을 와라락 쏟아냈었는데,
튜터님께서 잠을 줄이시면서까지
저희의 궁금증을 해결해 주시기위해
장표 하나하나 만들어오셨어요 ㅠㅠ
#1. OO지역의 구별 위상
지방 앞마당이 많은 분들도 계셨지만
저처럼 아직 부생아 딱지를 떼지 못한 조원분들도 함께 하고 계신데요.
해당 지역의 구 앞마당이 없는 상황에서 지역을 넓게 보고
특징을 적는 첫 장표에서부터 막혔엇는데요,
구 별로 지역의 특징과 중점으로 봐야할 요소들을 간단히 브리핑 해주셔서
좀더 지역의 기능을 이해하는데 도움이 되었습니다
#2 매매가가 높은 이유
연식 별로 매매가를 확인하며 구별 신축 단지들의 가격대를 보고,
매매가가 높은 이유가 무엇인지 고민해보라고 하셨습니다.
지역의 선호도를 품고 있는지, 기대감 등을 파악하며
매매가를 이해하려는 노력이 필요하겠다 생각이 들었습니다,
#3 공급장에 대한 사고 과정
00’~00’ 지역에 여러 생활권에 동시에 공급장이 들어왔엇는데,
OO지역 전체의 전세가가 흔들린 적이 있습니다.
이때 가설 검증으로 뾰족한 선호요소를 품는 땅의 힘이 있는 A지역의 신축과
구축의 전세가를 보면서
선호도가 뾰족할지라도 구축은 전세가가 많이 빠질 수 있다는 점과
외곽 신축 택지도 영향을 줄 수 있어 지방에서 공급은 매우 중요하다고 알려주셔서,
앞서 다른 조원들의 임보 공급 장표들을 보며
좀더 공급 파트는 딥하게 파고 들어야겠다 생각이 들었습니다.
#4 구축은 투자 못하나?
구축의 경우 땅의 가치를 제대로 판단할 수 있는 근거라고 하셨어요.
땅의 가치만 남는다는 것은 건물 가치가 하락하고 땅의 가치를 비교할 수 있고,
지금의 신축도 언젠가는 구축으로 변화하는데
그 반증으로 A지역의 단지들을 설명해 주셨습니다.
그리고 한떄 뾰족한 선호요소가 있었지만
연식의 힘이 빠지면서
그 힘을 잃고 선호 요소가 A→B지역으로 이동한 것까지
사고를 확장해서 생각해보는 방법을알려주셔서 흥미로웠습니다,
즉, 상품성이 빠지면 생활권 그대로 위상이 드러날 수 있기 때문에
좀더 촘촘하게 선호 요소를 파악하고
투자 범위를 점해야겠다 생각이 들었습니다.
[앞으로 할 일]
1. 연식을 고정하고 디테일한 선호도를 파악할 것
2. 근거가 있는 투자 범위를 정할 것
3. 신축, 구축 특징을 파악할 것
그리고 비교 임장지의 기능과 선호 요소를 사전에 설명해주셔서
임장하면서 좀더 집중해서 봐야할 부분을
놓치지 않고 챙길 수 있었던거 같습니다.
외곽 신축 택지지만
선호 요소가 뚜렷했을 때 사람들이 좋아하고,
또 어떤 사람들이 사는지 직접 현장을 통해
느끼며 배우는 시간은 매우 소중했던거 같습니다.
결국엔 어떤 사람들이 살고, 그 사람들이 좋아하는 것이
무엇인지 파악하는 공부이기 때문에
‘왜 사는지?’에 대한 고민과 ‘같은 신축과
구축이라도 더 좋아하는 이유가 뭐지?’에 대한 답을 찾을 수있도록
남은 시간 또 엶심히 해봐야겠습니다.
그리고 이번 튜데는 가득한 인사이트와 더불어 터질듯한 위장이 함께 했었는데요 ㅎㅎ
우연히, 택시 기사님의 추천에 방문한 가게들이 모두 성.공.적
몸은 힘들었지만 또 그만큼의 보상을 톡톡히 했던 튜데였습니다 😊
저희 댕동즈를 위해 온전히 하루를 애써주신 딩동댕 튜터님 다시 한번 깊이 감사드립니다.
튜데가 잘 흘러가도록 작은 것 하나, 세세하게 챙겨주신 순호 조장님 감사드립니다.
바쁜 개인 업무에도 강의 후기를 아직 못쓸지언정 단임 루트, 트렐로까지 만들어주신 리머님 감사드립니다. 너무 죄송하고 감사해요.
너무 공감가는 교대 근무자 렌지님. 그 와중에 할 수 있는거에 집중하며 해나가시는 모습 너무 존경스럽습니다. 응원해요.
임장이 힘든 건강 상태지만 모든 수단과 방법을 동원해 캐리해주시는 랑님, 닫기님 넘 대단하십니다.
열정과 의지에 저도 큰 동력을 얻어요.
톡과 이미지 한결은 사노님ㅎㅎㅎ 우선 이번에 가장 큰 수혜는요.
저의 수작업은 기계를 따라갈 수 없다 입니다. 진짜 무엇보다 너무 큰 인폼을 얻었어요. 진짜 당신은 능력자입니다.
강제로 저의 시세 맞추기 놀이에 잠깐씩 동참해주신 로피님 감사해요.
위치와 가격을 잊지 않으려는 우리의 노력은 분명 빛을 발할꺼에요 ㅎㅎㅎ
오토바이를 몰 것 같은 그녀 퐁님. 비슷한 투자감(?)을 가져 더욱 동질감이 느껴집니다. 늘 제곁에 있어주세요. 저희 이번달 누구보다 성장을 많이 할 거 같아요. 최임날에는 지역에 대해서 15분 동안 떠들 수 있는 인사이트를 함꼐 만들어봐요.
지방 임장 진짜 녹록치 않았던거 같아요.
함께여서 가능하지 않았나 생각이 많이 들었습니다.
아직 2주 가량 시간이 남았는데 각자의 상황에서 최선을 다해 선명한 앞마당을 만들어보력 함꼐 노력해요!
내일부터는 꼭..! 저의 데일리 원씽을 하겠습니다 😊
지역, 단지 얘기 마구마구 피드백 해주셔야 해요 ㅎㅎㅎ
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